在建房屋90%未卖出去如此地步还能涨价？

　　中央经济工作会议，有关房地产调控、保障性住房的字眼连续两年没出现在中央经济工作会议会后公报中。而2011年、2012年的中央经济工作会议曾连续强调“坚持房地产调控不动摇”。

　　虽然会议未提及房地产调控，但强调要化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险，同时在扶贫方面，还要求实现精准脱贫，防止平均数掩盖大多数，要求更加注重保障基本民生，更加关注低收入群众生活。

　　泡沫化风险主要针对楼市股市

　　从经济风险积累和化解看，伴随着经济增速下调，各类隐性风险逐步显性化，风险总体可控，但化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间，必须标本兼治、对症下药，建立健全化解各类风险的体制机制。

　　——中央经济工作会议

　　中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军告诉京华时报记者，在新常态下，明年的经济风险总体可控，之所以说“化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间”主要表现在几个方面。

　　首先是产能过剩的调节，已经可以预见的是为了治理污染、改善环境，将对环境产业做一次大的调整，这其中涉及的产业较多，也包含金融机构;其次是去杠杆化，解决企业、政府之间的债务问题成为2015年政府工作的一大重点，2015年开始对于调控地方债将成为各个地方政府的一个考核要求;最后是泡沫化问题，主要体现在房地产领域的价格虚高上，此外还有一些金融资产也存在着价格虚高等风险。例如，2014年监管部门对于影子银行的监管已经在不断加强，到了2015年，将继续密切关注相关领域的发展状况。

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良指出，化解高杠杆风险主要是针对目前企业以及地方债务比重偏高，化解泡沫化风险则主要是针对楼市以及股市。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春对京华时报记者表示：“高杠杆和泡沫化为主要特征的风险主要涉及高负债率的行业。包括房地产行业，地方债、国有企业债务，影子银行。此外还包括一些重要的投机行业，比如矿产、钢贸、黑色金属等。这些行业利用库存抵押贷款，借新还旧，没有进入实体经济。”

　　在他看来，对于中国而言这些风险是扛得住的。中国总体杠杆率，较发达国家危机时期而言，是比较低的。目前来看，地方政府和个人负债率都偏低。虽然企业负债高，但是地方政府和国有企业的净资产规模大，抵御风险能力提升。对于影子银行，中国监管层从2012年开始就加大监管力度。

　　此外，他认为，“去杠杆化将持续一段时间，但是高危时间已经过去。我们可以看到房地产并没有崩盘，发生系统性风险可能性小。”

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　　媒体称现在买房很危险买了就面临下跌风险

　　今年下半年股市突然发力，最近半年上证指数从2100涨到3000点，涨幅超过40%。多位朋友问：这与楼市有没有关系，是不是楼市的庞大资金流到股市去了?

　　这个问题初看起来，颇有吸引力。2014年房地产市场总体上是一个调整的态势，虽然下半年二三线城市限购普遍取消，限贷也放松了，10月以来的成交有所增长，但目前尚无法断定，楼市反弹的格局已经确立。

　　如你所知，2005年以来的中国楼市，投资投机占比很大。实行限购政策以来，这些资金大都被封堵在楼市之外。10月以来楼市虽有回升，但现在还没有迹象证明，在取消限购的城市，那些投资资金又全面进场了。我此前多有强调，投资购房是推动房价上涨的一个重要因素，而目前房价尚能保持基本稳定，与这部分投资动力还在犹豫观望有关。

　　早年投资买房的朋友，应已获得至少2-3倍的收益。理论上说，这些朋友仅仅是将房产投资盈利，转投到股市，数额就相当可观。北京上海一套房子，动辄五六百万甚至上千万，持有多套房的人，卖一套投到股市，并非不可能。

　　这几天确也听闻所谓卖房炒股的消息。2006-2007年股市暴涨时，也曾有这样的事例。虽然可能有人借此赚了两套房回来，但更大的可能是把房子赔进去了。人们口耳相传的往往是那些一夜暴富的故事，而折戟沉沙的悲惨事例，却被风吹散在历史的天空。正如同，20年时间，阿里从一家小微企业成长为世界知名的互联网公司，马云的首富光环闪耀四方，但你可知道，每年有数以万计的小微企业痛苦夭折，无人知晓。

　　好在资本市场的人们，大都是理性的经济人。卖房炒股，或以房抵押贷款曲折进入股市，毕竟是极少数。不过，绕了这么远，楼市与股市究竟有啥关系?

