一文读懂宁波产业地产现状及未来趋势|2020华星专题No.11
相比住宅、商业 、办公等 传统地产物业,产业地产是一个比较陌生的领域,很多人对于宁波的产业地产并不是很了解,因此本文是旨在普及宁波产业地产相关知识,而宁波的产业地产是否具备市场进入的机会....
撰文︱陈凯
PM16:00,Aug.25th, 2020
产业地产作为承载城市产业发展的一种空间形态,在提升城市能级、带动经济发展,增加就业等方面起着非常重要的作用,近年来国内涌现了以张江高科、华夏幸福、联东U谷、普洛斯等为代表的产业地产开发商,产业地产也成为地产行业新的蓝海。
宁波,作为长三角五大都市圈中心城市,坐拥世界第一大港口,恰逢“长三角一体化”和浙江大湾区战略的历史发展机遇,肩负起全国首个“中国制造 2025”试点示范城市,宁波的产业结构也将进一步升级换代,经济发展质量也将得到更大的提升,同时对于宁波的产业地产也将带来一次新的发展机遇。
1st
宁波具备产业地产快速发展的基础条件
①宁波优越的区位条件和强大的经济实力
宁波是长三角南翼经济中心,大湾区中心城市;“中国制造2025”首批试点示范城市,坐拥世界第一大港,经济总量位居全国第12。
②海陆空立体交通优势
宁波集航空、铁路、海港、河港等于一体,可打造全球实体联运中心,规划打造国际性综合交通枢纽。在2049战略规划中,将构建“航运+铁路+航空+公路”的综合型全球实体联运系统。促进枢纽整合,全面提升链接能力。空运方面,发展货运航空、拓展国际航线、强化空铁联运,打造长三角城市群南翼区域网络中的关键性枢纽节点。
③未来培育 12个千亿级以上的产业集群 宁波产业分布密集且多样,主要以二产为主,工业产值居浙江省第一;根据宁波“246”万千亿产业集群建设计划,到2025年,宁波将培育绿色石化、汽车2个世界级的万亿级产业集群,高端装备、新材料、电子信息、软件与新兴服务4个具有国际影响力的五千亿级产业集群,关键基础件(元器件)、智能家电、时尚纺织服装、生物医药、文体用品、节能环保6个国内领先的千亿级产业集群。
④政府主导旧工业园腾笼换鸟
宁波市人民政府《关于加快“腾笼换鸟”促进经济转型升级的实施意见(试行)是宁波市政府为促进经济颁布的意见》:旨在提高资源配置效率,扩大有效投资,提升产业发展层次,促进全市经济发展方式转变,此外海曙已将村级工业园升级改造作为经济转型的“头号工程”。
⑤产业支持力度大,营商环境优
宁波对于各个重大产业均有相应的扶持政策和力度,财政扶持和人才补贴等政策不断加大,当下宁波各级政府深入打造法治化、国际化、便利化的营商环境,努力提供更加优质的高效服务,持续深化“最多跑一次”改革,推进投资贸易便利化,加快建设营商环境最优质市。
⑥民营经济发达,民营企业数量达到96.7万户
目前宁波民营经济市场主体有96.7万户,占全部市场主体量的96.2%,其中私营企业近38万户,个体工商户58万余户,其中宁波共有小微企业共有31万家,占全市企业总数的97%。
⑦引进“大院大所”,为产业发展赋能
宁波相继成功引进了北大宁波海洋药物研究所、天大浙江研究所、中石化宁波新材料研究院、哈工大宁波智能装备研究院、西工大宁波研究院、北航宁波创新研究院、上海交大宁波人工智能研究院、中科院宁波材料所杭州湾研究院等在内的多家知名高校院所的校区、研究生院和研究机构,积极打造“大院大所”,并成功引进了阿里中心、华为、宁波工业互联网研究院等,通过打造高新技术平台,为城市产业升级提供智力保障。
2nd
宁波产业地产发展历程和现状
