原标题：学位房、投资客、购房杠杆…深圳楼市你绝不能错过的最新干货解密

最近几个月，深圳楼市“平平淡淡”，让不少购房者两眼一抹黑，看不懂深圳楼市的走向。天天看房价和成交走势，也没看出个什么结果。从宏观到微观，从全国到深圳，从数据到结论，这几位专家的干货或许能让人醍醐灌顶。

9月1日下午，由链家主办的“2016大数据与深圳房地产市场走势高峰论坛”邀请到了国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺、深圳市房地产研究中心主任王锋、链家研究院院长杨现领和链家研究院深圳分院院长肖小平为大家解读大数据时代下深圳房地产市场的走势。

王锋（深圳市房地产研究中心主任） 深圳的限购政策长期都不会取消

一.经济形势的变化及房地产政策导向

宏观经济形势变化特点

近5年经济持续下行已告一段落，宏观经济的底部已初步显现。

从2010年以来，中国近5年的经济增长，GDP增幅持续回落。总体来看，宏观经济这一轮的持续下降应该基本到底部，也就是L型的走势。自2016年开始，中国经济进入L型的下半场。进入L型的下半场，不意味着经济大幅反弹，而是呈现区间振荡、窄幅波动。

大规模的货币宽松已经结束，但货币紧锁的可能性也比较小。中国央行与主要经济体央行在货币政策方面已经开始同步，都进入了货币政策的观察期。在中国的政策走入观察期以后，可能会出现“没有滞胀，也没有通缩的局面”。

但是整个经济现象中资产泡沫是比较大的。特别是从去年的一线城市带头上涨以后，今年就是二线的热点城市开始带头上涨，出现房地产资产价格泡沫。资产泡沫的情况，应该说是在我们没有通胀，也没有通缩的局面下，一个比较特殊的经济现象，这是需要关注的，这对经济的稳定也是非常不利的。

新常态下的房地产政策导向

对于房地产，从国家今年的五大工作任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，房地产是很明确的，要防止加杠杆去库存、防止资产泡沫。

值得注意的是房地产去库存政策的变化。去库存的关键是创造需求。一种是通过居民加杠杆，一种是通过户籍城镇化。但去年，这两个去库存方面的导向并不清晰。

户籍城镇化才能让深圳房地产健康发展。通过户籍城镇化，通过农民工进城，通过这种方式能够以刚性需求来推进城镇化，这才是能够保证房地产市场健康发展的一个根源。所以我们还是不能掉以轻心，不能通过加杠杆来解决，最终还是要通过城镇人口的增加来保持房地产这一轮的稳定健康发展。

深圳在这方面最近也推出来促进房地产市场稳定发展的政策，像深圳扩大户籍人口的入户政策。原来人才入户要求本科以上，现在放宽到大专。十二五期间每年才增加平均20万人，十三五期间总共要增加342万人，一年差不多要增长70万人，要是这样的话，通过吸引外来人口，通过落户政策，通过他在本地的宜居宜业，通过城镇化来促进深圳的房地产市场发展，我觉得这种方式才能够保证深圳的市场是健康的。

二.当前我国房地产市场存在的问题

1近期房地产市场成交量增长放缓，下半年面临市场回落。最近我看苏州、南京、厦门都在加强宏观调控政策的实施，目的也是为了抑制资产泡沫进一步的膨胀。

2上半年房价持续上涨，下半年面临走势分化。深圳总体比较稳，3·25新政出台以后，深圳的房价总体在上涨，3·25新政之后，刚性需求出现观望，但是对高端的需求影响不大，还在加快入市。深圳的楼市在政策实施以后，市场调整的情况是比较明显的，价格也基本上是稳定的。

