把握这3点,你的地产投资将无往不利!
地产投资,通常来说大致分为商业地产投资和住宅地产投资。
与住宅投资相比,商业地产投资因为牵扯商户、运营方、业主等多重关系,而更为复杂。除了李嘉诚“地段论”之外,还要看什么?
经历过基金、股票市场的飘忽不定、高通胀下银行的负利率,无论是实业起家还是股权投资致富的精英阶层们目前还多倾向于做地产投资,而随着近几年国家对住宅地产的屡次调控,对住宅地产投资的狂热有所降温,取而代之的是对商业地产投资的追捧。
然而,商业投资不像住宅投资那样简单。
住宅购买后或出租或持有待售,基本上都有获得一定的回报保障。而商业投资则需要相当的专业知识以及前瞻性的眼光,否则可能面临血本无亏本的后果。
很多投资业主在选择此类物业时,会单纯地以开发商的售后返租回报率作为核心决策依据。以温州某购物中心为例,其在销售时三年年8%的返租政策曾让该物业在开盘短期内完成了近500个铺位的销售业绩。但是,三年后,当业主面临收回商铺产权时,购物中心经营惨淡,后续无人应租,相关硬件设施均存在诸多使用缺陷,致使后期运营难以为继,而此时开发商早已携款走人。事实上,开发商的返租回报大多只是一种为了实现短期营销目标的促销手段,为了最大程度地吸引投资,返租回报往往比实际盈利水平要虚高很多。普通投资者将此返租承诺简单地对等于商铺未来的实际租金水平就大错特错了。
也就是说,判断商业是否具备投资价值的核心因素不在于租金回报率,原因在于往往商业地产的实际运营普遍滞后前期销售,实际租金水平此时根本无法预测。在营销中,我们建议决策依据更多应该关注三点,即地段价值、商业主题定位与业态规划以及开发商的自持比例。
一、地段价值
第一是地段,第二是地段,第三还是地段
李嘉诚曾说过,决定地产价值投资的考量因素“第一是地段,第二是地段,第三还是地段”
尤其是商业地产,最讲究地段。锁定了黄金地段,相当于锁定了地块核心商圈内的有效消费群体。
这句话的意义众人皆知,但是,很多人在判断地段价值的时候仅仅简单地将其划分为市中心、开发区、效区及周边县乡等三六九等。
在他们的思维逻辑下,地段价值理所当然是地市中心>开发区>效区>周边县乡。只此而已。
其实,地段价值是一个广义的范畴。
它的价值高低应结合具体方位、自然因素、社会因素综合评估。其中具体方位包括商业项目所在的具体地址,与周边生活、办公、教育等相关社会场所的实际交通距离。
2004年天津某公司开发某项目15万平方米的商业大盘,虽位于天津市中心鼓楼商圈,但具体方位上的先天性不足为其商业失败埋下了伏笔。该项目单面临路,人气聚合度显然逊色于位于主干道十字或丁字交叉口的同类商业,而且道路中间的隔离带在一定程度上也阻截了对面的客流。
因此,商业投资项目地段价值高低的判断依据除了是否有与项目规模相匹配的消费群体,还应该分析其是否具备四通八达、具有辐射力的交通动线。
商业投资项目地段价值高低的另一个衡量标准是其自身及外围是否具备先天的生态资源优势。
毫无疑问,具备一定的山河湖水等典型地貌景观资源,产品规划将景观资源巧加利用,很大程度上能为地产的差异化竞争增色不少,甚至借势一举跳出市场竞争的红海。恒大地产开发的上海海上威尼斯水城就是一例,该项目位于上海崇明岛北岸,开发商充分利用水资源作文章,以水岸、水域、水体为中心的规划理念,用不同风格情趣的水岸空间组合出多姿多彩的建筑空间,商铺销售由此获得了很好的业绩。
商业投资项目地段价值高低的第三个考量标准是地段的社会因素的优劣,即指的是商业地块所在区域的政治、经济、文化、历史地位。
