原标题：楼市“变天”：废除预售，只卖现房，限购2套！

重磅！已经实行26年的商品房预售制， 将在海南省消失！

近期，海南省楼市调控政策逆市升级，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，全部现房销售……

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海南取消预售，全省限购2套！

近期，因受新冠肺炎疫情影响，全国多个地市都出台相关政策“助力”楼市，甚至有的地市不惜以放松首付比例、限购的方式“救市”。但是当各地市都在给楼市纾困的同时，海南这个楼市调控最严厉的省份，却在逆行。

3月7日，海南省新闻办公室召开发布会，介绍省委办公厅、省政府办公厅印发的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。明确“全岛限购”的同时，祭出“取消预售”的重磅政策，至此，海南也成为中国第一个取消商品住房预售制度的省份，“取消预售制”终于迈出了坚实一步！

《通知》包含三大楼市调控政策：

1、本地居民家庭限购两套住房

对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

2、推出“安居型商品住房”

主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。

3、实行现房销售制度

改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

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商品房预售制的由来

众所周知，土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明，其中商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为，它相对于一般的现房买卖，被称之为期房买卖，该制度来源于香港的卖楼花。

据悉，以往房屋是先建后售，直至上世纪50年代的香港发明了“楼花”，意思就是动工兴建前先交订金，分期付款方式售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“楼花”，在此操作过程中就衍生出了“炒楼花”。而内地的商品预售制度是从深圳开始的，作为改革开放的桥头堡，深圳特区总敢做第一个吃螃蟹的，在1983年就借鉴了香港的“卖楼花”制度，首先提出了商品房预售概念。1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。

至此，房地产大佬的好日子来了。预售相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。后来的结果是，敢于豪赌的房企，最后都赚得盆满钵满，但这一切都得益于“空手套白狼”的卖楼花！

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商品房预售制的弊端

目前，内地城市允许开发商在项目建设1/3左右就允许提前对外销售，还有部分三四线城市在“正负零”（完成地下工程）时就能对外销售，购房者通过售楼处、样板房来看房买房，等到竣工之后的现房销售并不多见。

在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。然而到了今天，预售制已经弊端重重，存在较多的问题，主要表现在：

一是质量风险：在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位；

二是计量风险：有些开发商有意改变建筑面积，不明示公推面积；

三是虚假宣传风险：售楼时开发商的宣传总是把房子宣传得无与伦比，入住时才发现不兑现；

四是规划变更风险：不少期房消费者反映开发商擅自变更规划设计；

五是定金风险：房屋预售开发商的定金五花八门，层出不穷；

六是产权风险：产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证；

七是合同风险：消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致出现对合同不对等、不公平无法察觉的情况，致使其权益受到损害;

八是延期交房风险。

因商品房预售制度带来的问题越来越多，且越来越明显，所以取消预售制度的呼声不绝于耳，并越来越强烈。在海南之前，国内部分城市已开始为取消商品房预售制度而努力……

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多地传出取消商品房预售制消息

2018年广东省传出“酝酿取消商品房预售制”的消息，瞬间让全国楼市风声鹤唳。

据悉在2018年9月，广东省房地产协会向各副会长下发了一则通知，称住房城乡建设部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发函件，要求对商品房预售许可的存留问题进行讨论研究。而广东省住建厅拟订的相关材料提出：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

随后住建部房地产市场监管司相关人士表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况不属实。广东省房地产协会也就此向当地媒体回应：这只是征求意见，大家可以提建议或保留，摸底各房企的想法而已。尽管有关方面及时回应辟谣，但依然是一石激起千层浪。

然而作为先行者，广东省中山市在随后推出的地块全部都要求现售！

紧接着全国首个商品房现房销售试点项目（ 深圳龙华金茂府）在深圳正式亮相 ，作为备受瞩目的全国首个现房销售试点，龙华金茂府项目上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