还有一些城市就是受到周边城市的影响，总体来看预期还是比较乐观，尤其像深圳周边的东莞、惠州，北京周边的廊坊，它的核心问题不是说它经济多好支撑了它，也不是说它的老百姓收入水平支撑了它，主要是因为北京、深圳这样的城市房价太高，供应紧张，需求出现了外溢，这些外溢的需求，无论是投资的还是刚性的需求，都会支撑当地的楼市，所以使得这些城市前景还是比较看好。至于其它的二线非热点或者是三四线，上涨非常弱，也面临着下降的趋势。

3下半年楼市运行拐点明显，下行压力比较大。从今年下半年开始到2017年，全国房地产市场会出现普遍的调整期，市场的分化将从少数城市热、多数城市冷转为全面的下行，尤其是明年下半年这种趋势会比较明显。货币政策对房地产的刺激作用，或者刺激动力也在减弱。

可以看得出来，今年4季度应该是一个拐点，房地产市场不可能脱离宏观经济的大背景，宏观经济现在都在L型的底部调整，你还希望房地产保持很大的上涨，我估计很难，关键是房价上涨之后谁来接盘，如果没有人接盘的话，就不存在房地产销售的持续上涨，所以希望大家对未来房地产市场的发展，还是保持一个比较理性的看法。

三.“十三五”期间我国房地产市场发展动力

1新增需求

预计到2020年，全国城镇新增人口0.95亿人。

2棚改

十三五期间，国家对棚改的总的任务指标是2000万户，差不多5900万人的棚改需求，这样会带来引致性的需求是21亿平方米。

3改善性需求

预计改善性需求会达到30亿平方米。

四.近期深圳房地产市场走势

应该说深圳的楼市总体来说需求还是比较大的。经过短期的调整以后，该买的还是要买，从二手房可以看出这个趋势。

房价是一种台阶式的变动，深圳的房价从来都是一种台阶式的变动，上升到一定的高度之后，通过调控，出现了一些盘整，然后再出现上涨，然后继续调控，保持一个长期的盘整。

3·25之后，楼盘涨价的还是比较有限，但不能说一点都没涨，总体来说涨价是比较有限，尤其是二手房，总体来看还是出现了一定的下降，如果它不下降，也不可能出现最近的成交量有所上升。这就是市场供求关系在起的作用。所以这一点是我们楼市的特征。

五.当前深圳楼市存在什么问题呢？

1高地价推高了房价

今年深圳出了两块地王，一个是尖岗山，一个是龙华的地王，地价分别达到7.9万、5.6万，单价都是比较高的。但是最近在深圳新会展中心的那块地，它的商业地价才2.1万，商业地价总体是比较理性，比较合理的。我们所说的地王是住宅地王，地价太高，引起了房价增长太快，对国计民生是不利的，这是一个情况，这是我们要注重的问题。

2投资性购房仍然存在

目前我市二套及以上住房购置比例为25%，不能说都是投资的，因为也有改善的，但是作为市场的研究机构来看，大家都比较清楚，很多人还是出于投资目的买的，但是他用了很多的方式，比如说通过离婚、通过房票等等。

3公寓投资属性增强，对配套承载产生压力

从2015年公寓增长得非常快，当年的公寓销售同比增长了100%以上，均价也增长了20%以上。本来公寓是为商务人士提供短期租住服务的，但是目前来看，公寓很多已经成为一种居住投资。这一块是投资的新热点，是需要关注的，尤其是它又不限购，又不限贷，所以对那些外来投资，反而成为他的投资的主渠道。

4商业和办公用房潜在供应过大

从近5年的累计批准的商业办公用房的预售和销售情况来看，差距差不多是54%，就是有54%卖掉了，还有没卖掉的，当然没卖掉的，肯定是有一部分持有经营的，但是也有很多是愿意销售的，但确实是不好卖，尤其是商业综合体存在不好卖的现象。

5住房租赁市场发育不完善

深圳的实际人口现在差不多1964万人，这是有关管理部门最近讲的数据，80%以上是靠租房的，因为我们有产权的人并不是太多的，但是租赁市场还是有很多的问题，比如制度等等。

