原标题：加拿大老移民分享：近期多伦多公寓暴涨的原因

之前的文章中我提到了，受多伦多家庭收入和贷款能力的制约，多伦多首先是60万以下的公寓涨得比较快，最近60~70万的房源也开始疯涨，但我预估市中心的一室一Den公寓最多涨到75万~87万左右（希望不是今年一下就涨这么高），之后涨幅就会变小。

现在，我们从真实数据的角度看看，为什么在过去的两个月里，突然出现了非常多的抢Offer现象，让多伦多的公寓在短时间里就涨了10%左右？

1、 先看三个数据DOM ，New Listing 和 Active Listing

在2018年四季度公寓已经是在温和上涨的背景情况下，对应2018年的数据，TREB （Toronto Regional Real Estate Board）2019年四季度的GTA公寓市场统计结果显示：

· Average DOM （Dates on Market）从2018年四季度的24天减少到了2019年四季度的22天 – 公寓上市后，平均22天就被卖掉了。

· New Listing新上市的二手房减少了11.9%，去年四季度只有6408个单元上市（多伦多市中心占了4620个单元）。

· Active Listing 市场上可卖的二手房库存比前一年同期减少了29.4%！2019年年底的时候，只有1660间在卖（多伦多市中心年底只有1148个公寓在出售）。

这也从侧面印证了，我之前关于楼花问题里说的，楼花如果取消，对我们刚刚开始学习投资和入手二手房的工薪阶层是利好的说法。很多有钱的投资客是不屑投资二手公寓的，以前都是投资方便买卖的高大上的楼花的。

对于一个只有1660个库存的二手房市场，如果一个楼花取消了，会释放出500~1000个单元的首付资金，如果其中一部分资金进入到二手房市场的话，影响是巨大的。

上面22天的DOM数据和我在2019年买了四套公寓的经历也是相符的，性价比好的公寓两周就被卖掉了；价钱还可以，户型朝向不好的公寓一个月能卖掉；稍微贵点的公寓经过双方讨价还价，一个半月也会被卖掉。

所以说，从去年四季度的数据已经有了征兆，可以看出来，当公寓的需求开始增加，价钱开始涨起来，卖家开始惜售，供给开始减少，市场进入明显的卖方市场 - 数据诚不欺我！

我们可以预测2020年一季度的DOM和New Listing数据一定比2019年一季度有更大幅度的减少。

2、 多伦多GTA 2020一月和过去25年一月同期的库存情况比较

大家可以看到，卖家观望惜售，新增加的New Listing减少，买家又在22天内把房子抢走，导致2020年一月的公寓库存（Active Listing）不但是过去25年的低点，还在低点发生了较大的减少。

正是由于文章开头说的贷款收紧，压制了两年的需求突然释放的原因，导致近期内供需关系巨变，买家疯抢Offer，公寓价格从2020年一月开始暴涨。

根据我们最近2月份的抢Offer经验。也验证了这个情况，房源非常少，经常5天内就成交，十几个买家抢一个房源，价格涨幅非常大。

以史为鉴，这个公寓库存趋势图多多少少也和历史房价的变化相符合：

· 2003年，库存增加很多，年涨幅只有3.7% （不知道是不是受了SARS的影响，但涨幅也有3.7%）。

· 2014年到2016年初期间，库存数量均衡，公寓价格一直温和上涨（年涨5%~9%）。

· 2016年底开始，库存开始大幅减少，公寓价格2017年快速上涨（年涨22%）。

· 然后2018，2019库存不多，但变化不大，公寓价格平稳上涨（9% 和7%）；这个涨幅数据和我文章《总结一下过去两年贷款买的六套公寓》里提到的我两个投资房的例子在2019年的涨幅情况是一致的。

后面2020年公寓还会继续涨吗？涨到什么时候会出现拐点，我们可以密切关注这三个指标DOM（在市场平均值），New Listing（新增销售）, Active Listing（库存）, 尤其是库存数据。

我相信，就像买股票看K线图一样，历史库存数据的比较对我们预测房价变化是有提示意义的。

现实情况是，现在在多伦多市中心核心地段，Bloor以南一直到湖边，Yonge街东西各一公里的范围内，只有三，四百个公寓在卖！而在这个区域里，有多少写字楼？写字楼里有多少年薪12万以上收入的白领想在公司附近买个能走路上班的房子呢？（多大留学生父母的需求还没算在内）。

所以这篇文章的结论是：2020年，在库存量继续减少或保持低位的情况下，公寓房价还会继续涨。而且根据目前的库存和供需情况，今年最终很可能比2017年公寓22%的年涨幅还要大。

当然，当上面这三个数据发生逆转的时候，比如说库存大幅增加了，房价可能就要减缓增长了，我们就要小心高点接盘，后面一段时间滞涨了。

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