宁波产业地产发端于30多年前的工厂,形态上基本为标准厂房;其后经历了开发区、工业园区、产业园区,到现在为止,共经历四个阶段,目前处于多元创新阶段,以宁波智慧园和宁波国际企业港为代表,形态上以产业园区为主流,已成长为产业地产最重要的载体,在产业结构上也逐渐由低端产业逐渐转向中高端产业。
宁波工业集聚区众多,规模庞大,且布局分散,土地效益相对较低。据不完全统计,宁波共有各级工业集聚区141个,规划总面积1418平方公里,平均每个工业集聚区占地10平方公里,规划占地总量远大于市域规划城镇建设用地总面积,且宁波主城区50%的工业用地在总规确定的工业园区之外。从效率上看,宁波建设用地的产出效率并不高。市域建设用地单位 GDP 产出仅为深圳的 1/4,上海的1/2。
图片来源于公众号宁波自然资源规划
3rd
宁波产业分布格局
从宁波各区产业分布来看,各区县在产业上以壮大传统优势产业为主,并发展新兴产业,各区均有不同的产业主攻点,但产业重合度较高。
从产业重合度来看,主要聚焦汽车及零部件、新材料、高端装备等为主。
根据宁波2049战略规划和政府的相关产业规划布局,未来宁波将主要围绕五个重点产业区进行产业布局,它们分别是前湾新区、甬江科创大走廊、浙江自贸区宁波片区、临空经济示范区和南湾新区。
从宁波重点产业区规划布局来看,东部临港片区以临港大工业为主,北部前湾新区则以汽车、高端装备、新材料为主,南部南湾新区则发展航空航天、生命健康等产业为主,而在主城区共有2个重点产业区,即甬江科创大走廊和临空经济示范区,前者聚焦于新材料和高端装备业,后者聚焦于临空智造和国际贸易和物流以及工业互联网,均着手未来新兴产业的打造。
从宁波产业园区的分布来看,产业园主要分布在宁波主城。产业园区目前是宁波产业地产市场的主流,宁波共有超200个产业园区,其中省级认定小微企业园有122个,宁波主城共有80个,占比66%。
4th
宁波产业园区分类、模式和市场特征
按照产业园区的载体类型,可以分为三种类型:生产性制造类、生产线服务类、物流仓储类。
生产性制造类:主要为工业生产而建设的产业园区,形态以标准厂房、多层厂房、为生产配套的基本办公,研发物业载体为主。
物流仓储类:即物流地产,是经营专业现代化的物流设施的载体,包括物流仓库、配送中心、分拨中心等。
生产性服务类:为生产类企业提供保障服务的服务行业。它是与制造业直接相关的配套服务业,是从制造业内部生产服务部门独立发展起来的新兴产业。
宁波产业园区当前开 发模式
纵观各个产业地产商和产业园区,编者从产业园区的运营和盈利模式,总结出宁波当前产业园区共有七大模式:
宁波产业园区市场特征
① 起步晚,政府近期重点建设对象:宁波的产业园区较国内先进城市起步较晚,整体上仍旧处于探索发展期,但已经成为政府近期重点发展建设对象。
②形态以旧厂房改建占据主流,软硬件服务亟待提高:宁波的产业园区多数以原有厂房改建为主,新建产业园区依然较少,整体档次不高,软硬件等设施仍旧需要加强。
③二产为主,三产有待加强:产业园区的产业发展重心仍旧集中在第二产业,第三产业相对较少,当然这与宁波整体产业结构和产业规划布局息息相关。
④国内外产业地产开发商开始纷纷进入宁波:凯德、联东U 谷、普洛斯、丰树等国内外知名产业公司开始抢滩进入宁波。
⑤入驻企业以小微企业为主:当前产业园区入驻企业大多为以小微企业为主,但仍有大部分小微企业未进入产业园区,游离于产业园区之外。
5st
优秀产业园区案例-智商国际服务产业园
嘉乐智尚国际服务产业园,它的开发模式是全产业链模式,借助自身纺织服装资源,契合周边强大的产业基础,集聚纺织服装业全产业链,并与阿里巴巴战略合作。