比如地块所处区域为政治经济中心,产品投资应尽可能向金融、商务、购物类对口物业等倾斜;地块为城市的文化、旅游中心,产品投资则应该更多地关注餐饮、展示、酒店类物业。有效地把握区域的城市角色地位进行投资,能够降低一部分市场风险。这里,不能不提的一个案例是成都的宽窄巷子,该案成功地利用社会因素创造了项目的溢价空间,开发者在进行项目开发时,充分考虑了历史文化的价值。保留了40%的原建筑,60%的建筑规划则参照原古建筑风貌,做到整旧如旧,将商业项目打造成成都城市怀旧旅游的人文游憩中心。
需要强调的是,地段价值并非是一尘不变的。交通配套设施、自然资源、社会因素随着时间的推移,其中任何一个因素发生变化,就有可能改变其地段价值。所以在判断一个项目时,要以前瞻性的眼光来看待其投资价值。
RET
睿意德团队所服务的山西阳泉滨河新天地项目,在面市之初其地段价值并不受当地人认可。但是,随着地块市政、交通的完善,以及项目南面桃河滩绿化工程的全面竣工,开发商借势将沿河岸近一公里的地块打造成集餐饮休闲特色、滨水景观特色、商旅互动特色于一体的大型城市综合体。时至今日,该项目已成为阳泉当地最具规模和时尚潮流的核心商圈,月人流量近百万,年度利润额增长稳居阳泉商业项目第一位。早期的投资客因为预见性的眼光无不赚得盆满钵满。
二、商业主题定位与业态规划
创新性的主题定位及业态组合
当然,再好的地段价值,如果没有创新性的主题定位及业态组合,也注定了商业项目的开发是无法成功的。
现代商业竞争激烈,没有特色的定位及业态吸引,很难形成消费黏性,二次或重复消费的可能性会比较低甚至为零。
早期的传统商业仅仅需要考虑如何最短时间内最大限度地满足客户的物质需求。而进入21世纪后,商业更多地是为客户创造体验型消费,为商家创造展示促销空间。
外立面、停车方式及交通动线的科学组合、特色化的业态组合、情趣舒适的购物环境都是吸引消费者的有效利器,而广告展示空间、中庭、活动造型空间等则是为了满足商家的促销需求,为主力店招商增加筹码。
因此,投资需要充分考证项目的开发者是否事先经过详尽的市场调研,把握消费心理特征的基础上,以创新性的主题定位指导产品规划,掌握主要、次要业态组合和分布,确保未来各个商家、投资商、代理商之间的融洽合作关系。
位于朝阳区常营版块的龙湖长楹天街,提出一种
全新的商业消费模式FamilyMall,即致力于满足家庭全生命周期的消费需求,打破北京当前封闭式商业综合体规划模式,将景观和自然光引入建筑内部,在项目内一样可分享阳光。
项目以春夏秋冬为四大主题,此开创性的主题定位及业态组合赢得市场追捧,在一定程度上弥补了地段的相对劣势。
开发商的自持比例
餐厅不能拥有一流的装潢和餐饮设备,却没有厨师
有好的地段,有差异化的主题与业态规划,但是却没有主力商家入驻,好比开餐厅有一流的装潢和餐饮设备却没有厨师一样豪无价值可言。国外的大型商业地产项目一般都是开发商自己持有,以便获取长期资产增值收益。而国内的开发商,目前为止,迫于资金缺乏其他渠道,往往不得不选择销售,租售并举正成为主流开发模式。
因而,为了尽可能规避销售型商业项目的投资风险,将开发商的商业持有比例纳入投资决策依据是一种相对直接有效的方法。
持有商业项目大部分比例的开发商作为最大的业主,对项目的市场定位及规划必然反复推敲考证,同时,也会引入一流的商业管理团队进行专业化招商运营,从而可保证商业项目稳步上升的增值空间。
5.4米层高,一层变两层
网商总部大厦5.4米多变空间,使户型脱离了传统商业空间的束缚,使其具有互动性、开放性、透明性、艺术性等更多可能,为客户带来更多的商业可能,一层变二层,一份钱两份收益。
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解析如下:1、长按电脑电源键直至关机,然后再按一次电源健重启电脑,按F8健进入安全模式2、安全模式下进入Windows系统桌面后,按住“winR”打开运行窗口,输入“services.msc”打开服务设置3、在服务界面,选中…...