　　我使劲想了想，抱歉，没找到它们存在正相关或负相关的逻辑。你既不能说，楼市火了，股市就下跌，因为资金都流到楼市了;你也不能说，楼市调整，股市就会大涨，因为资金都流到股市里了。没有找到印证此说的证据链。

　　譬如，2006年下半年至2007年上半年，A股连续上涨，并创造了至今高不可攀的上证指数6124点。而2006-2007年，也是成交量和房价快速增长的时期。2008年，股市连创新低，一年内居然有12次跌幅超过5%，而当年的楼市也是房地产市场化以来第一次进行像样的调整。然后，2009年楼市量价齐升，股市一蹶不振。2011年，股市楼市都很弱。2012年楼市再发威，股市也还是趴着不肯起来。

　　好了，一句话说清楚：2014年下半年的这一波股市大涨，可能会有部分楼市资金流入，但后者绝不会是支撑牛市的主力。你总不能说，理财资金里相当一部分原本是要进楼市的，现在转身跑入股市，而把这股资金算成是楼市的吧?

　　在我个人看来，股市投资者与楼市者，有着迥乎不同的风险偏好。大体上说，股市投资者的风险承受度要高于楼市投资者。虽然股市的上涨氛围，会让市场参与者抬升其风险测度值，但这两种不同的主体不太可能因为股市与楼市的盛或衰，而形成资金对流效应。

　　有朋友会继续追问，那么，楼市的那些投资资金去了哪里?老实说，我不知道。这需要进行样本数量足够的实地调查。也许它们的很小一部分去移民了，很小很小一部分买古董字画了，很小很小一部分进了股市，但大部分，或者沉淀在楼市里，或者暂时买了理财产品，或者握在手里没动。

　　它们还会继续投资买房么?如果买房，2014年底和2015年初，是较好的时机。现在来看，2015年6月以后楼市进入复苏轨道的可能较大。但正如前面提到的，现在还没有看到投资购房资金大举进入限购解除城市的现象。

　　理性的投资者很清楚，最好的房地产投资时代已然过去，假如现在再投资买房，就必须做好快进快出的准备。而2016年的楼市谁也无法准确预测。此时投资买房，其风险水平几乎已经抬到接近上升期的股市那个标线了，而退出门槛却要明显高于后者。

　　库存高位盘整专家：在建房屋90%没卖出去

　　随着今年楼市步入调整期，房企库存也步入高位盘整的“新常态”。住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示，截至今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例达到历史最低点，在建房屋中有90%未卖出去。

　　但随着楼市政策的利好，成交量的大幅提升也加快了商品房去库存步伐，专家分析称，目前商品房库存有望见顶，明年二月房价或将止跌反弹。

　　据媒体公开报道，住建部政策研究中心主任秦虹介绍，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点(最高点的时候是16%)，这也意味着在建房屋中90%未卖出去。

　　上海易居房地产研究院的数据也印证了这一点，数据显示，截止到今年10月，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%，库存量已经连续增长7个月，目前处于高位盘整的状态。

　　另据国家统计局的数据，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2%，未来几年内这些土地储备也都将转化为大量商品房供应，未来库存量仍将持续走高。

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　　楼市成交回暖库存或已见顶

　　住建部在今年下半年的楼市发展目标中，曾明确提出要“千方百计消化库存”。在楼市库存普遍处于高位的态势下，成交量的大幅提振也加快了商品房去库存的步伐。值得注意的是，楼市库存在保持连续9个月的同比增幅扩大现象后，10月份的同比增幅略有收窄。

　　在“930”房贷新政和央行降息的政策叠加作用下，改善型购房需求积极释放，楼市成交量有所回暖。来自中国指数研究院的数据，楼市成交量环比持续增长，2014年11月监测的主要城市累计成交面积环比继续上涨3.7%。今年前11个月，主要城市累计成交总量虽低于去年同期14%，但仍高于2012年2%。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在房企积极创新营销手段、各地在公积金贷款政策等方面继续创造宽松环境等背景下，7成城市库存去化速度在加快，“千方百计消化库存”的目标正在实现。同时，从市场走势看，库存正在构筑顶部，存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。

　　库存加速去化专家：明年二季度房价或将止跌反弹

　　虽然库存压力正逐步化解，但在秦虹看来，全国商品房总的供求关系还是处于偏松、部分过剩的状态。“即使出台有利于房地产行业发展的政策，市场的恢复也需要一定的时间，”秦虹测算，截止到6月份，根据全国的供求关系，大概需要两年才可以恢复正常。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉中新网房产频道，10月、11月上海易居研究院监测的35个城市新房库存量虽然在增加，但增幅在明显放缓，商品住宅去化周期有所好转，最近两三个月去化周期基本见顶回落，全国的一些大城市，从现在到明年库存压力会慢慢减弱。

　　另外，杨红旭表示，高库存会压制房价涨幅，下半年房价持续下跌，库存压力缓解之后，房价才会止跌反弹。

　　对于明年的楼市走向，杨红旭谈到，目前货币政策偏宽松，楼市政策趋于松绑，明年将见底反弹，“去年是楼市的夏天，今年是春天和冬天，明年冬天会接近尾声，步入春天，”他还谈到，“明年2季度价格会止跌反弹，开始步入上升通道，但一线城市库存压力相对较小，涨价时间节点要早一点，年底前后价格可能会上涨。”

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