项目概况:借助海曙深厚的服装产业基础和嘉乐自身的纺织服装产业资源,与阿里巴巴强强联合,打造纺织服装创新服务综合体。
功能布局:分为四大功能区块,以赋能孵化区和创意办公区为主,前者为小微企业园,后者集聚小型企业和配置产业园的服务中心。
产业定位和布局:导入纺织服装全产业链,打造纺织服装综合平台。
园区平台和服务:引入淘宝大学和国家纺织面料馆,网红直播间等平台,提供全面软性服务。
6ty
宁波产业地产未来发展趋势
伴随宁波产业地产的发展和国家“国内大循环为主体、国内国际双循环”新发展格局下,编者认为宁波产业地产接下来可能会发生八大趋势:
① 新基建成重点:包括5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等在内新基建,加上宁波拥有强大制造业基础,所以宁波未来的产业地产的产业极有可能将是新基建为主。
② 产业园大增长:根据宁波相关政策扶持和产业规划,到2022 年,新增产业园区(含小微企业园)超120个,入园企业超1万家。
③ 服务中高端化:未来产业园区由粗放式的“拼政策”进入精细化的“拼服务”阶段,在提供园区基本服务的同时,还将提供企业增值、金融、孵化、交谊等一系列服务,真正优化园区营商环境。
④ 机制不断创新:宁波相继出台了M0 用地、标准地(带条件挂牌出让)等形式,产业用地机制不断创新;最近又出台了《宁波市产业用地云招商地图》,这也意味着宁波也首次步入“线上读地”时代,宁波市产业用地云招商地图充分运用“互联网+招商”手段,实现项目落户要求与项目承载区域资源数据库的精准匹配,从“线下”转到“线上”,从“国内”面向“全球”,提升产业用地可读性、开放性。
图片来源于公众号宁波自然资源规划
⑤ 存量更新优化;宁波目前还存在着大量的低效存量工业用地,在政府的主导推动下,未来将有大量的存量工业用地需要改造成为新型产业园区,在提高存量用地的亩均产出效益的同时,最终实现产业的优化升级,达到腾笼换鸟的效果。
⑥基金操盘盛行:未来“产业导入 +基金操盘”模式,即以公募REITs为代表进行轻资产开发,将是产业地产市场开发的主流,整个产业园区的开发建设依靠基金来进行开发,同时还可发行产业投资基金或入股的方式创建孵化器平台,最后以资产证券化的形式实现操盘运营,完成一轮资本循环,这不仅缩短了资金回收期,还能使开发商获取额外的物业增值收益。
⑦自持运营为主:以往宁波的产业园区如宁波研发园和智慧园等均以出售的方式来实现资产收益,或以捆绑住宅等形式来获得项目收益如启迪科技园。随着宁波严苛的产业用地出让政策和去住宅化,未来宁波的产业地产将进入以注重稳健收益、精细管理、高品质服务的“自持时代”。
⑧产业高度集中:未来宁波的新兴和高精尖产业将高度集中在上文提到的五个重点产业区,各个产业区形成各自特色的产业集群,产业聚集效应明显。
未来,随着宁波新兴产业发展、产业转型升级和优化布局等,宁波的产业地产也将快速健康发展,必将带动宁波的经济发展,并助推宁波城市能级的提升。
北仑,还有多少空间?|2020华星专题 No.1
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2024/4/28 1:22:35 - 氧生福地 玩美北湖(中)——永春梯田里的美与鲜
原标题:氧生福地 玩美北湖(中)——永春梯田里的美与鲜一觉醒来,因为大家太爱“美”照,在柳毅山庄去寻找龙女而错过了早餐时间。近十点,向导坏坏还是带着饥肠辘辘的我们去吃郴州最富有盛名的“鱼头粉”。说这是“十二分推荐”,到郴州必吃的美食之一。 哇塞!那个味美香甜…...