2022/11/19 21:17:18 - 错误使用 reshape要执行 RESHAPE,请勿更改元素数目。
%读入6幅图像(每一幅图像的大小是564*564) f1 imread(WashingtonDC_Band1_564.tif); subplot(3,2,1),imshow(f1); f2 imread(WashingtonDC_Band2_564.tif); subplot(3,2,2),imshow(f2); f3 imread(WashingtonDC_Band3_564.tif); subplot(3,2,3),imsho…...
2022/11/19 21:17:16 - 配置 已完成 请勿关闭计算机,win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机...
win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机”问题的解决方法在win7系统关机时如果有升级系统的或者其他需要会直接进入一个 等待界面,在等待界面中我们需要等待操作结束才能关机,虽然这比较麻烦,但是对系统进行配置和升级…...
2022/11/19 21:17:15 - 台式电脑显示配置100%请勿关闭计算机,“准备配置windows 请勿关闭计算机”的解决方法...
有不少用户在重装Win7系统或更新系统后会遇到“准备配置windows,请勿关闭计算机”的提示,要过很久才能进入系统,有的用户甚至几个小时也无法进入,下面就教大家这个问题的解决方法。第一种方法:我们首先在左下角的“开始…...
2022/11/19 21:17:14 - win7 正在配置 请勿关闭计算机,怎么办Win7开机显示正在配置Windows Update请勿关机...
置信有很多用户都跟小编一样遇到过这样的问题,电脑时发现开机屏幕显现“正在配置Windows Update,请勿关机”(如下图所示),而且还需求等大约5分钟才干进入系统。这是怎样回事呢?一切都是正常操作的,为什么开时机呈现“正…...
2022/11/19 21:17:13 - 准备配置windows 请勿关闭计算机 蓝屏,Win7开机总是出现提示“配置Windows请勿关机”...
Win7系统开机启动时总是出现“配置Windows请勿关机”的提示,没过几秒后电脑自动重启,每次开机都这样无法进入系统,此时碰到这种现象的用户就可以使用以下5种方法解决问题。方法一:开机按下F8,在出现的Windows高级启动选…...
2022/11/19 21:17:12 - 准备windows请勿关闭计算机要多久,windows10系统提示正在准备windows请勿关闭计算机怎么办...
有不少windows10系统用户反映说碰到这样一个情况,就是电脑提示正在准备windows请勿关闭计算机,碰到这样的问题该怎么解决呢,现在小编就给大家分享一下windows10系统提示正在准备windows请勿关闭计算机的具体第一种方法:1、2、依次…...
2022/11/19 21:17:11 - 配置 已完成 请勿关闭计算机,win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机”的解决方法...
今天和大家分享一下win7系统重装了Win7旗舰版系统后,每次关机的时候桌面上都会显示一个“配置Windows Update的界面,提示请勿关闭计算机”,每次停留好几分钟才能正常关机,导致什么情况引起的呢?出现配置Windows Update…...
2022/11/19 21:17:10 - 电脑桌面一直是清理请关闭计算机,windows7一直卡在清理 请勿关闭计算机-win7清理请勿关机,win7配置更新35%不动...
只能是等着,别无他法。说是卡着如果你看硬盘灯应该在读写。如果从 Win 10 无法正常回滚,只能是考虑备份数据后重装系统了。解决来方案一:管理员运行cmd:net stop WuAuServcd %windir%ren SoftwareDistribution SDoldnet start WuA…...
2022/11/19 21:17:09 - 计算机配置更新不起,电脑提示“配置Windows Update请勿关闭计算机”怎么办?
原标题:电脑提示“配置Windows Update请勿关闭计算机”怎么办?win7系统中在开机与关闭的时候总是显示“配置windows update请勿关闭计算机”相信有不少朋友都曾遇到过一次两次还能忍但经常遇到就叫人感到心烦了遇到这种问题怎么办呢?一般的方…...
2022/11/19 21:17:08 - 计算机正在配置无法关机,关机提示 windows7 正在配置windows 请勿关闭计算机 ,然后等了一晚上也没有关掉。现在电脑无法正常关机...
