原标题：2019成都购房宝典（一定要收藏）

这次集中整理了关于购房的四大板块的内容，分为第一部分限购和限售政策，第二部分商贷，第三部分公积金，第四部分税费。以下内容主要来自官方公布的文件和贝壳平台，如有侵权请联系删除。

一、 限购和限售政策

1.1成都市哪些区域实行限购政策？

成都市的限购区域包括：

Ø 高新区南部园区、天府新区成都直管区，统称一圈层；

Ø 锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、高新区西部园区统称二圈层；

Ø 青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县，统称三圈层。

1.2.本市户籍居民两人及以上家庭及成年单身居民家庭的情形有哪些？

1.3.在各圈层新购买住房应当具备哪些条件？

1.4 对连续缴纳社保有何要求？

新政要求在拟购房所在地稳定就业且连续缴纳社保的，主要看购房人工作单位所在地是否在相应区域，该工作单位在四川省社保局、成都市及成都市各区（市）县社保经办机构缴纳的社保均可予以认定。提供的社会保险必须包含养老保险。“连续缴纳”是指购房人在购房当月或者前一个月往前推24个月（或者12个月）连续不间断缴纳社保。

1.5在限购区域，不同特殊情形下的购房条件及限制分别是什么？

1.6 不同途径获取的房屋，是否受此次限购政策的影响？

【注】：①共有人之间通过买卖取得的份额纳入限售范围，须取得不动产权证后满3年方 可转让；②共有产权的房屋计入购房人自有产权住房套数。

成都市住房限售政策

1.7 限售政策何时实施及具体要求是什么？

①自2017年4月13日起，在一二圈层新购买的住房，需取得不动产权证满3年后方可上市交易。在4月13日之前已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成订购、拟定合同、已售（备案）状态之一的新建商品房，在存量房交易服务平台上完成打印《成都市存量房买卖经纪服务合同》或《成都市存量房买卖合同》的二手房不受此次政策限制；

②自2018年5月16日起，在成都市限购区域新购买住房，需取得不动产权证满3年后方可上市交易。在5月16日之前，三圈层新购买的房屋已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成订购、拟定合同、已售（备案）状态之一的新建商品房，在存量房交易服务平台上完成打印《成都市存量房买卖经纪服务合同》或《成都市存量房买卖合同》的二手房不受此次政策限制。

二、 商业贷款

2.1 针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的贷款政策？最高贷款多少成？利率如何执行？

Ø 【首付比例，利率及贷款年限】：

Ø【关于贷款套数的认定标准】（仅限一二圈层）：

【注】：①在限购区域购房，银行“认房认贷”，查房对象是以家庭为单位的，包括未成年人和曾用名，查房范围为限购区域；贷款次数认定是以家庭为单位，夫妻双方名下在全国范围内未结清的住房贷款都会被计入贷款次数，助学贷款、消费贷款、信用贷、抵押贷款不计贷款次数；

②在非限购区域购房，银行只“认贷”，贷款次数的认定标准与在限购区域购房的标准一致；

③计算贷款额度时依照网签价与评估价孰低原则；

④商业产权类房屋，本次购买不管是几套，最高只能贷5成，最长可贷年限为10年。

2.2 商业贷款出现在哪些情况下，银行会拒贷？

Ø 假资料（假收入证明、假离婚证、假银行流水等）；

Ø 骗贷：包括并不仅限于买卖双方为亲属关系、买卖双方为债权债务关系等非真实买卖关系，均会被视为骗贷行为；

Ø 信用记录不好的禁入类客户，具体判断标准为：①贷款或信用卡账户状态显示为冻结、止付及呆账等非正常状态；②信用卡最近24个月内累计未还最低还款额的次数超过6次；③贷款最近24个月还款状态记录中，累计逾期次数超过6次或连续3次（逾期61-90个自然日）；

Ø 贷款人、共同借款人及产权共有人小于18周岁。

2.3.针对商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款的是否会有影响？已放款的，利率调整时间节点是什么时候？

有影响。批贷未放款的根据银行要求，执行新利率，已放款的利率调整时间节点为次年1月1日开始执行新利率。（最近利率新政颁布后，10月8日起按新的房贷利率政策执行）

2.4.针对商业贷款各银行对贷款人年龄、房龄和贷款年限有什么要求？最长贷款年限是多少？

商业贷款的最长贷款年限是：

Ø 可贷周岁数-借款人实际年龄-1；

Ø 房龄+贷款年限<各个银行的要求的最长年限数。

2.5 针对商业贷款收入证明有什么要求？

Ø 按照公司通用收入证明格式开具；

Ø 收入证明上只能加盖公章鲜章/人事章鲜章；

Ø 用黑色签字笔填写，不能涂改，金额大写；

Ø 需要至少达到（月供+负债）的2.2倍及以上（如有未结清的其他贷款，均视为负债金额）。【例】：每月有1000元车贷，现房贷为2000元，收入证明金额应达到6600元以上：（1000元+2000元）×2.2=6600元。