6房地产交易市场秩序不完善

在房地产预售许可之前，仍然存在变相收取诚意金、办理VIP卡等等行为，还有中介市场准入门槛低，从业人员参差不齐等等。

如何解决问题

1、拓展临深区域的居住开发空间是市场的必然趋势

2、十三五期间要筹建40万套，有效供应35万套公共住房

3、深圳的限购政策长期都不会取消。

邵挺（国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任） 保障房增加，商品房供给越来越紧张

一.中国房地产市场已出现历史性拐点

1房地产投资与需求的历史峰值已经到来

一般来说从顺序上是投资、新开工面积、竣工，如果你看数据会发现，房地产投资的增速是在2010年达到峰值。投资之后我们看开工面积是在2013年达到峰值，2015年新开工的面积只有15亿平米，回落得很快，在2013年新开工达到峰值以后，2014年另外一个指标，也就是竣工面积达到峰值，大概是10.7亿平方米，这些重要的指标相继达到历史峰值，这就意味着房地产不像以前那样可以增长百分之二三十的阶段，这个时间已经过去了。

2主要城市进入存量房时代

如果你还是在户均1套的时候，房子总量还是缺乏的时候，这个时候房地产的政策是更多的鼓励建造，鼓励需求，如果到了存量房时代，当新建的量没有占主导地位的时候，二手房交易变成主导地位的时候，首先你的宏观调控体系需要调整，所以这个判断是非常重要的。

这张图是我们试图给大家传递一个信息，房地产市场一旦过了历史性拐点，到了一个新的阶段以后，不管是开工量还是投资量，它真的是会发生一个大的逆转。

二.拐点发生后的挑战

1住房市场深度分化

这种分化的本质就是供需关系的变化。

以深圳为例，深圳现在2000万人，每个家庭2.49人，深圳的家庭就有430多万户，但是真正的商品房和保障房加起来才220多万套，全国的户均套数已经超过1了，而深圳户均套数才0.5。深圳的自有房地产数是全国最低的，因为住房的供需结构太不平衡了，很多人买不起。

2保障房空间分布不合理

我们认为保障房如果继续大规模的新建，不太注重空间布局和分布的话，对房地产市场来说可能不是一个好消息。现在库存最严重的地方，就是当年保障房指标压得最多的地方。

保障房我们建了这么多之后，可以有一个机制把它跟商品房打通，就是采取所谓的货币化补贴，你这个地方库存比较大了，政府就别建保障房了，购买过来给保障对象，这样就满足需求了。

深圳未来的土地会用于制造业、学校、医疗，它要补它的短板。既然未来有限的土地供应、有限的住房供应，你还要盖这么大量的保障房，对商品房的供给只会越来越紧张，所以它的房价很难下降。

现在看来这就是一个政治决策的问题，深圳到底是要什么，你要变成香港，把产业都赶走，就玩金融和房地产，还是要像德国一样，有产业的支撑，房子也保持在一定的价格。如果就房地产市场谈市场，我觉得就进了一个死胡同，必须跳出房地产市场，一定要知道房地产的事情，它过去被承载了太多的东西。你现在会发现，你要解决房地产的问题，光解决市场的问题是远远不够的，你要从更高的层次去统筹理解这个事情。

3居住品质不高

未来中国对住房品质的要求只会越来越高。

4住房制度改革严重滞后

现在已经进入存量房时代了，进入一个住房已经作为最重要的资产配置的时代了，但是现在的住房制度跟现状是远远滞后的。

对中国来说，房产税的重要性体现在什么地方呢？体现在它会改变地方政府的行为。刚才王教授也讲了一点，地方政府靠卖地，靠土地财政，靠房地产税收，这是一次性的。如果说你搞了房产税，相当于给地方政府搞了一个交易，你就不要一次性搞这么多了，你就通过慢慢地把这个市场培育好，你做存量就行了，不要每天盯着那个增量，动不动就产生地王。有可能在房产税出来以后，改变地方政府的行为逻辑，让房地产调控更顺畅。

