原标题：什么是不良资产？不良资产的投资前景如何？

提起“不良资产”这个词，你会首先想到什么？不同的人可能会有不同的见解，一般人会想到卖不出去的负债，会计职业的人会想到“坏账科目”，投资者却能从中嗅出别样的“机会”。

不良资产，行话叫做“甲之蜜糖，乙之砒霜”。 在 本文中，兴汇利将带大家了解“不良资产”的定义与投资价值。

不良资产是什么？

不良资产，亦称困境资产、问题资产、特殊资产，是指由于宏观环境剧烈变化，或经营失败而使企业或个人陷入困境的资产，资产形态包括债权资产、实物资产以及股权、知识产权等无形资产。

不良资产投资，也被称作特殊机会投资，是指通过对债务人进行法务、财务以及业务重整，修复相关资产的流动性并退出，获取风险溢价的投资。

不少业内人士分析，现在将迎来国内收购房地产类不良资产包的最佳时机，一个万亿级的市场已经形成，不少投资巨头都盯上了这块肥肉。

为什么说现在是收购房地产类不良资产包的好时机？在宏观经济大趋势下，房企面临多项难题，房地产类的不良资产包呈上升趋势，同时这批不良资产中不乏一二线城市的优质项目，比如好地段的写字楼、酒店、在建项目等，通过操盘，不良可能立马翻身，获得高溢价。

为什么要投资不良资产？

了解到不良资产的概念后，很多投资者或许会有这样的疑惑：“为什么要投资不良资产”。当然是因为有利可图。在经济下行的背景下，其它领域的投资机会与收益逐渐下降，风险逐步增大。不良资产被誉为逆周期的最佳投资，通过价格释放了大部分风险，从而表现出更多的投资机会。在这个时候进入不良资产，无疑能以优惠的价格收获优质的资产。

在不良资产包中，住宅类资产竞争激烈，它以“门槛较低，资产价值稳定易变现”而受到投资者的喜爱。 住宅类处置周期较短，一般为半年至一年时间，单笔业务实际利润率约为40%左右。

以市价估值100万元的住宅为例。债务人将100万元住宅在银行贷款70万元，因无力偿还，住宅变为不良资产包出售。A公司以贷款本金九折购得该笔不良资产，即A公司花费63万元本金，通过一年司法诉讼及处置，A公司可获得至少70万元本金及13万元利息及罚息，共计回款83万元，公司可获得20万元利润，利润率为32%。

根据银行业不从事不良资产的原因，可以推断出，随着不良资产体量越来越大，未来银行承受的压力也不断加大，不良资产放出利润空间也就更为可观。如此惊人的利润，正是不良资产投资的魅力所在。

不良资产前景如何？

目前，我国不良资产交易市场活跃度正在提升，且出现了“量升价跌”的趋势。

从规模角度看，不良资产的市场规模正在持续上升。从机构分布角度看，农商行、城商行的不良贷款余额增加较多。与此同时，国有商业银行的不良贷款余额也略有增加。从价格角度看，银行不良资产包的价格正在逐步下降。

对此，中国东方总裁助理陈小侉表示：“2019年上半年，银行不良资产包一级市场的交易均价有所下降，市场价格进一步回归理性。”。

据兴汇利了解，这由两方面的影响造成：一是从供给端看，受不良贷款监管政策趋严等影响，银行不良贷款的处置力度加大；二是从需求端看，不良资产市场的参与者更加理性，愈发注重资产的处置、回收，而非过于追求市场份额和规模。

从不良资产处置市场的参与者角度看，正在呈现出“日益多元”的势头。中国东方总裁邓智毅表示。“随着民营资本、境外资本大量涌入，市场环境和基础设施不断优化，上下游产业链日趋完善，各类不良资产的参与主体逐步增多。”

总体来看，不良资产呈现蓬勃发展的趋势，前景广阔。

怎么投资不良资产？

不良资产在金融稳定中发挥着重要大作用，同时不良资产的高回报率也是其特点，因此，各大资本竞相追逐进入不良资产处置行业。不良资产虽然是大热投资，但投资不良资产却没有想象中的简单。

不良资产一直给人以神秘的感觉，其中信息不透明是主要原因。在处置不良资产的过程中由于信息掌握不全，掌握信息不及时等因素给不良资产的处置带来了很大的阻碍。

很多投资者都不清楚心仪的“不良资产包”究竟是宝还是雷，如果是没有风险的宝，那无疑是捡漏；如果是极具风险的雷，那无疑是失败的投资。 以住宅类不良资产为例，投资者需要考虑如下三种投资风险：

l 价值风险，购买的住宅处置价格与购买价格相近，利润空间有限。

l 查封风险，由于住宅抵押于银行，但银行不一定对该住宅进行首封保护，存在抵押与首封是不同债权人，会导致处置周期变长，降低收益获取速度。

l 腾退风险，住宅有租户或者原债务人自用，会导致住宅难以拍卖，拖长回款周期。这三种风险直接决定了住宅类不良资产包的优质性。

不良资产投资的痛点正在于信息不对称，兴汇利认为，项目尽调、掌握信息对不良资产投资很重要。投资者在投资不良资产包前必须充分的了解项目内情，才能避免踩雷！

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