这座曾是小渔村的城市，不仅是内地最先引进商品房预售制度的城市，如今，在预售制度改革方面也率先打响了“第一枪”。

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取消商品房预售，会全国推广吗？

商品房预售制这根杠杆，撬动了中国内地房地产飞速发展进程，如果现在撤下来，不仅小房企要倒下一大批，有些大房企也会深受影响。因为商品房预售制一但取消预售制，房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这对于普遍依赖于预售资金、且本就负债率极高的中国房企来说无疑是雪上加霜。

另外商品房预售制，是中国房价政治经济学的基本构成。它是维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提。如果房企们高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？

所以，这几年，虽然包括中山、苏州等地都推出了现售地块，甚至深圳出现中国首个现房销售试点。但取消预售制的范围并不大，而且在疫情冲击之下，“卖楼花”显然更不会那么容易取消。尽管海南迈出坚实一步，但取消预售制仍然长路漫漫。

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郑州部分楼盘有现房销售

+ 中建林溪上郡

项目地址：航空港区长安路与护航路交汇处

项目简介：中建·林溪上郡作为央企中建进驻空港的又一鼎力之作，项目坐落于北港桥头堡长安路与护航路交汇处，占地139亩，以1.67的低容积率，规划打造集14栋瞰景小高层、3栋墅质洋房、70套双拼墅院为一体的传世国风新中式建筑。并以难得的大宅空间尺度、丰富的资源配套以及社区生活空间的升级，满足购房者一步到位的生活需求，引领城市人居美好未来。让世界见证中国之美。

+ 恒大悦龙台

项目地址：郑东新区龙湖外环路与龙翔八街交会处

项目简介：恒大悦龙台坐落于郑东新区北龙湖区域，拥享8400亩生态水域、龙湖副CBD城市资源、五层立体畅达交通、全程式优质教育等优越资源配套。项目总占地约109亩，新中式建筑风格，由13栋瞰景高层和7栋花园洋房组成，小区内部以苏式园林为营造范本，东侧直通近6万㎡高规格市政公园，内外双园，诗意栖居。

+ 正商公主湖

项目地址：郑新快速通道与新村大道交会处

项目简介：正商公主湖总占地约510亩，总建面约80万㎡，其中湖东地块共占地约221亩，共计1852户，容积率约1.57，绿地率约30.45%。湖西地块占地约290亩，容积率约1.995，绿地率约35.02%。（项目详细信息>>>）

+ 建业天筑

项目地址：东风南路与康宁路交汇处

项目简介：建业天筑位处郑东新区CBD， 东风南路商鼎路，北距金水大道约1公里。建业天筑总占地约130亩，总建筑面积约43万㎡。它由10栋住宅、1栋会所、4栋独立品牌会所组成。整体规划采用半围合、错位式布局，110m宽楼间距。

+ 碧桂园西湖

项目地址：农业路西三环交汇处

项目简介：碧桂园西湖，是碧桂园中原大城作品，总占地7.7平方公里，毗邻市府 ，环湖按照新加坡湾区的标准规划，规建五星级酒店、国际 、体验式滨湖商业；涵括石佛艺术村、郑州美术馆，打造多维的艺术空间、 空间，构建城市中的公园，公园中的城市，为中原打造一座集人文、艺术、商务结合的湾区。

+ 正商河峪洲

项目地址：江山路与沿黄快速路（S314）交会处西1000米路南

项目简介：正商河峪洲是正商集团25载品质升级之作；区域总用地面积近万亩，住宅综合容积率约1.9，最大限高60米，是正商集团在北区倾心打造的集瞰景高层、花园洋房、星级会所、主题商业、幼儿园、小学、中学、高中为一体的低密生态大盘。（项目详细信息>>>）

+ 建业橙园

项目地址：建业华谊兄弟电影小镇路北200米

项目简介：建业电影小镇之橙园位居郑东绿博 郑开大道与文宗街东北侧，17层的低密建筑排布，绿化率43.7%，137-220平的户型，55米楼间尺度，以宽厅设计理念，勾勒当代居者的心境。4万亩郑汴 公园清新怡然，双河生态环绕，社区内独享 制 、托老 、半国标游泳池、私家医生、文化 、食材市场等10大配套。

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