从全世界来看，没有任何一个国家当时设立房产税的原因是要调控房地产市场，只有中国人是这么想的。所有国家设立房产税都是地方政府要维持它的运营。

杨现领（链家研究院院长） 人才是城市房地产去泡沫的根本基础

北京是一个让人“绝望”的城市，大部分人是这样的，如果你手里没有房子，今天你跟北京就绝缘了，今天大部分买房的人都是把手里小的房子换掉，做首付，再跟父母借一套钱，用来买一套大一点的房子。如果手里无房，今年在北京已经没有你的落脚之处。所以我在很多地方说，如果这个市场未来不能够发展租赁，这个城市就开始变得给你越来越没有希望了。

只有你的人的结构是OK的时候，比如说深圳这个城市好像还有点希望，虽然房价比较高，最大的希望就在于它的人才结构，平均的年龄结构比较年轻，另外他还做了一些关于人才的动作。还有一点，深圳有大量的城中村。当一个城市能够为很多年轻人提供落脚之处的时候，你会发现他很有可能成为未来城市的主人。

年轻人进来之后，你给他3—5年的周期，让他在贫民窟里有一个像猪一样睡觉的地方，睡过5年，这些人就会变成第一批租房人口，第一批新房的首置人口，第一批炒房客，，这个市场有不同的发展，有不同的周期，你要有给他们落脚的地方。今天我们做棚户区改造，棚户区改造的出发点是好的，想为这些人提供住房，其实不是的，改了之后就把这些人赶走了。

我始终认为中国房地产未来的希望在租赁市场，中国到目前为止没有形成一个市场化的租赁体系，都是保障房体系。

我们看到2015、2016年中国房地产市场发生最大的变化就是公寓的发展，公寓是一种高品质的租赁，很多企业过来做租赁，获取持有的租金。只有当租赁起来的时候，才感觉人生有那么一点希望。

肖小平（链家研究院深圳分院院长） 十大关键词解密深圳楼市

1需求外溢

深圳在最近的市场，或者是2016年的市场，最最关键的关键词就是需求外溢。什么是需求外溢？就是在深圳赚的钱，拿到别的地方给别人花。

上半年深圳人在这些城市每个月买多少房子呢？这两个城市加起来每个月销售新房是2万套，大家觉得有多少人是深圳人买了？我觉得至少有70%是深圳人买的。这些人买来干嘛？很多人告诉我是买来住的，买来给爸爸妈妈住，我权且相信他。

但是如果是我极私密的朋友，我会给他另一个答案。如果是一般的朋友，我会说开心就好了。如果是MBA的几个女同学，我会说你干嘛不买爱马仕，为什么要买这个房？其实也不是看好这个市场，但是我觉得5年内这些地方的房子都很难卖出去。

2学位房

在2015年4季度开始，深圳出现了一个不同以往的问题，由小学学位更值钱变成初中学位更值钱，在最近的几个月出现了一个新的现象。现在深圳的初中变得很重要，你只有一半的概率升上普高。

龙华高级中学是今年9月份才开学，但是它的学位房价格已经超过了传统的百花片区，龙华的学位房全部是30%多的增长。

3地铁

地铁一般是在三个环节会有推动，首先是规划确立的时候，比如说政府发布了要在这里修一个地铁站，这时候会带来第一波的需求，第二个是开始修建的时候，因为大家知道在地铁站没有真正开始修建之前，这个规划是有可能会调整的，所以有些人在第一个阶段不敢赌进去，他选择在开始修建的时候赌进去，开始修建之后这个事就定了。第三个就是开通之后，开通之后对房价的推动当然比较明显，但是获益最大的是租赁市场。

