原标题：风水轮流转，泰国房地产吸金不断！信不信由你....

摘要：房地产，一直以来都是让人迷恋的居住形式。广阔的生活空间、高端的品质、奢华的装饰，无论从低端的房地产市场到豪宅都是让人们向往的理由。如果说毗邻繁华是房地产的基本要求的话，房地产是否升值则是每个城市的升华和灵魂。

近段时间，芭提雅，曼谷再次成为很多海外置业投资客们的焦点。

首先是泰国世界日报报道《泰国ECC东部经济走廊谋划直通高铁进入曼谷，快速通达，三大机场链接》。

紧接着，泰国政府交通部在新闻发布会上透露：为了加快曼谷城市建设和各区域的交通完善城市群的发展规划。将以最快速度兴建曼谷的交通方案。

分析菌感觉，泰国曼谷已经是天时地利人和，这里面显然蕴藏着巨大的金矿，有待有心人去挖掘。今天分析菌就来淘淘金，谈谈曼谷，谈谈区块的趋势。

规划更高更好，曼谷房价迟早超过预估

曼谷以后未来的房价很可能超过香港或者中国大陆。为什么呢？因为房产价值的高度，往往由区域的规划级别和投资强度决定。这一点上，曼谷的城市发展是泰国最强的，明显的高于其它各个城市。曼谷如今是被称为东南亚置业投资的首选地，是泰国首府的经济、旅游贸易中心聚集中心。

泰国的城市化建设战略提出后，在曼谷的区位分析来讲，分析菌觉得轨道交通战略地位其实进一步提升了，分析菌认为整个东南亚链接到曼谷的bangsue高铁站目前是未来升值潜力的核心引擎，可以说是“曼谷的黄金城中城”，这从曼谷的轨道交通几条线路直通该区域Bangsue站就可见一斑。

而且由于曼谷的城市建设，弥补曼谷市中心的拥堵，整个曼谷的发展其实其实是往北边以东部环绕发展，四通八达围绕着曼谷市中心siam sukhumvit一带至rama 9 CBD 各企业的总部也将往北边迁移。而Bangsue区域，最牛的是——东南亚综合交通枢纽。这个交通枢纽针对于其它地方来说少哪个国家都可以，但唯独缺少不了泰国这一条枢纽站，建成之后客流量将是所无法比拟的，有兴趣的朋友可以仔细去查查规划。

简单说，Bangsue交通枢纽是东南亚最大的交通枢纽，初步规划了该Bangsue站通过4条线路的列车包括红线郊区浅红线，蓝线，绿线相连。做出了不同的区域的过渡。而这里将是曼谷新区的真正核心，是中国、马来西亚 、新加坡、印尼、柬埔寨和越南六大超级都市的连接中心，东南亚经济发展轴！

泰国房地产市场趋势

如下图：纵观泰国，整个的房产市场和投资前景可谓风头无两。根据2015年至今相关数据统计得出的泰国房产市场最为活跃的5大城市中。曼谷占据的整个市场变化份额最为明显。其次芭提雅其后，各自所占市场体量如下图。

而伴随着今年2018年的中泰高铁正式动工，加上泰国政府执行的EEC东部经济走廊规划，整体的2018年最吸金的投资目的地也会发生相应调整，这其中的首府曼谷和芭提雅将会成为最大受益者。

不仅如此，这两天刷爆全泰国的新闻头条还有微信朋友圈的莫过于马云将签署110亿泰铢进行泰国投资。这一点上，不仅将电子商务进一步引入泰国，更是在为泰国这个投资选择上为即将要大批量进军泰国的企业打了一个前期的头阵，未来的几年时间将迎来更多的中国企业驻扎泰国，甚至将吸引更多的国内资产人士对于泰国的肥肉市场看好。

由于泰国大城市经济的集中发展，不仅就业机会大幅增加，城市的居民数字也持续增长。根据泰国本地有关房地产经济的报告声称，经济非常活跃地区的商业以及居住用房的需求正在上涨。CBER最新的报告显示，以曼谷为例，无论是在新建房产、私有住宅别墅还是房地产库存量，均呈整体持续上升趋势。