2.6 申请商业贷款，对于买受方产权人与借款人有什么要求?银行的特殊政策？

Ø 如果收入证明不足以覆盖月供的2.2倍，增加共同借款人，共借人可允许放弃产权，更改还款方式或者延长贷款年限；

Ø 如果银行流水不足以覆盖月供的2.2倍，可以父母担保贷款或提供本人名下其他资产佐证。

2.7 针对商业贷款，在什么情况下需要提供资产佐证？资产佐证包括哪些？

①商业贷款需要提供资产佐证的情况有：客户单身、贷款金额大、名下负债很高；

②资产佐证包括：银行流水、定期存款、机动车行驶证、股票、基金、商铺不动产权证、公司营业执照等。

三、公积金贷款

3.1 什么是住房公积金贷款？

住房公积金贷款是指以住房公积金为来源，向参加住房公积金制度的职工发放的定向用于购买自住住房的个人住房贷款。住房公积金分为五种：省公积金、市公积金、石油公积金和铁路公积金、省内其他城市缴存的公积金，分别在相应的公积金中心缴存，按缴存地点不同区分。

3.2 公积金审批机构及查询地址在哪里？

Ø 可以受理公积金贷款的审批机构（公积金中心）：四川省公积金管理中心和成都市公积金管理中心；

Ø 省公积金缴存地在顺城大街广电大厦6楼（以下简称省公积金管理中心）；

Ø 市公积金缴存地在青羊区人民中路一段28号“成都市住房公积金管理中心”，郫都区在东大街65号“成都市住房公积金管理中心”（以下简称市公积金管理中心）。

市公积金贷款

3.3 市公积金贷款的定义和合作银行分别是什么？

Ø 市公积金贷款是指在市公积金中心申请的贷款，与缴存的何种公积金无关；

3.4 市公积金贷款条件是什么？

①借款申请人的公积金缴存地或户籍在大成都范围以内；

②近6个月连续逐月缴存且目前为在缴存状态；

③申请人及共有权人在全国范围内无未还清的公积金贷款；

④申请人及共有权人信用良好；

⑤市公积金不做不通气的房屋。

3.5 市公积金贷款“认房不认贷”政策的判定标准及执行利率是什么？

市公积金管理中心只核查客户家庭（夫妻加未成年子女，包括曾用名）名下在大成都范围以内房屋，计算套数。

3.6 市公积金贷款如何确定贷款的最长年限？

①最长30年；

②男：65周岁-年龄-1；女：60周岁-年龄-1；

③房龄+贷款年限≤30年。

【注】：①贷款年限需同时满足以上三个条件，且遵循孰低原则；②距法定退休年龄5年以内（含5年），具有偿还能力且个人信用良好，能有效实施贷后管理的借款人，申请贷款期限可放宽5年。

3.7 通过市公积金缴存金额如何计算可贷款金额？单笔最高可贷多少钱？

市公积金通过公积金缴存金额计算可贷款金额，需满足以下条件：

Ø 条件1：可贷金额=缴存基数x0.5-正在还款的住房贷款的月供/实际可贷年限对应每万元的月还款金额；

【注】：共同借款人没有公积金的，可以开具收入证明来充当缴存基数，5000元以内不用提供银行流水，5000元以上必须提供工资字样的银行流水，如果没有银行流水，可以用社保的养老保险基数充当收入。

Ø 条件2：可贷金额=公积金账户余额的20倍x时间系数。

【注】：时间系数：连续缴存一年内（6个月≤缴存时间＜12个月）系数为0.5；连续缴存1年到2年（12个月≤缴存时间＜24个月）系数为0.9；连续缴存两年以上（缴存时间≥24个月）系数为1；异地公积金时间系数统一为0.5。