关机提示 windows7 正在配置windows 请勿关闭计算机 ,然后等了一晚上也没有关掉。现在电脑无法正常关机以下文字资料是由(历史新知网www.lishixinzhi.com)小编为大家搜集整理后发布的内容,让我们赶快一起来看一下吧!关机提示 windows7 正在配…...
2022/11/19 21:17:05 - 钉钉提示请勿通过开发者调试模式_钉钉请勿通过开发者调试模式是真的吗好不好用...
钉钉请勿通过开发者调试模式是真的吗好不好用 更新时间:2020-04-20 22:24:19 浏览次数:729次 区域: 南阳 > 卧龙 列举网提醒您:为保障您的权益,请不要提前支付任何费用! 虚拟位置外设器!!轨迹模拟&虚拟位置外设神器 专业用于:钉钉,外勤365,红圈通,企业微信和…...
2022/11/19 21:17:05 - 配置失败还原请勿关闭计算机怎么办,win7系统出现“配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机”,长时间没反应,无法进入系统的解决方案...
前几天班里有位学生电脑(windows 7系统)出问题了,具体表现是开机时一直停留在“配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机”这个界面,长时间没反应,无法进入系统。这个问题原来帮其他同学也解决过,网上搜了不少资料&#x…...
2022/11/19 21:17:04 - 一个电脑无法关闭计算机你应该怎么办,电脑显示“清理请勿关闭计算机”怎么办?...
本文为你提供了3个有效解决电脑显示“清理请勿关闭计算机”问题的方法,并在最后教给你1种保护系统安全的好方法,一起来看看!电脑出现“清理请勿关闭计算机”在Windows 7(SP1)和Windows Server 2008 R2 SP1中,添加了1个新功能在“磁…...
2022/11/19 21:17:03 - 请勿关闭计算机还原更改要多久,电脑显示:配置windows更新失败,正在还原更改,请勿关闭计算机怎么办...
许多用户在长期不使用电脑的时候,开启电脑发现电脑显示:配置windows更新失败,正在还原更改,请勿关闭计算机。。.这要怎么办呢?下面小编就带着大家一起看看吧!如果能够正常进入系统,建议您暂时移…...
2022/11/19 21:17:02 - 还原更改请勿关闭计算机 要多久,配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机,电脑开机后一直显示以...
配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机,电脑开机后一直显示以以下文字资料是由(历史新知网www.lishixinzhi.com)小编为大家搜集整理后发布的内容,让我们赶快一起来看一下吧!配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机&#x…...
2022/11/19 21:17:01 - 电脑配置中请勿关闭计算机怎么办,准备配置windows请勿关闭计算机一直显示怎么办【图解】...
不知道大家有没有遇到过这样的一个问题,就是我们的win7系统在关机的时候,总是喜欢显示“准备配置windows,请勿关机”这样的一个页面,没有什么大碍,但是如果一直等着的话就要两个小时甚至更久都关不了机,非常…...
2022/11/19 21:17:00 - 正在准备配置请勿关闭计算机,正在准备配置windows请勿关闭计算机时间长了解决教程...
当电脑出现正在准备配置windows请勿关闭计算机时,一般是您正对windows进行升级,但是这个要是长时间没有反应,我们不能再傻等下去了。可能是电脑出了别的问题了,来看看教程的说法。正在准备配置windows请勿关闭计算机时间长了方法一…...
2022/11/19 21:16:59 - 配置失败还原请勿关闭计算机,配置Windows Update失败,还原更改请勿关闭计算机...
我们使用电脑的过程中有时会遇到这种情况,当我们打开电脑之后,发现一直停留在一个界面:“配置Windows Update失败,还原更改请勿关闭计算机”,等了许久还是无法进入系统。如果我们遇到此类问题应该如何解决呢࿰…...
2022/11/19 21:16:58 - 如何在iPhone上关闭“请勿打扰”
Apple’s “Do Not Disturb While Driving” is a potentially lifesaving iPhone feature, but it doesn’t always turn on automatically at the appropriate time. For example, you might be a passenger in a moving car, but your iPhone may think you’re the one dri…...
2022/11/19 21:16:57