原标题：自成一派的地产生意—学生公寓Student Housing

当提到学生公寓这个词的时候，你的脑海中会蹦出什么？四人寝室里的双人上下铺，宿管阿姨自带的异性房客探测系统&禁用电器定位系统，还是每个吃货念念不忘的宿舍周边黑暗料理一条街？在美国，学生公寓已经是一个炙手可热的物业投资类别，不再是住宅行业或者商业地产行业的小小分支。它的年交易量飞速增加，吸引了投资者、开发商、以及基金们的目光。

对整个行业供需的把握以及对于运营的深刻理解是地产行业成功的通行证，作为细分市场的学生公寓更是如此。各个大学本科生与研究生的入学人数将会持续增长到2020年，大学本身面临的经费问题使得校园学生宿舍愈发难以满足增长的学生需求，市场化的学生公寓方案正在控制局面。现在可以说，学生公寓市场从少年时代正式步入了青年时代，进入了一个高速发育时期。

(University of Colorado—Boulder 科罗拉多大学波尔得分校）

市场趋势

四年以来，开发商已经建造提供了比过去25年还要多的学生公寓床位（学生公寓出租率统计不使用Unit房间计算，使用Bed床位计算）。从2012年到2015年，超过216,645个新学生公寓床位投放进市场，只比1980-2006年开发商建造的总和少7000个床位而已。但是可怕的是，不断增加的需求消化了这些床位。2015年5月，全美私有的学生住宅平均有效租金达到了590美元，同比增加2%。学生住宅物业经理普遍反映今秋学生公寓比去年出租得更快。下个学年五月的床位76.6%在今秋已经被预租出去。三个学区的现有私人学生公寓下个学年五月的床位99%已经被租出：the University of Colorado –Boulder（科罗拉多大学波尔得分校）, Iowa StateUniversity（爱荷华州立大学）和the University of New Hampshire（新罕布什尔大学）。

（校外学生供应的供应量变化）

全美超过78个大学在2015年都有新的学生公寓市场供应。他们中的42%预计在2016年依然会有新供应延续。其中，19个大学在2015年至2016年的新供应床位总和超过1000个。Louisiana State University（路易斯安那州立大学）以2015年的2，428个床位与2016年预计的732个床位居首；TexasA&M University（德克萨斯A&M大学）和Arkansas University（阿肯色大学）分别以2015年与2016年预计的共3000个床位居二三两位。

（各个大学2015年与2016年的新供应（床位）的情况）

即使投入到学生公寓的资本日渐增加，市场还是存在一个Cap rate溢价。根据Real Capital Analytics2014 Q1Nationwide survey显示，学生公寓平均6.8%的Caprate相比花园公寓的平均6.4%与高层公寓的平均5.0%依然高了不少。但从市场规模来看，学生公寓2014Q1的交易量为29亿美元，仅仅是同期920亿美元传统公寓交易量的3%而已。

（学生公寓Cap Rate变化）

（学生公寓销售量2006年到2013年的变化）

University of North Carolina—Charlotte（今秋有1，985个新床位供应）

学生公寓分类（两大类）

学校内的大学宿舍

一般不带厨房的称为university residencehalls 或者“Dorms”，带厨房的称为Apartments，一般属于各个大学，由大学建造运营；也有一些由私人第三方地产公司或者开发商与校方签订合同全权开发运营。被套设施不如专业学生公寓完备，最大优势显而易见：步行到课堂的距离和睡懒觉的优惠。一般在美国大一学生会被要求住在学校，而大二以上的学生可以自由选择住宿地点。

