原标题： 买房三要素，房产投资第一人张羽冲教你如何买房

旅游地产指数研究院高端访谈第二期

时间：2017年3月2日15:30-16:30

地点：三亚解放路新闻大厦 FM103.8【家住海南】房产栏目

嘉宾：中国房产投资第一人——张羽冲

旅游地产指数研究院院长——钟秋棠

访谈主题：中国房产投资第一人张羽冲老师老师的房产投资观

院长开场辞：亲爱的听众朋友们，下午好，我是旅游地产指数研究院院长钟秋棠，旅游地产指数研究院又来到了三亚天涯之声广播电台，今天在这里将举行我们第二期的高端访谈节目，今天我们非常荣幸的邀请到了中国资深房产投资专家，中国房产投资第一人张羽冲张老师，张老师在长达十多年的房产投资中，对房产价值的挖掘有着非常成熟和成功的购房理论，今天我们将在三亚天涯电台直播厅与成千上万的听众朋友们，凤凰房产直播平台和新浪乐居直播平台的广大购房朋友们一起，共同探讨和学习张老师的购房理论和心得，下面有请我们张羽冲张老师。

张羽冲老师：亲爱的听众朋友们，下午好，我第一次来到到广播电台的直播间，非常的兴奋，希望能与大家在这里度过一个非常美好的下午。投资，我的出发点是以生活为目的，在生活当中体验生活的价值。

主持人雪娇：在张老师之前，从朋友和其他方面了解的张老师是一个叱刹房产界的投资大腕，以其敏锐的投资眼光享誉业内外。在第一次见到张老师的时候，很难把房产投资与张老师联系在一起，张老师一身的儒雅生活气息。

主持人小贝：在我们节目开始之前，张老师希望能在“天空之城”的背景音乐作为背景下聊房产，聊生活。从这一点上其实我想插一句与房产无关的话题，张老师除了是专业的房产投资专家，也曾是交响乐团的首席圆号手，您个人的话对音乐应该有非常多的见解，所以我非常想问张老师“天空之城”是不是对您有特殊的意义，在这么多背景音乐中，为什么会选择“天空之城”这首曲子。

张羽冲老师：天空之城这个曲子表达的是心灵干净，透明，这首曲子能让人遐想，能让您希望生活在这样一个梦的世界里。我觉得生活和房产投资也好，也应该是秉着这么一种梦想的追逐和向往出发的，因为有这个梦，你才有努力的方向，而我努力的方向，我希望自己，甚至是周边的朋友活在一个干净、透明、友爱，活在一个天空之城这样一个环境中看世界，希望把一切美好的事物和心灵带给世界。

主持人：在张老师众多的职业生涯中，张老师最满意自己的身份是什么呢？

张羽冲老师：我最满意的是音乐教育。因为他是一个造福人类，净化下一代孩子们的心灵，他让我最自豪的事情。至于说我是房产投资专家，我并不看重这种头衔，因为这只是我生活的一个小片段，我的梦

想是中国千千万万的儿童活的更幸福，我投资以后赚的所有的钱，只是为了完成我这个梦想。

主持人小贝：张老师，我们了解到，您之前有一个三个五年计划，这个计划关于住宅、商业、旅游地产的这个阶段，现在也是2017年了，差不多也是结束了 ，所以想了解下您的这个计划取得了什么样的成果？

张羽冲老师：多少个计划也好，最后都是为我最后这个计划——音乐的梦想。我把前面三个五年计划，是对财富、人生的经验积累也好，都是为了达到音乐境界梦想的一个阶梯。

主持人小贝：您只是把这个当做一个阶梯，这个阶梯对于您本来来说也是非常重要的，它能给您带来一定的经济基础，他能更好的实现您的梦想。

张羽冲老师：说的很对。我今年要准备做的事情就是做一个音乐访客厅。每星期一期顶级音乐家免费讲解音乐，所有的费用由我来出，我希望更多的中国人民在精神层面上更丰富。说到音乐，我是在音乐里体会到它的温暖，它的能量，我用音乐的视觉去看待建筑、看人、看世界、看人，所以我看的视觉可能高一些，这些都是音乐给我的某种特殊的能量，而我用这个绝对看到的东西再传递给更多的人。

