原标题：我国的房价收入比为什么那么高？

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今天来分享一篇文章，来源于北京大学徐远。

我们来澄清两个非常流行的认识误区，也可以说是两个流行的谬误，一个是关于房产收入比，另一个是关于房产调控。现实中很多人会有这样的疑问，中国的房价收入比这么高，怎么可能没有泡沫？没泡沫的话政府为什么反复调控房价呢？

这两个问题非常的重要，今天我们就来仔细的回答这两个问题。

第一：房价收入比：你可能算错了一点点

首先来看房价收入比。

现在一线城市房价收入比达到60多陪，不吃不喝60多年才能买的起房子，这被当做是房价泡沫的铁证。

可是呢，房价收入比的计算。很多人算错了一点点，错在哪一点？错在“收入”的计算上，房价收入比中 的收入，是“未来的中高收入”的比率，是现在的房价和未来的中高阶层收入的比，不是现在的房价和现在的平均收入比。

这里特别提醒大家注意 注意 注意，收入面前，加了“未来”和：“中高”两个限定语。为什么呢？

加“未来”，是因为目前房价是对未来的收入提前反应。举个列子。你要看好一个股票，觉得这家公司未来盈利会大涨，你不会等到未来再买，而是现在就买，因为你不买别人会买。大家抢着买，就会把股价买上去。这样的股票估值现在就回很高，不会等到未来的盈利实现了再长高。换句话说，现在的高估值，是对未来的盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高。

房子的道理是一样的，过去十年城市化快速进行，大量的人口从农村向城市转移。大规模的城市化，是当代中国最清楚的不过的事情。人到了城里就需要住房，未来还有好几亿要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，这是一个非常清楚的事情。所以，中国的大城市，就像盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个公司的股票，这个股票就是房子。这个逻辑，很多人都看到了。早看到了，早就买了。晚一点看到的，就晚一点也买了。越来越多的人看清楚了，就把这个价格买上去了。

大城市的房子贵，就是这个道理。所以计算房价收入比，要用未来的收入，不是现在的收入，因为房价会对未来收入提前反应。

第二个约束条件时“中高收入”

为什么“中高”呢？因为未来不是所有人都买得起房子的，中高收入阶层才买的起房，其余人要租房子住。比如说纽约、东京，香港、首尔这几个国际大都市，租房率分别为68%，55%、60%，租房子住的人都超过一半。所以，以后超过一半的人是要租房子住的，中高阶层住自己的房子，中低收入租别人的房子，付房租。所以，房价收入比中的收入，应该是中高收入阶层的平均收入，不是所有人平均收入。

那么未来的中高收入多少呢？我们来简单的框算一下。

比如说北京，现在北京普通的家政阿姨、快递小哥的收入是六、七千。好一点上万，有学位，有几年工作经验的年轻人，月收入多，经常在两万以上，一年就是24万。每年增速按照8%，10年后就是52万，夫妻两个就是104万。这是1年的家庭收入，现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说，现在的房价和10年后中高收入比只有7倍多。

所以加了“未来”这两条，你马上发现房价收入比并不高，也就是说相对于未来的收入，今天的房子虽然贵，但是完全在合理的范围内。此外大家都知道，中国的收入统计不完善，很多人都有隐性收入，收入越高的人隐性收入越多。所以，刚才的收入匡算是很保守的。这样一来，你就理解为什么房价看起来这么高，还是有那么多人买，调控了也下不去，新盘一开就被买光，终究，就是因为这个房价背后是有坚实的收入支撑。

刚才的计算并不复杂，但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受。说到这里，你可能还是有疑问。你可能会问，为什么其他国家的房价收入比很低。而偏偏我们这么高呢？

这个呢其实不难理解，就是我们目前的收入水平低，预期收入增速还是比较快，而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，否则就低。美国、欧洲、日本已经进入稳态的社会，未来的收入增速不快，因此房价收入比就不高了。

此外呢，绝大数的国外城市都有房产税，保险费、管理费等持有成本，也压低了房价。

所以总结一下，一个城市房价收入高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低，不一定是房价低，更可能是那个城市的增长潜力低。你看的到，很多小城市的房价收入比不高，只有7-8倍就是因为发展潜力不大。

第二 既然没有泡沫，政府为什么调控房价？

刚才我们分析了房价收入比，通过这个分析，结合东京与纽约的房价比较，我们更加的确信中国的房价确实是没有泡沫。那么你会问，没有泡沫为什么政府会反复调控房价呢？

这个问题很重要，涉及到对房价问题的更深层次的理解。其实你可以反过来问:没有泡沫，就不用调控房价了吗?你仔细想想，很可能有很多原因导致政府要调控房价，其中最重要的就是一个原因，就是财富分配问题！

中国经济增速太快，就像一列疾驰的火车，买了房的人就像买票上了车。很多因为各种机缘没有能上车的人就会被拉开差距，现在很多中低收入的人买不起房，还有刚入职场的年轻人买不起房，如果房价长得过快的话，财富差距会越来越大，这样一来，没买房的人就越来越没有希望了，工作不安心了，心情也会很压抑，这样就不利于整个社会的繁荣。其实，现在房价成为“国民话题”引起全民热议，就已经反映了这个问题。

一个社会要稳定，最重要的是大家都要有盼头，人活着是要有希望的，没希望是一个可怕的状态，会产生很多的问题。从社会繁荣稳定的角度，政府一定要保证财富差距不要过于极端。目前差距已经很大了，所以要出台调控，让房价不要上涨过快，这样没买房的想办法买房，收入特别低的还有出台保障房政策，这样所有人都有房子住。社会才能稳定。

所以，房地产调控，不是调控价格水平，而是调控上涨速度，让房价不要上涨过快，调节的是财富分配，终极目的就是为了社会稳定。目前我国的财富不平等已经非常严重，调控的效果不一定很好，会引起很多争议，但是不调控，一定是不行的。

简单总结一下：

1、考虑到未来收入增长，以及只有中高收入的人才能买房，其他的人要租房，目前我国大城市的房价收入比并不高。

2、虽然房价没有泡沫，但是政府还是要调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，是为了防止财富差距进一步拉大。

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