校外的私人学生住宅

Private Owned Student Housing “POSH”是校外的学生住宅，一般由地产公司开发运营。POSH还分为两种，一种是特别建造学生住宅即学生公寓社区，这样的社区提供专为学生量身打造的配套设施包括刷卡入内、超高速宽带、瑜伽工作室、学生健身房和自习室等，多户的公寓户型以及类似校园的社区氛围。地理位置一般靠近学校，但由于是集合社区并不完全受地理位置限制；第二种是校园周边的传统住宅。一般这样的住宅并不是专门为学生建造，住户还包括非学生租客，比较受地理位置限制。对于学生来说，就近住宿和低廉租金是这些传统公寓用作学生公寓用途的主要优势。

（来源：海众投资春藤基金项目介绍书）

传统公寓与学生公寓都可以供搬离学校宿舍的学生们租住，这似乎是两者的共同之处。其实，传统公寓与学生公寓完全不同：

下图可以看到代表学生公寓的红点作为一个地产类别20年间是如何在美国扩散

（红点：学生公寓；黑点：传统公寓）

行业趋势——少年时期到青年时期的蜕变

按照商业地产的标准来说，学生公寓行业显然还非常年轻。自1995年起建造的第一个专业学生公寓社区，距今还不到20年。1995年的大部分用作学生住宅的传统都转化为了学生公寓。整个行业正在步入高速发展、成熟运作的阶段。

学生公寓行业存在多维度分层的状况。第一是市场玩家分层明显，大型学生公寓房地产信托基金REITs（如业内著名的ACC和CampusCrest），中小型基金和高净值投资者。各层投资者投资一定资金数量的学生公寓资产，从单体传统学生公寓用途住宅，到多层住宅，再到大中型专业学生社区。相比学生公寓市场的惯例——秋季就开始来年招租，一些学生公寓REITs甚至都是从年底到来年1月才开始全面进行下学年5月的预租。但大型的REITs在租赁季节里的表现还是要超过全国市场平均水平，可以看出优势。

（来源：Axiometrics）

第二是地理位置分层，一些地区例如Sunblet Regions简单来说既美国南部地带学生公寓数量一直领先，中西部与东北部也逐渐增长。不同的地理位置会衍生出不同的租赁情况，在一些高需求的大学市场上，公寓招租在正式入住时间的10个月前就开始了。举个例子来说，美国某地区大学有超过40,000名学生，许多人会在差不多同一时间开始找学校附近的学生住宅。正式入住时间大约为明年的8月1日或者8月15日。但学生会在今年的10月份就开始找房子，在一些假期如感恩节、圣诞节的末期找房的学生会逐渐增加，然后在明年的1月份寒假回校之后达到一个顶峰。学生租客们希望在明年的5月学年结束开始放假的时候确定下学年住的地方。另外，在拥有大量学生的公立大学地区，学生公寓更是供不应求。尤其是一些大学比如Utah Valley University（犹他谷大学）等不提供学校公寓住宿的大学，当地学生公寓市场十分广阔。

（数据来自Axiometrics，2014年7月截止的各州专业学生公寓供应情况）

（各地区最便宜的区域一房的平均价格与中位数价格比较）

强劲的需求支撑：大学招生

仅仅从不断上涨的学生贷款和学费就可以看出美国大学仍处于大量扩招阶段（对美国本土学生与海外学生）。日益增多的入学人数对于学生公寓行业是利好因素之一，是需求的基本面支撑。过去20年，大学入学人数增加了大约600万人。2008年开始的经济危机所导致的就业市场失调也导致了成人入学率和本科以上的高等学位学生人数的增加。近年来就业逐渐好转，然而没有迹象表明大学扩招人数减少，大量大学毕业生在工作几年以后依然回到学校深造，以突破职业瓶颈补充需要的技能和知识。

具体物业位置 Location

Location！Location！Location！在任何地产书籍上应该都会被黑体加粗加大，地理位置对于房地产的影响力无法估量。对于普通住宅、零售或者办公物业来说，好的地理位置带来更多的优势类似毗邻丰富的娱乐设施或者商业中心。对于学生公寓来说地理位置更为重要——即离大学校园有多少距离（步行或自行车骑行）。学生公寓地段越接近大学校园则越具有竞争力：更容易快速并且持续的租出去，租金收入（较同档次物业）更高，空置率更低。学生住户们也更容易参与学校的社交活动，便利实用学校校园的许多设施。下图标注了距离大学校园0.5英里-1.0英里的租赁情况。同样地，学生公寓如果在学校校车的路线上也会获得显著加分。

