原标题：全国12城限售解禁！坚持“因城施政”，加磅调控可能性不大！超24次政策松绑，楼市迎来换挡期！

今天是4月17日，再过两天就是济南和西安两年限售取消的时间点。

而截止今天，全国已有厦门、福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德十个城市限售令正式到期。

是否继续限售？一大批房源流动性的释放，房地产市场是否将再度震荡？

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10城限售令到期

2城即将解禁

说到限售令，就要从它们的源头说起。

2015年的“3·30”住房贷款新政，以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年。沉寂了2年的楼市，进入了新一轮上升周期。

在一线城市楼市强劲复苏的带动下，以及各地棚改、购房补贴等楼市刺激政策的支撑下，二、三线城市楼市全面复苏。　

房价的快速上涨，这便有了2016年的一大批新政出台。合肥便是在2016年10月2日出台楼市限购政策。

虽然之后房价涨幅开始回落，但惯性上涨依然存在，快速上涨势头并未得到有效遏制。彼时，在“房住不炒”的大背景下，不少城市纷纷升级调控措施，以打击房地产投资投机需求。

2017年3月25日，厦门成为全国首个出台限售令的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。　

据不完全统计，自厦门之后，全国先后有超过50个城市出台限售令。虽然细则不尽相同，但基本思路都是通过2至5年不等的期限内限制交易，来遏制投资投机需求，遏制房价快速上涨。

以厦门为例，在2017年3月25日新政出台之前，3月份厦门二手房成交量约为7000套，而4月份这一数据骤降至3830套。可以说遭遇到“腰斩”。

经过了两年的时间，被压制已久的二手房市场，似乎赢了来较为强烈的反弹。

广州

以广州为例，作为最先启动住宅限售的一线城市，直至目前当时受政策所限无法入市交易的房源也陆续解禁获得入市交易的资格。曾有观点认为，这部分房源如果在未来数月入市将对广州楼市带来一定的冲击。广州二手房的挂牌量，也的确正在激增中。

据广州链家的数据，截止至2019年4月11日，广州二手挂牌房源已经高达40976套。而2018年年底，广州链家线上的挂牌房源仅仅在三万套左右徘徊。

厦门

厦门今年开年来楼市出现回暖迹象，3月厦门有9个重点项目开盘，多项目开盘去化情况可观。

新景祥厦门市场研究中心数据显示，厦门二手房市场刷新近两年来新高，3月全市二手住宅成交量达到 4433套，环比上涨154%，同比上涨388%；成交面积为425879平方米，同比上涨384%。1至3月全市二手住宅累计成交套数9345套，成交面积90万平方米。

常州

常州很多中介机构表示“限售几乎没有什么影响，这两年房价一直在涨。”

笔者看到当地房产媒体采访一位中介的时候，他提到：“从我几年前入行开始，常州房价就没有跌下来过，二手房涨得更多。2016年我代理的一套住宅，外地客户60万元成交的，到2018年底，系统里看到同一幢楼又成交了一套相同面积的，不过已经涨到了98万元。”

与多数三线城市类似，常州中心城区不大，市区优质二手房、学区房价格远高于郊区新建楼盘。卖得最好的永远是学区房，但由于房龄都偏老旧，10年左右房龄的楼盘非常稀缺，单价30000元～39000元/平方米，而且通常销售速度很快。

济南

而在限售令即将到期的济南，有不同的两个声音。

济南某业内人士表示——“从前几轮的调控看，政策松绑的必备条件，起码是等房价稳定了，甚至是稳中有跌，市场冷静下来了，而目前这些条件基本具备了。4月4日～19日，住建局内部系统在升级，现在很多事情办不了，都等着20日到期这天呢，我觉得这次到期后放开的可能性很大。”

而笔者在济南市长信箱查询到关于限售政策问题的回复是——“根据济南市住房保障管理局的文件说明，限售政策目前依然在执行，后续我们这边不知道会不会改动。”

不管怎么说，济南2月新建商品房价格同比上涨16.4%，二手房上涨11.6%。济南住宅与房地产信息网数据统计，2019年3月，济南市共网签住宅7465套，超过2018年同期1970套。这个是不争的事实。

2

是否加磅

“因城施政”可能性大

至于这几个城市是否会加磅新政，笔者也有自己的看法。

直观的说，以上12个限售令已经解禁或即将解禁的城市中，徐水、长乐等几个城市，是不再可能有加磅新政出台了。之前的限售政策可能也只是跟风一波全国政策。

而厦门、青岛、广州这样的城市，还是会把指导权交给市场。如果不出现大幅度波动的情况，也是不会加磅新政。

原因很简单——每个城市房地产市场都是短期看政策，长期看人口。每个城市的发展不一样，对人口的吸引力也不一样，造成的结果必然是政策制定不一样。

今年3月，山东省住建厅厅长王玉志在谈及楼市政策时曾表示：“青岛、济南、菏泽等都根据当地的实际，制定各自的调控措施。如果当地市场过热,就给它降降温；如果过冷,可以进行微调以保持适度状态。既不能让楼市大起,也要防止它大落,让市场平稳发展。”

王厅长的讲话总结起来就是：现在我们要因城施政。

年初的政府报告与2018年政府工作报告对比，关于房地产政策有以下改变：

最为引人关注的就是——落实城市主体责任。这意味着坚持“因城施策”的总基调不变，甚至肯定，从某种意义上来说，也是肯定了从春节开始，各级城市放松调控的措施是适当的，适宜的。