Ø 条件3：市公积金只做房龄在20年（含）以内的房屋，其中1999年-2008年的房屋，首套可贷6成，二套5成；2009年及以后的房屋，首套可贷7成；二套6成。

【注】：计算贷款额度时依照网签价和评估价孰低原则计算，房龄+贷龄≤30年。

必须同时满足条件1，条件2和条件3，并遵循孰低原则，单职工最高可贷金额40万元，双职工最高可贷金额70万元。

省公积金贷款

3.8 省公积金贷款的定义和合作银行分别有哪些？

Ø 省公积金贷款是指在省公积金中心申请的贷款，与缴存何种公积金无关；

Ø 贷款合作银行：中国银行四川省分行、建设银行锦城支行。

3.9 省公积金贷款的条件是什么？

①借款申请人的公积金在全国范围以内缴存；

②近6个月连续缴存，可接受季度或半年连续缴存，目前为在缴存状态；

③申请人及共有权人在全国范围内无未还清的公积金贷款；

④申请人及共有权人信用良好。

3.10 省公积金贷款“认房认贷”政策的判定标准是什么？

【注】：①省公积金管理中心核查客户家庭（夫妻加未成年子女，包括曾用名）名下在大成都以内房屋，计算套数；

3.11 省公积金贷款如何确定贷款的最长年限？

①最长30年；

②男：65周岁-年龄-1；女：60周岁-年龄-1。

3.12 通过省公积金缴存金额如何计算可贷款金额？单笔最高可贷多少钱？

Ø 条件一：公积金账户余额的20倍；

Ø 条件二：省公积金做房龄在20年（含）以内的房屋，其中1999-2008年的房屋，首套可贷6成，二套5成；2009年及以后的房屋，首套可贷7成，二套6成。

需要同时满足条件一和条件二，并遵循孰低原则且借款人的公积金缴存基数须达到月供+负债的2倍。单职工最高可贷款40万元，双职工最高可贷款70万元。

3.13 申请公积金贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？

有影响。批贷未放款的根据银行要求，执行新利率，已放款的利率调整时间节点为次年1月1日开始执行新利率。

公积金组合贷款

3.14 市公积金组合贷款的定义是什么？

市公积金组合贷款是指在市公积金管理中心申请的贷款，与缴存何种公积金无关，同时使用市公积金贷款和商业贷款，一般是在个人贷款超过市公积金贷款的最高上限时使用。

3.15 市公积金组合的贷款条件是什么？

①借款申请人的公积金缴存地或户籍在大成都范围以内；

②近6个月连续逐月缴存且目前为在缴存状态；

③申请人及共有权人在全国范围内无未还清的公积金贷款；

④申请人及共有权人信用良好。

3.16 市公积金组合贷款“认房认贷”政策的具体含义是什么？

市公积金管理中心核查客户家庭（夫妻加未成年子女，包括曾用名）名下在大成都范围以内房屋，计算套数。对于名下没有住房的客户或对于改善型客户（名下有1套住房，无在还贷款的），可按首套申请贷款；对于名下有1套房，有1次住房商业贷款记录未结清的，按二套房申请贷款；对于名下有二套房的，市公积金管理中心拒贷。

3.17 市公积金组合贷款对于首套、二套、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？首付比例是多少？

①首套：公积金部分利率基准，商贷部分利率上浮15%-20%，首付比例3成；

②二套（未结清）：公积金部分利率上浮10%，商贷部分利率上浮25%，首付比例6成。

③二套（结清或全款）：公积金部分利率上浮10%，商贷部分利率上浮25%，首付比例4成。

④三套及以上：拒贷。

3.18 市公积金组合贷款如何确定贷款的最长年限？

①最长30年；

②男：65周岁-年龄-1；女：60周岁-年龄-1；

③房龄+贷款年限≤30年。

【注】：贷款年限需同时满足以上三个条件，且遵循孰低原则。

3.19 市公积金组合贷款的担保费的缴纳标准？

公积金部分由市公积金管理中心承担，无需借款人缴纳，商业贷款部分担保费用为贷款金额x0.5%，由客户自行承担。

3.20 省公积金组合贷款的定义是什么？合作银行有哪些？

Ø 省公积金组合贷款是指在省公积金中心申请的贷款，与客户缴存的是何种公积金无关。组合贷款是指客户同时使用公积金贷款和商业贷款，一般是在个人贷款超过公积金贷款的最高上限时使用。

Ø 省公积金组合贷款合作银行：中国银行四川省分行、建设银行锦城支行。

3.21 省公积金组合贷款的条件是什么？

①借款申请人的公积金在全国范围以内缴存；

②近6个月连续缴存，可接受季度或半年连续缴存，目前为在缴存状态；

③申请人及共有权人在全国范围内无未还清的公积金贷款；

④申请人及共有权人信用良好。

3.22 省公积金组合贷款“认房认贷”政策的具体含义是什么？

【注】：①省公积金管理中心核查家庭（夫妻加未成年子女，包括曾用名）名下在大成都以内房屋，计算套数。

3.23 省公积金组合贷款如何确定贷款的最长年限？

①最长30年；

②男：65周岁-年龄-1；女：60周岁-年龄-1。

3.24 通过省公积金缴存金额如何计算可贷款金额？单笔最高可贷多少钱？

Ø 条件一：公积金账户余额的20倍；

Ø 条件二：省公积金做房龄在20年（含）以内的房屋，其中1999-2008年的房屋，首套可贷6成，二套4成；2009年及以后的房屋，首套可贷7成，二套4成；高新区南部园区和天府新区成都直管区二套贷3成。