主持人雪娇：张老师说用音乐的视角看建筑，这是您早期投资雅居乐这个片区的原因吗？您投资这个片区，音乐给了您怎样的启示？

张羽冲老师：我考虑买的产品，一定是考虑这个产品5年、10年、甚至是20年之后的价值，我绝对不会看他现在的价值，投资考虑的是长远，炒房只看眼前。在投资前，你要先考，你是要旅游的生活还是度假的生活，这两种方式选择的产品也不一样，你看旅游的人他是目的是走走看看，主要是认识为主。度假的人是在一个美丽的地方去养心。这两种心态是不一样的。

主持人：张老师是不是我还可以这样理解，旅游地产还有一种衍生产品，度假地产。

张羽冲老师：这是两种产品，旅游产品就只是需要一个住所，度假产品必须有海和沙滩，是你需要一个可以供你休闲的住所，这个住所将会满足你旅游的家，可以住在那里养心的。

主持人：您是在什么时候买进雅居乐区域的产品的？

张羽冲老师：在讲这个时机前，我先讲一个在我教钢钢琴的经历。我收学生不是每一个学生都会收，我一定要会选材，买房子也一样，一定要会选项目、选产品、选区域。比如说学钢琴的学生，我要找一个适合学钢琴的孩子，他才能传承我的意志。我一定要求他的右脑很发达，这个我用什么去判断呢，我拿一张写着9个数字的纸张在他面签，3秒钟后他能把这些数字的顺序讲正确，那说明这孩子的记忆力很好，他学钢琴不烦不累，那他学钢琴一定很好，很适合。如果说我亮了三分钟他还记不住，那这孩子我不建议他学钢琴。在选材上，他需要的是天赋。选房子也是一样的，他需要一个判断力，很多人卖了很多的房子，都没买到合适的房子，为什么呢，因为判断力不够。

我目前的阶段是已经从一个旅游者转换成一个度假者的心态，旅游者是因为没有见识所以要全世界的去看，去了解，等你看够了，需要沉淀下来了，你这个时候希望在一个美丽的地方，在脸上盖着一张报纸，听着天空之城的音乐，你觉得这样的生活踏实，美丽，梦幻，就好像活在天空之城。

钟院长：张老师所描述的这种生活状态就是他在雅居乐家里的生活状态，面朝大海，在天空之城中惬意看生活，对待世界。

张羽冲陈老师：我以前是一个手风琴手，所以我希望有一天我能在海边，带着我的手风琴，拉着我内心的音乐，过着一种流浪的梦想的日子。

钟院长：张老师不仅是一个音乐家，房产投资专家，他更像是一个生活家艺术家，以生活的角度，做房产，做音乐。

主持人：这个浪漫流浪音乐人的梦想，您还有吗？

张羽冲老师：这个梦想我感觉是越来越近了，哈哈。今天在来的路上我跟钟院长一起在探讨，心灵自由了，空间就自由了。

张羽冲老师：第一阶段访谈聊了我音乐，其实也是聊我如何看待房产投资这个件事。第二阶段回到怎么买房，有没有投资价值，这是中国人民最关心的问题，我把我选择的方向与大家分享一下。

首先我是一个希望能过度假生活的人，所以我买房前想到的是能在祖国最温暖的地方，也就是三亚，这个地方吸引我的，一是海，非常浪漫，二是天气，很舒服。我的梦想是，我后半身我能在这里生活，在这里生活的时候我有两个标准，第一是浪漫，因为我有音乐梦，所以我一定要买一个海边近的地方或者是海景的房源，他能激发我的音乐创作。第二件是我现在已经从一个度假者转换成生活者，度假时候的梦想是有海有沙滩，是一种品质升级的生活，但是我也可能在我老了的时候我要在这里生活很长一段时间，这个时候我就要求要有配套。所以当时入手清水湾的时候，一方面是时间看的远，不局限在1年，2年；一方面是清水湾这里的海景资源；另外也是这里规划的10来年的建设发展的生活配套。所以，这就是我寻找我梦想生活的地方。

主持人：张老师可不可以理解为，大家在选择房子的时候，您可以通过这种需求的心态去考虑购买哪一类的房子。

张羽冲老师：对的。梦想和需求考虑清楚了，接下来要考虑的第三件事情是会看，看哪里的房子能升值。

主持人：对，这也是很多买房者非常关心的一个问题。

张羽冲老师：但是如果说前面两个因素没有达标（资源和配套），就算是升值我也不会考虑。

钟院长：也就是说买房的先后观念要理清楚，需要在保证生活质量的情况下考虑其是否升值，升值并不是买房的唯一目的，不能买椟还珠，要把房子的居住属性作为考量是否购买的第一标准。