2024/4/25 18:39:14 - 氧生福地 玩美北湖(下)——奔跑吧骚年!
原标题:氧生福地 玩美北湖(下)——奔跑吧骚年!让我们红尘做伴 活得潇潇洒洒 策马奔腾共享人世繁华 对酒当歌唱出心中喜悦 轰轰烈烈把握青春年华 让我们红尘做伴 活得潇潇洒洒 策马奔腾共享人世繁华 对酒当歌唱出心中喜悦 轰轰烈烈把握青春年华 啊……啊……啊 两…...
2024/4/26 23:04:58 - 扒开伪装医用面膜,翻六倍价格宰客,小姐姐注意了!
原标题:扒开伪装医用面膜,翻六倍价格宰客,小姐姐注意了!扒开伪装医用面膜,翻六倍价格宰客!当行业里的某一品项火爆了,就会有很多商家蹭热度,装逼忽悠,最近火爆朋友圈的医用面膜,被沾上了污点,到底怎么回事呢? “比普通面膜安全、效果好!痘痘、痘印、敏感肌都能用…...
2024/4/27 23:24:42 - 「发现」铁皮石斛仙草之神奇功效用于医用面膜
原标题:「发现」铁皮石斛仙草之神奇功效用于医用面膜丽彦妆铁皮石斛医用面膜|石斛多糖无菌修护补水贴19大优势: 1、铁皮石斛:自唐宋以来,一直被列为皇室贡品,铁皮石斛生于海拔1600米的悬崖峭壁之上,繁殖力差,产量极低,所以古代仅供皇室、贵族享用 2、铁皮石斛自古民间…...
2024/4/25 18:39:00 - 丽彦妆\医用面膜\冷敷贴轻奢医学护肤引导者
原标题:丽彦妆\医用面膜\冷敷贴轻奢医学护肤引导者【公司简介】 广州华彬企业隶属香港华彬集团有限公司,专注美业21年,其旗下品牌: 「圣茵美」私密荷尔蒙抗衰,产后修复 「圣仪轩」私密荷尔蒙抗衰,产后修复 「花茵莳」私密荷尔蒙抗衰,产后修复 「丽彦妆」专注医学护…...
2024/4/26 19:46:12 - 广州械字号面膜生产厂家OEM/ODM4项须知!
原标题:广州械字号面膜生产厂家OEM/ODM4项须知!广州械字号面膜生产厂家OEM/ODM流程及注意事项解读: 械字号医用面膜,其实在我国并没有严格的定义,通常我们说的医美面膜指的应该是一种「医用敷料」,也就是说,医用面膜其实算作「医疗器械」的一种,又称「医用冷敷贴」。 …...
2024/4/27 11:43:08 - 械字号医用眼膜缓解用眼过度到底有无作用?
原标题:械字号医用眼膜缓解用眼过度到底有无作用?医用眼膜/械字号眼膜/医用冷敷眼贴 凝胶层为亲水高分子材料,含70%以上的水分。体表皮肤温度传导到本产品的凝胶层,热量被凝胶内水分子吸收,通过水分的蒸发带走大量的热量,可迅速地降低体表皮肤局部温度,减轻局部皮肤的灼…...
2024/4/27 8:32:30 - 配置失败还原请勿关闭计算机,电脑开机屏幕上面显示,配置失败还原更改 请勿关闭计算机 开不了机 这个问题怎么办...
解析如下:1、长按电脑电源键直至关机,然后再按一次电源健重启电脑,按F8健进入安全模式2、安全模式下进入Windows系统桌面后,按住“winR”打开运行窗口,输入“services.msc”打开服务设置3、在服务界面,选中…...
2022/11/19 21:17:18 - 错误使用 reshape要执行 RESHAPE,请勿更改元素数目。
%读入6幅图像(每一幅图像的大小是564*564) f1 imread(WashingtonDC_Band1_564.tif); subplot(3,2,1),imshow(f1); f2 imread(WashingtonDC_Band2_564.tif); subplot(3,2,2),imshow(f2); f3 imread(WashingtonDC_Band3_564.tif); subplot(3,2,3),imsho…...