别说你看懂泰国房价，涨势逼人

2012年，泰国的房地产市场依然经历着十年来漫长的平淡期，唯一的大新闻是泰国的旅游市场被中国导演徐峥的一部“泰囧”喜剧片正式对中国的大市场打开，中国游客疯狂版的涌入泰国那时候正式开始体现，至今为止也没有被削弱过。旅游的热度，不仅将泰国经济拉升一个高度，更是在整体房地产市场拉开了序幕。

然后到了中国提出“一带一路”的跨国梦。与执行CRS的海外金融账户的信息交换后，国内大量资金疯狂地寻找还处于价值洼地的资产，但是由于人民币汇率近年来的严重高估，国内资产大多处于泡沫高位。无路可去的资金最终流向房地产，几乎是必然。欧美房地产市场的天价和成熟的市场早已没法让后来居上的中产阶级进行选择，最终将目标选定离中国最近的新兴国家，马来西亚、新加坡市场已在2015年以前被国人疯狂掘金，市场稳定成型，最终选择泰国作为最为首选的目的地，“一带一路”东盟十国中的“泛亚高铁枢纽国”，它将链接的其它国家的纽带中心。

就这样，泰国迎来了房价暴涨的时期，这次的黑天鹅是曼谷。当“清迈房价100万能买两三套房”的新闻还在被疯狂转发，曼谷不出意外地接棒，紧接着是芭提雅、普吉等……无论愿不愿意，不管开发商愿不愿意，房价如今暴涨就这样拉开序幕。

与以往不同的是，这次飞速上涨的还有这些城市的房租，以曼谷为例，早期几年前的sukhumvit租金28平左右的一房，随手一捞，10000珠左右的好位置，好项目可以租的到，如今中心区的租金价格已被迫逼涨到25000珠/月--50000珠/月。地价飞涨加上昂贵的租金早已让本地上班族和外国企业白领对高额租金压力增加，迫使这些群体顺着轻轨线或地铁线往远离市中心的区域挪动。人口流动带来了有意思的现象，被戏称为“新兴日本区”的on nut就是个例子，最早开始首次迎来了一拨拨从市中心转移过来的欧美外国人，到如今成为了日本企业白领居住地。rama 9 CBD一带的更是成为最新兴的曼谷现代版“中国城”。

各地城市随即推出了一轮新价格，整个泰国房地产市场完全压制不住这一轮暴涨，但开发商在市场的调控手段集中，供应量目前为止理性。当然，价格不会比往年的便宜，市区也存在不了什么市场上的白菜价，（如果存在白菜价的，那必然是很远的地区）热点城市新盘开发力度有所加大，开发的范围也出现了扩大。

根据调查显示，在全国房地产市场火爆背景下，目前的整体价格还明显属国内二三线城市的价格趋势，就曼谷而言，整体的平均价格也绝非如有的数据显示到的28376人民币，最终楼市走向取决于各种买售行为的博弈。此外，曼谷的炒楼将游走中心成熟圈，带热周边的城市交通规划圈。因此，曼谷接下来的热门区域无一例外看中城市规划圈的部分！

价值高地不在最中心，在未来的规划圈

分析菌自从接触泰国地产到现在，有不不少的高净值人士，这些长期投资泰国房产的老司机中，买哪个区域的人最多？估计很多人的答案是：Sukhumvit、Sathon siliom或者rama 9啊什么的，投资的价值最高。

为什么？最核心原因就是看好的城市建设加上一系列的成熟配套！这些区域这么完美，和今后的曼谷发展选择房产的有何关系？

其中的原因，这些区域事实上只是曼谷城市的一部分。

严格意义上的曼谷，是由sukhumvit往东--sathon往南---rama 9往北组成一个黄金三角圈，rama 9往北紧临中泰高铁枢纽中心的Bangsue金融核心新区和绕到南部的sathon 吞武里王朝区，其实地理上将这两地融为一体。