主持人：我们来看一下我们互动平台上听众朋友们的问题，有个朋友问到，选房和选音乐有什么共同之处。

张羽冲老师：太艺术了，我也太想回答这个问题了。就像选学生一样，第一眼我就能知道这个学生是否能成才。选房子也是，第一眼我就能知道，这个地方是不是我的地方。这个产品是不是我要的，这个开发商的团队是不是我能看得上的，因为在一个地方做一个正确的产品由一个正确的团队完成非常的重要。这三个因素缺一不可，就像一个设计师，一流设计师设计师设计的产品就得由一流的工匠来完成，如果一流的设计师设计的产品由三流的工匠来完成，你就会发现他已经把一流设计师的精华全扔了。所以选择的时候要知道，自己心里要什么，然后根据自己的财力定位，你能买得起哪里。所以在买房的时候你要告诉我，如果说你只是要投资，那就单说，如果说你又要生活又要投资，房子有两种功能，有的房子就只有居住功能，而有的房子有社交功能，他能为你作为你社交的一个名片。但是其实买房子是一个运势，你要是一个合适的时间，碰到你合适的产品，你的身上正好有点钱。

主持人：这种运势要如何去判断呢？

张羽冲老师：这种判断一定是要你提前几年，有遇见的判断。

主持人：张老师，后台有个听众说最近想在三亚买房，现在买房是不是有点晚了？

张羽冲老师：可能很多听众并不是全貌的了解海南的市场，其实2014年的时候，海南的房价比现在还要贵，相比这两个时期，海南的房子已经跌了5年左右时间，现在只是价格回复到了当初的时候。海南房子的趋势我简单的说一下：海南房子的在未来的需求量会很大，第一是海南的天气原因，雾霾，很多人来海南是为了逃命的。第二是我们中国人的生活方式发生了巨大的变化，叫升级。比如20年前的今年，大家聚在一起是喝啤酒，20年后的今天，我们大家聚在一起要喝红酒，中国人的生活质量有了很大的提高。2016年出国旅游的人数有600万人次，这群人以每年10%的速度转化成度假，这种趋势在不断的持续和升级，这种转换的速度很快，我们海南的空间有限。第三是长时间的积累生活配套逐渐的提高，弱化了淡旺季，海南的生活度假功能在不断的完胜和升级。

我在想一个回忆，2012年的时候我在天域度假，当时他们的房子卖3万2，北京的房子卖8000，当时我激动的不行，3万2我要买，这就是我的梦想。现在来看，海南同等品质海景房还是3万2，没有涨，但是北京的房子已经从8000涨到了10万了，海南的房子最少也应该是一线城市的一半价格。

由于时间关系，很多问题没能互动完，我们将通过采访的情况继续凤凰房产直播厅和新浪乐居直播厅继续跟进：

问题一: 海南楼市从去年上半年开始，价格出现回暖且一路看涨，为何在内地一二线城市房价开始下跌的时候，海南房价却开始看涨，其诱因是什么？

张老师：海南是一块金子，外地人来了才会发现海南房产其实才是价值洼地，现在的价格只是回到了正常的水平，回到了2010年的时候，在我心里，海南的房价没涨。

提问二：有部分开发商和中介机构通过一些非官方渠道发布“海南房源告急”的消息，这其中是否存在炒作的成分？

张老师：今年的购房群体存在一个非常大的事实，海南置业客户目的的转变。2010年在海南买房的基本都是为了投资的，而2016年买房的，基本是为了健康考虑。现在的客户在海南买房的动机跟2010年以前不同，以前是为了投资，现在是救命。雾霾越来越严重，来海南买房就是买健康。在供应减少，需求扩大的情况，房子出现短期的紧张。

提问三：针对目前房源紧张的情况，我们需要做什么改变或者努力呢？

张老师：第一是要加大供应量，第二是提供一些经济适用房。

本期通过与张老师互动梦想与房产投资的关系 ，让我们更清楚的明白我们买房的第一初衷，我们更清楚的明白海南房子的价值。更多房地产大咖讨论，敬请关注旅游地产指数研究院高端访谈活动。

本期活动主办单位：旅游地产指数研究院

本期活动承办单位：三亚广播电台天涯之声【家住海南】房产栏目、中国房地产报海南站、海凤凰房产海南站、新浪乐居海南站。

本期美术画面出品：钟思远（预告画面）、颠覆研习社。

本文来源微信公众号：zqt0898。

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