2022/11/19 21:17:16 - 配置 已完成 请勿关闭计算机,win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机...
win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机”问题的解决方法在win7系统关机时如果有升级系统的或者其他需要会直接进入一个 等待界面,在等待界面中我们需要等待操作结束才能关机,虽然这比较麻烦,但是对系统进行配置和升级…...
2022/11/19 21:17:15 - 台式电脑显示配置100%请勿关闭计算机,“准备配置windows 请勿关闭计算机”的解决方法...
有不少用户在重装Win7系统或更新系统后会遇到“准备配置windows,请勿关闭计算机”的提示,要过很久才能进入系统,有的用户甚至几个小时也无法进入,下面就教大家这个问题的解决方法。第一种方法:我们首先在左下角的“开始…...
2022/11/19 21:17:14 - win7 正在配置 请勿关闭计算机,怎么办Win7开机显示正在配置Windows Update请勿关机...
置信有很多用户都跟小编一样遇到过这样的问题,电脑时发现开机屏幕显现“正在配置Windows Update,请勿关机”(如下图所示),而且还需求等大约5分钟才干进入系统。这是怎样回事呢?一切都是正常操作的,为什么开时机呈现“正…...
2022/11/19 21:17:13 - 准备配置windows 请勿关闭计算机 蓝屏,Win7开机总是出现提示“配置Windows请勿关机”...
Win7系统开机启动时总是出现“配置Windows请勿关机”的提示,没过几秒后电脑自动重启,每次开机都这样无法进入系统,此时碰到这种现象的用户就可以使用以下5种方法解决问题。方法一:开机按下F8,在出现的Windows高级启动选…...
2022/11/19 21:17:12 - 准备windows请勿关闭计算机要多久,windows10系统提示正在准备windows请勿关闭计算机怎么办...
有不少windows10系统用户反映说碰到这样一个情况,就是电脑提示正在准备windows请勿关闭计算机,碰到这样的问题该怎么解决呢,现在小编就给大家分享一下windows10系统提示正在准备windows请勿关闭计算机的具体第一种方法:1、2、依次…...
2022/11/19 21:17:11 - 配置 已完成 请勿关闭计算机,win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机”的解决方法...
今天和大家分享一下win7系统重装了Win7旗舰版系统后,每次关机的时候桌面上都会显示一个“配置Windows Update的界面,提示请勿关闭计算机”,每次停留好几分钟才能正常关机,导致什么情况引起的呢?出现配置Windows Update…...
2022/11/19 21:17:10 - 电脑桌面一直是清理请关闭计算机,windows7一直卡在清理 请勿关闭计算机-win7清理请勿关机,win7配置更新35%不动...
只能是等着,别无他法。说是卡着如果你看硬盘灯应该在读写。如果从 Win 10 无法正常回滚,只能是考虑备份数据后重装系统了。解决来方案一:管理员运行cmd:net stop WuAuServcd %windir%ren SoftwareDistribution SDoldnet start WuA…...
2022/11/19 21:17:09 - 计算机配置更新不起,电脑提示“配置Windows Update请勿关闭计算机”怎么办?
原标题:电脑提示“配置Windows Update请勿关闭计算机”怎么办?win7系统中在开机与关闭的时候总是显示“配置windows update请勿关闭计算机”相信有不少朋友都曾遇到过一次两次还能忍但经常遇到就叫人感到心烦了遇到这种问题怎么办呢?一般的方…...
2022/11/19 21:17:08 - 计算机正在配置无法关机,关机提示 windows7 正在配置windows 请勿关闭计算机 ,然后等了一晚上也没有关掉。现在电脑无法正常关机...
关机提示 windows7 正在配置windows 请勿关闭计算机 ,然后等了一晚上也没有关掉。现在电脑无法正常关机以下文字资料是由(历史新知网www.lishixinzhi.com)小编为大家搜集整理后发布的内容,让我们赶快一起来看一下吧!关机提示 windows7 正在配…...