（数据来源：Axiometrics）

按照具体入住率来看，学生公寓距离学校少于0.5英里的平均入住率为96.7%（今年9月），它的有效租金平均为646美元/床位，比去年同期增长2.4%；学生公寓距离学校0.5-1.0英里的平均入住率为95.1%，它的有效租金平均为542美元/床位，比去年同期增长1.8%。

当然，这只是一个简单的衡量标准。地理规则有一个例外，有些地区Cottage小别墅学生住宅也非常受欢迎，这些小而美的房子就像家庭住宅一样，他们需要更多的土地规模也距离学校更远。在越高年级的学生统计中（因为许多学生普遍已经拥有汽车代步），别墅类物业（SFH/Cottage）越受青睐。

（德州大学的the retreat学生住宅，一个Cottage物业的典型代表）

许多新开发的学生住宅离学校非常近，正在慢慢替换陈旧的类似house这类的学生用途住宅，所以从某种程度来说对于学生公寓行业相对于其他物业类型独特之处在于，新上线的有竞争力的学生公寓项目并不能完全算入目前的供给总量之中因为它会替代被市场淘汰的存量。

运营为王

在2000年中期的时候，许多嗅觉灵敏的传统住宅投资者开始涉足学生公寓，他们中的许多人最后结果都是折戟沉沙。因为对于学生公寓来说，地理位置、项目规模是很重要，但落地化的运营是最重要的，几点可窥全豹：

学生公寓租赁周期独特

租赁季节早至前一年的10月。如果在新学年开始前的暑假你不能确保一个非常好的入住率，那么利润就会大打折扣。必须有人全权运作招租事宜。

频繁的维修和升级需要十分专业的物管团队和资金支持

投资者必须有足够的资金和精力确保及时稳定的维修升级，保持公寓干净整洁。如果学生公寓建造时间距今超过5年，要确保公寓风格对年轻多变的学生来说不过时。

处理突发问题，与多方打交道

作为学生公寓拥有者，你不仅要与住户（学生）打交道，你还要和父母甚至学校打交道，会有很多突发问题出现。并且公寓的所有支出你必须要明了于心，这样才能在保证收益率的情况下控制好花费。

除此之外，学生社区的设施也在更新换代。当你面向同一年纪、个人偏好大面积重合的族群——大学生的时候，社区提供的硬件设施、便利服务就显得至关重要，当然与传统公寓相比，也显得更粗暴简单。首先，多样化的社交性公共空间必不可少例如电影之夜的多媒体室、泳池、沙滩排球场、自习室、室外烧烤等；其次，一些基础服务例如维修系统、代收快递、社区活动、社区比赛等也很容易抓住年轻人的心。当然所有的这些也正在被升级成为高科技设施以应对越来越多的千禧一代住户（可以理解为我国的90后00后）。这些引出了学生公寓的另一个特点，社交网站与病毒式营销作为铺垫，再综合前面所有几点因素的社区名声效益最高。当学生住户们邀请朋友们来打排球、看电影、或者万圣节一起找散落在社区各个角落的糖果的时候，这些朋友们就能被快速、高效地转化成了潜在的租户。“口口相传”这样的“安利”对于大学生做出到底在哪里住这样的决定的时候是一个非常重要的参考标准。并且也直接决定了已有项目与市场新建学生公寓的竞争力比较。

Reference: ADOBOStudent Housing Report 2015

CCIM-Student Housing Stats

Axiometrics-A Class of Its Own

文章摘自：海众——中国最大的海外投资社区www.overseacrowd.cn

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