4千万豪宅

什么是豪宅？1000万总价算不算？我特别同意一个观点，如果你现在住的家里，你的床只有一面靠墙，我认为就算豪宅。

我们单独看5000万以上的房产，成交今年也有比较大幅度的增长，去年只有零星的几宗，但是今年5000万以上一套的房子成交也是达到了双位数。

5购房杠杆

深圳的全体样本，还不分户籍和非户籍的，贷款购房比例达到了93.7%。再看贷款购房的平均月供，现在全市的平均月供大概是11900多。目前深圳套均面积、套均总价以及单价最高的群体是95后。

6投资客

我们现在对购房行为的判断，其实是非常困难的，因为深圳有一个现象是别的城市的人无法理解的，就是我们有非常多的第一次买房的人，他自己在租房住的人，他买房的目的就是为了投资，而且他绝对不会搬进去住。

他不搬进去住无非是两个原因，第一，这个房子太远了，没法适应他的工作。第二，这个房子太好了，他可以租更高的价格给别人，自己去租便宜的住。现在深圳有一些屌丝投资客，生活品质也是不高的。

所有人在咨询的时候就说自己留着用来补充月供的资金大概是两三年，两三年以后我们拭目以待，看看这个市场会怎样释放。

首次置业的人按揭购房的比例还是比较高的，达到了95.7%，投资贷款购房的比例只有90%，按揭成数基本上都超过6成，在6.5成左右，这个和北京相比，我们好像又显得风险很大，但是我觉得也还OK。

7商务公寓

我们可以看到随着时间的推移，公寓的价格和住宅的价格会拉得越来越大。我觉得公寓的价格很难涨起来，房地产市场最终都是由供需关系来决定的，公寓目前的最大问题是二手房市场的供应很多，可能比你们想象的还多。

公寓产品，特别是经济型工具，我们业内有一句话叫，住的人不买，买的人不住，它某种程度上就是一个投资产品。

但是有另一个吸引力，就是它的租金回报比较高，因为公寓的租金和同质的住宅相比，它有时候还高一点点，但是它售价又比较低，这是吸引很多人买公寓的很重要的前提，所以很多时候很难抉择，它不用房票，租赁回报又比较高，所以我觉得还是会有需求，大家自己判断。

8不二

什么叫“不二”？这个关键词指的是租赁市场或者是包租市场。之前深圳年度租金大概每年涨幅是10%到12%，但是在2015年，它的涨幅达到了20%。这是一个非常高的涨幅，不过很可能今年要还回去，因为今年到现在为止，租金只是略有小涨，1—3月份的时候租金还是上涨的，但是后面出现了比较明显的下调。从这里也可以判断深圳租房群体的经济实力有所下降，从单位租金来讲，在七八月份稍好一点，7月份有上升，8月份站稳，但是之前几个月下调是比较明显的。

租金的下降还不是最大的问题，现在最大问题是空置，为什么会出现这种现象？其实最重要的是我们由以往的直接增加变为间接增加很多供应，就是包租市场的兴盛，比如说自如，还有其它的一些租赁机构，还有一些做间隔房的，比如说把4房变为8个房间，14个房间，它直接释放出来的就是翻倍的。还有一些公司盘活废弃的厂房或者是宿舍。

9地王

有很多朋友问我，地王的项目能不能买，如果地王的产品做得没有特色的话，我是不建议买的，因为它的价格真的很高。

10分化

最大的分化就是大家对后市判断的分化。

现在对深圳的看法是分为两派的，有一些人认为深圳永远涨，但是也有一些认为已经到这个高位了，可能需要到别的地方，比如说去周边城市，或者是去武汉、长沙这样的城市，又或者去国外。

包括经纪人的分化也是存在的，链家现在分了租赁经纪人和买卖经纪人，可能未来还会分卖新房的经纪人和卖二手房的经纪人，这些分化也给我们所有的市民带来一个很大的挑战。

去年是深圳全民忙买房，今年深圳全民加杠杆，明年到底会怎么样？这个留给大家自己去填空。

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