2022/11/19 21:17:05 - 钉钉提示请勿通过开发者调试模式_钉钉请勿通过开发者调试模式是真的吗好不好用...
钉钉请勿通过开发者调试模式是真的吗好不好用 更新时间:2020-04-20 22:24:19 浏览次数:729次 区域: 南阳 > 卧龙 列举网提醒您:为保障您的权益,请不要提前支付任何费用! 虚拟位置外设器!!轨迹模拟&虚拟位置外设神器 专业用于:钉钉,外勤365,红圈通,企业微信和…...
2022/11/19 21:17:05 - 配置失败还原请勿关闭计算机怎么办,win7系统出现“配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机”,长时间没反应,无法进入系统的解决方案...
前几天班里有位学生电脑(windows 7系统)出问题了,具体表现是开机时一直停留在“配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机”这个界面,长时间没反应,无法进入系统。这个问题原来帮其他同学也解决过,网上搜了不少资料&#x…...
2022/11/19 21:17:04 - 一个电脑无法关闭计算机你应该怎么办,电脑显示“清理请勿关闭计算机”怎么办?...
本文为你提供了3个有效解决电脑显示“清理请勿关闭计算机”问题的方法,并在最后教给你1种保护系统安全的好方法,一起来看看!电脑出现“清理请勿关闭计算机”在Windows 7(SP1)和Windows Server 2008 R2 SP1中,添加了1个新功能在“磁…...
2022/11/19 21:17:03 - 请勿关闭计算机还原更改要多久,电脑显示:配置windows更新失败,正在还原更改,请勿关闭计算机怎么办...
许多用户在长期不使用电脑的时候,开启电脑发现电脑显示:配置windows更新失败,正在还原更改,请勿关闭计算机。。.这要怎么办呢?下面小编就带着大家一起看看吧!如果能够正常进入系统,建议您暂时移…...
2022/11/19 21:17:02 - 还原更改请勿关闭计算机 要多久,配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机,电脑开机后一直显示以...
配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机,电脑开机后一直显示以以下文字资料是由(历史新知网www.lishixinzhi.com)小编为大家搜集整理后发布的内容,让我们赶快一起来看一下吧!配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机&#x…...
2022/11/19 21:17:01 - 电脑配置中请勿关闭计算机怎么办,准备配置windows请勿关闭计算机一直显示怎么办【图解】...
不知道大家有没有遇到过这样的一个问题,就是我们的win7系统在关机的时候,总是喜欢显示“准备配置windows,请勿关机”这样的一个页面,没有什么大碍,但是如果一直等着的话就要两个小时甚至更久都关不了机,非常…...
2022/11/19 21:17:00 - 正在准备配置请勿关闭计算机,正在准备配置windows请勿关闭计算机时间长了解决教程...
当电脑出现正在准备配置windows请勿关闭计算机时,一般是您正对windows进行升级,但是这个要是长时间没有反应,我们不能再傻等下去了。可能是电脑出了别的问题了,来看看教程的说法。正在准备配置windows请勿关闭计算机时间长了方法一…...
2022/11/19 21:16:59 - 配置失败还原请勿关闭计算机,配置Windows Update失败,还原更改请勿关闭计算机...
我们使用电脑的过程中有时会遇到这种情况,当我们打开电脑之后,发现一直停留在一个界面:“配置Windows Update失败,还原更改请勿关闭计算机”,等了许久还是无法进入系统。如果我们遇到此类问题应该如何解决呢࿰…...
2022/11/19 21:16:58 - 如何在iPhone上关闭“请勿打扰”
Apple’s “Do Not Disturb While Driving” is a potentially lifesaving iPhone feature, but it doesn’t always turn on automatically at the appropriate time. For example, you might be a passenger in a moving car, but your iPhone may think you’re the one dri…...
2022/11/19 21:16:57