【注】：计算时依照网签价和评估价孰低原则计算。

需要同时满足条件一和条件二，并遵循孰低原则且借款人的工资流水须达到月供+负债的2倍。单职工最高可贷款40万元，双职工最高可贷款70万元。贷款金额超过省公积金可贷金额的部分均为商业贷款。

公积金其他问题

3.25 申请公积金贷款客户方的产权人与借款人的关系有什么要求？

Ø 产权人或共有权人中不能有未成年人、限制民事行为能力人或无民事行为能力人；

Ø 如果产权人与借款人之间为夫妻关系时，借款人可以不是产权人之一；除此之外，借款人必须为产权人之一。

3.26 公积金贷款放款前需要注意的事项有哪些？

公积金不能断缴；不能提取公积金；不能新增负债。

3.27 住房消费提取—购买二手房提取指南及注意事项分别是什么？

四、 缴税

4.1 房屋交易中涉及的各类税种的基本定义是什么？

4.2 影响税费的因素和界定方法，如何判定房屋满两年，满五年？

①购买所得的新盘或二手房、经济适用房出售：以契税票填发日期或不动产权证登记时间判定；

②房改房出售：以房改购房合同签署时间或不动产权证登记时间判定；

③房改经济适用房、房改集资房出售：以不动产权证登记时间判定；

拆迁安置房出售：以拆迁协议签署时间或契税票填发日期或不动产权证登记时间判定；

④直系亲属赠与所得的房屋出售：以赠与人取得房屋的对应时间参照①②③；

非直系亲属赠与所得的房屋出售：以受赠人赠与换证时的契税票填发日期或赠与换证后的不动产权证登记时间判定；

⑤ 离婚所得的房屋出售：依照离婚换证前产权人取得房屋的对应时间参照①②③；

⑥继承所得的房屋出售：以被继承人取得房屋的对应时间参照①②③；

⑦屋权属来源一半继承、一半赠与所得的房屋出售：继承的部分参照⑥，赠与部分参 照④。

4.3 “家庭”的范围包括什么？单身的范围包括什么？

①夫妻双方；夫妻双方及其未满18周岁的子女；离异（或丧偶）父（母）及其未满18周岁的子女。

②18周岁以上未婚的单身居民；离异（或丧偶）且无子女的单身居民；离异（或丧偶）且子女已年满18周岁的单身居民。

4.4 核税审核中，如何认定有房？

Ø 在计算契税时，以家庭为单位（包括未成年子女）在全国范围内（港澳台地区除外）拥有办理了产权证/不动产权证的住宅均视为有房；

Ø 未取得产权证的只要还没有核税就不计入家庭住房套数。

4.5 计税价格如何确定？

【计税价格】：网签价格与核税评估价，二者孰高。

4.6 住宅及非住宅的税费计算方法是什么？

【个人产权住宅】：

【个人产权非住宅】：

【公司产权住宅、非住宅】：

4.7 赠与房屋的相关税费如何计算？

4.8 继承房屋的相关税费如何计算？

4.9 房改房、房改集资房、房改经济适用住房，经济适用住房除标准税费外还需缴纳的税费有哪些？

房改房无需补缴契税，房改集资房、房改经济适用住房和经济适用住房都需补缴上次办产权的契税（建成年代在2005年及以后的经济适用住房不需补交），划拨土地的需要缴纳土地出让金和土地交易契税。

其他缴税政策

4.10 有哪些政策可以退税?

拆迁户以货币形式赔偿的，可以核税现场申请抵扣也可以办理过户完毕后在来申请退税，契税金额以赔偿金额计算进行抵扣，直至抵扣完毕。【例】：如果1套住房赔偿金额为50万元，而本次要购买计税总价为80万元的住房，则50万元部分的契税全部抵扣，剩下的30万元按正常的交易计算税费；如果本次要购买核税计税总价为40万元的住房，则本次可抵扣40万元，下次购房还可再抵扣10万元，抵扣契税仅限夫妻之间（拆迁协议日期在结婚证日期之后），抵扣金额以计税总价为准。

4.11 如果房屋为多人共有时，契税如何缴纳?个人所得税如何缴纳?

Ø 如房屋为多人共有，则契税按各个共有权人家庭住宅套数最多者计算。【例】:张三与李四共同购买某住宅，张三家庭名下无住房，李四家庭名下有一套住房。则申报契税时，依据二套缴纳契税。

Ø 如房屋为多人共有，则个人所得税按各个共有权人家庭住宅套数分别计算。【例】:张三与李四共有一套住宅，各占50%的份额，房屋已满5年，张三家庭名下仅此一套住房，李四家庭名下仍有其它住房。则申报个人所得税时，张三可以按其所占份额申请减免个人所得税，李四可以按其所占份额缴纳个人所得税。

【注】：计税总价=计税单价*建筑面积。

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