中泰高铁动工以前，曾传出曼谷的城市规划加快轨道交通的消息，把曼谷各大企业的总部和地铁公司以及银行总部等正式搬迁纳入北区。虽然很多投资客针对于成熟sukhumvit已经过于所闻，都认为sukhumvit最好，但本地的明眼人其实都明白，这是大趋势。以中泰高铁核心一大片区域今时今日的战略地位而言，目前整体曼谷规划的身板，这个区域可供投资价值量瞬间被拉高。

其二，sukhumvit EEC东部经济走廊是居住价值最高的区域。

对于EEC东部经济走廊的介绍，分析菌不再重复，整条sukhumvit大道其实就是曼谷中央活力区，这是早期在这条线上CBD的基础上发展而来的概念。CBD是中央商务区，带动了整个城市的名片，更是体现了一座城市的魅力。当然论房价，哪里贵，无一例外sukhumvit是必争之地，根据市场调查2017年曼谷市区前5名最昂贵的区域显示，siam (暹罗广场）一带的价格已经达到213000泰铢/平方，Chidlom 平均200000泰铢/平方，素坤逸Asok一带平均达到190000--200000泰铢/平方。silom 区域均价达到170000泰铢/平方。平均曼谷市场上的区域价格走势如下图显示：

10年前的曼谷。 自2014年以来，整体的价格翻了一番。曼谷的公寓均价。每年增加需求量和市场上供应量倍增。截止目前，sukhumvit主路上位置可开发量的土地已经越来越少。但如今已经成熟的区域公寓的价值非常高。

截止2018年，整个曼谷的房产平均价格达130620泰铢/平方米， 但有些sukhumvit 地区平均价格已经达到206000泰铢/每平。该区域是目前曼谷最为完善一体的成熟区域，导致sukhumvit地区的价格上涨。

如果要论泰国最昂贵的地价，Ratchathewi Pathumwan是曼谷的最中心，siam (暹罗广场)区域的繁荣中心是将覆盖Chidlom Ploenchit地区。地铁蓝色线和sukhumvit深绿色轻轨一号线加上轻轨二号线路交汇处，该区域的平均公寓价格约为235,000泰铢/平方米，较上年（2016-2017）增长16％的增长速度。

对于在sukhumvit地区来说，租金和房价一直在攀升。sukhumvit线路最为重要的房地产市场分列于：sukhumvit上半段，以及从on nut往后的Bang na新区，它们形成了所谓的“市中心与新区的划分”此外，Bang na 是作为链接“芭提雅EEC东部经济走廊”重要站点，无论是国际会展中心还是到国际物流站点，或者是马云的驻扎点，随着这些重要的建设启动，将这个重要的区块体现出来。下图反映了sukhumvit 不同地区的区域升值划分，截止到2020年住宅地产的发展前景和投资价值。

2018房地产大戏，你真的看懂？

在2017年年初时，泰国各路众神分析师在预测，去年市场随着中国执行之后的外汇政策后，这一年市场不会有太大波动，成交量会有所下降，——当然，这一点在去年的执行外汇管制后确实成交量有所下降。反之，与2016年的泰国房地产市场来说，如果非要找一个词来形容已经被遗忘的市场，估计是只有“热火朝天"来体现，要知道，2016年的泰国房地产市场可谓十年来成交量与价格变动突破历史的第二新高，直接刷新了东南亚最新的房产交易记录。

估计这个行业注定是不甘寂寞。今年春节后这轮持续了几个月的价格波动，曼谷外圈交通规划线的平均单价，已经全面将进入2字头起步的价位（20000人民币），市场上多处项目如今的蝴蝶效应已经上演。外圈的从单价不到8万泰铢/平方到如今最疯狂涨到17万泰铢/平方，新一轮价格在今年已经拉开了序幕。地标顶级豪宅抢眼球，办公楼开始旺销，中国企业进军泰国给更多的房产业链带来投资新机会。

无论如何，泰国房产市场经历了的两年来成交怒放，房地产行业可以说是度过了收获满满的初期，众多原本正在挣扎的国内投资客纷纷将目光看好市场。如今的泰国市场顺境易让人麻痹，逆境能让人思考，市场火爆的背后虽然有着困局，但是时候，把2018年的这一场大戏捋一遍。要不然，估计错过了可就是最美好的时机！

本文稿件转载出自微信公众号：thaitzfx

责任编辑：