其实最近一段时间我们多少也感受到这种变化，诸如南京、杭州、广州、西安等大概20多个城市，相继推出了降低社保门槛、放宽落户、取消限售等政策。

今年，地方政府在楼市松绑上，获得了更大自主权。

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全国超24次调控松绑

楼市迎换挡期

近期，全国至少已有24次楼市松动政策，楼市回暖信号明显。

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取消限价城市

衡阳：2019年1月1日起，暂停执行2017年起规定的商品房限价政策。（撤文）。

广州：市住建局：在执行的一刀切限价政策改为根据周边楼盘的价格浮动调整限价；

北京：2019年1月9日，拟于近期挂牌出让的两块住宅用地均不设定住宅销售限价。

佛山：取消楼市限价，变为单合同。

阜阳：国土局官网上挂出的地块信息显示，2019年以来所有地块，限价要求消失。

2

放开限售城市

太原：2018年7月4日，取消限售。

菏泽：取消新二手房限制转让措施。

大连：取消了参与积分落户的房屋在办理落户之后，3年内不得抵押、转让的规定；

取消落户新市区满5年可迁主城区的限制，只要在主城区有合法稳定住所即可迁移落户。

3

解除限购城市

2018年1月5日，兰州市房管部门在官网上挂出一则公告：取消了部分区域的限购政策。

主要含西固区，九州开发区，高坪等地，据房管局文件显示，这些在兰州属于偏远区域。

4

放宽落户城市

广州：学士、硕士和博士入户年龄限制从35、40、45周岁放宽到40、45、50岁。

南京：社保缴纳门槛由"2年内连续缴纳社保"转变为"累计缴纳社保不少于24个月"。

杭州：针对却因工作调动造成社保补缴的，累计不超过三个月，视为符合购房资格。

西安：凡是购房落户不再限制社保年限和购房时间，但是所购房产面积有一定限制。

常州：官方宣布购房落户条件放宽。

合肥：部分区域购房不需社保证明。

海口：本科以上或中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40岁放宽至55岁。

专科学历或高级工职业资格或执业资格人才也从40放宽至45岁。这两者皆是针对落户。

珠海：非珠海市户籍居民购房，从需要连续缴纳5年社保改为需1、3、12个月不等。

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楼市减税城市

深圳：二手房的增值税附加税减半。

南京：二手房交易部分税费也减半。

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其他松绑举措

青岛：2019年1月3日，取消仅出台6个月的购房摇号政策，为本轮调控中的首例。

天津：2019年1月10日，将自持租赁住宅调整为可售住宅，为全国首个执行城市。

天津：2019年3月4日，天津市住房公积金管理中心发布《关于在外地缴存住房公积金职工在本市购房申请个人住房公积金贷款有关政策的通知》明确，在外地缴存住房公积金的职工也可在天津购房。本《通知》自2019年6月1日起施行。

郑州：2019年3月22日，河南公积金贷款出新政：郑州首套房最高可贷80万！

石家庄：2019年3月26日， 石家庄正定县发布人才新政，高级人才购房可获30万补助！

而经济日报-中国经济网在2018年底，报道了一篇名为《社科院：房价下跌城市较快增加 应调整限售限价政策》的文章。

文中指出：房价下跌城市较快增加，未来一线城市或将率先缓慢复苏，二三四线城市仍将继续调整。建议部分房价下跌的城市可以因地制宜地调整限售、限价等不合时宜的房地产政策。

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进年来最好的出手机会

千禧年之后截止到目前，全国有5次绝佳的买房机会。

1、2004年，“国八条”出台，房价短期压制后迎来井喷爆发式增长。

2、2008年，4万亿经济刺激计划出台，市场快速回暖，刺激房价增长。

3、2011年财政收紧资金，房企回笼资金降价销售，连续24个月房价上涨。

4、2014年市场寒冬，国家降息并解除限购，全国去库存战略，房价翻番。

5、2018年底到2019年初，货币超发，通货膨胀加剧，央行对楼市放水，固定资产抵抗通货膨胀。同时全国不少城市解除或变相松绑楼市调控政策。

而笔者在网上看到一张疑似北京大学经济学院院长董志勇的公开讲演PPT，可以总结出他对2019年整体房地产市场的判断。这些与笔者的想法也不谋而合……

1、本次政府工作报告，对于房地产市场方向表述，变化极大。这回，别说“坚决遏制房价上涨”，就连一会一提的“住房不炒”都没有提，中央对于房地产市场的态度不言而喻。

2、所以，对于2019年，放松调控将成为政府主要的主流。只要房价保持大致稳定，不要大涨大落，很多的限购、限贷、限价等调控措施都会慢慢撤离，以刺激市场，保住增长和就业。

3、对于春节开始的房市小阳春，大概率会变成市场的“金三银四”，从这个角度讲，房地产购买量会增加。至于房价，在上量以后，价格小幅度上升已经可以看到。所以，对于刚需，看了报告你要加速了。

4、从整体政策来说，国家对于房地产，政府工作报告已经清晰的表明态度，由原来的不打压、不支持，开始变成温柔非明确性支持，当然这种支持以“发展新型城镇化”和“转移人口”这个角度说出来。

所以，对于全国房地产状况，对于2019年，可以断言——绝不会比2018下半年差。

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