原标题：华侨城究竟有多少投资性物业？

作者： 陈绍霞本文发表于《证券市场红周刊》

2月28日，深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城”）发布《关于2019年经营情况以及应对新型冠状病毒疫情情况的公告》，披露了其2019年新增土地储备项目情况、主要项目销售情况、主要项目出租情况以及应对新冠疫情的情况等，这是华侨城首次在公告中按开发项目披露其年度房地产销售金额数据，受到投资者的欢迎。

华侨城是一家以房地产和旅游业为主营业务的上市公司，近年来，其二级市场股价走势持续低迷，股票价格长期低于每股净资产。信息披露不透明，被认为是其股价低迷的主要原因。规模较大的房地产上市公司一般都按月披露销售面积、销售金额、新增土地储备等经营数据，深交所鼓励房地产行业上市公司定期披露反映房地产业务特征的主要经营数据，虽然华侨城的销售收入、净利润主要来源于房地产业务，却一直不披露房地产月度经营数据；近期受新冠疫情冲击，A股市场大幅震荡，华侨城主动发布公告披露2019年主要经营数据，被认为是加强市值管理、响应投资者呼声的积极举措，受到市场好评。尽管如此，笔者认为，华侨城发布公告披露的信息仍然不够准确、完整，公开披露的房地产业相关数据存在相互冲突和矛盾之处。

两份公告中投资性房地产数据差异巨大

根据华侨城2018年年报披露的数据，截至2018年末，公司主要非销售物业可出租建筑面积91.36万平方米，已出租建筑面积29.54万平方米，出租率32.3%（详见表一）。这一数据与其2019年5月份发布的一份公告中的相关数据存在重大差异。

表一、2018年报披露的物业租赁情况

单位：（万平方米）

数据来源：华侨城2018年年报

华侨城于2019年5月28日发布的一份由联合信用评级有限公司出具的《华侨城公司债券2019年跟踪评级报告》（以下简称“评级报告”）披露，截至2018年底，公司的投资性房地产出租建筑面积151.1 万平方米，入账成本 58.08 亿元，租金收入8.14亿元（详见表二）。

表二、截至2018年底公司投资性房地产情况

（单位：万平方米、万元）

数据来源：华侨城公司债券2019年跟踪评级报告

华侨城2018年报披露的投资性房地产建筑面积91.36万平方米，评级报告披露2018年末华侨城投资性房地产建筑面积151.1 万平方米，二者相差 59.74 万平方米。

投资性房地产项目差异比较分析

为什么两份公告中披露的数据会出现如此巨大的差异呢？

从公告披露的明细项目比较来看，两份公告中同时出现的出租项目的建筑面积仅为35.7 万平方米， 这些项目的入账成本为19.22亿元，2018年租金收入为1.37亿元。

表三、两份公告中同时出现的项目

（单位：万平方米、万元）

本文发表于《证券市场红周刊》

华侨城2018年年报中披露而评级报告中未披露的出租项目的建筑面积为55.66万平方米，除红山6979项目外，其他项目出租率都为0。由此来看，评级报告中，出租率为0的项目都没有披露（详见表四）。

表四、年报披露、评级报告中未披露的出租项目

单位：（万平方米）

华侨城评级报告中披露而2018年年报中未披露的出租项目的建筑面积为115.4 万平方米，入账成本 38.85 亿元、2018年租金收入6.77亿元（详见表五）。

表五、评级报告披露、18年年报未披露的出租项目

（单位：万平方米、万元）

华侨城究竟有多少投资性物业？

上述比较分析表明，华侨城2018年年报和2019年信用评级报告都没有完整披露其投资性房地产项目的数据，2019年评级报告未披露出租率为0的项目以及红山6979项目，2018年年报未披露深圳华侨城房地产有限公司的出租项目、深圳欢乐海岸项目的出租项目等出租物业数据。

华侨城2018年年报披露的可出租建筑面积91.36万平方米，评级报告中披露而2018年年报中未披露的出租项目的建筑面积为115.4 万平方米； 根据华侨城2018 年年报和2019年信用评级报告这两份公告披露的相关数据比较分析可以计算出，2018年末华侨城的投资性房地产可出租项目建筑面积应为206.76万平方米(91.36+115.4)。

表六、华侨城投资性物业面积计算表

（单位：万平方米）

华侨城近日发布《关于2019年经营情况以及应对新型冠状病毒疫情情况的公告》披露，2019年底，华侨城投资性房地产面积合计81.45万平方米，较华侨城2018年年报披露的91.36万平方米面积减少了9.91万平方米，较笔者上述计算的206.76万平方米面积减少了125.31万平方米。从本次公告列示的明细项目数据来看，深圳华侨城房地产有限公司的出租项目、深圳欢乐海岸的出租项目在本次公告中均未出现。

从华侨城2019年三季报资产负债表来看，2019年9月末华侨城投资性房地产账面价值83.54亿元，较2018年末的67.04亿元增加了16.5亿元，增幅达24.6%；华侨城2019年前三季度投资性房地产账面价值大幅增长，本次公告披露的2019年末投资性物业面积较2018年末却大幅下降，令人费解。笔者认为，华侨城投资性物业在短时间内如此大幅减少的可能性很小，其本次公告中披露的出租物业数据的准确性、完整性依然存疑。

年报相关信披不符合深交所要求，期待华侨城完善、改进

上述分析比较显示，华侨城2018年年报披露的出租项目的建筑面积91.36万平方米、已出租建筑面积29.54万平方米、租金收入仅为1.37亿元，2018年年报中未作披露的出租项目的建筑面积为115.4 万平方米、租金收入 6.77 亿元；无论是建筑面积、还是租金收入，未披露的项目都显著超过了其年报中所披露的数据，年度报告中出现如此重大遗漏，令人难以理解。

根据深交所发布的房地产业务信息披露指引，上市公司应当在年度报告中披露“ 报告期内主要项目出租情况，包括但不限于项目名称、所在位置、项目业态、权益比例、可出租面积、累计已出租面积、平均出租率等。”

华侨城年度报告中披露的出租项目的建筑面积、租金收入只占其实际出租面积、收入的很小部分，而为其带来大部分出租收入的深圳华侨城房地产有限公司的出租项目、深圳欢乐海岸的出租项目等在年报中都未作披露，显然不符合深交所上述信息披露指引的要求。

信息披露内容的真实、准确、完整，是对上市公司信息披露的基本要求。华侨城年度报告未按深交所的要求完整披露其主要项目出租情况，信息披露内容欠完整，其真实性、准确性显然也无法保证。

当前正值上市公司2019年年度报告披露期，华侨城预期将于3月底披露2019年年度报告，期待华侨城2019年年度报告能够按照交易所的要求披露相关信息，确保信息披露内容的真实、准确、完整。

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