原标题：美联储的加息预期正在冲击房地产市场

美联储的加息预期正在冲击房地产市场

易宪容

本文一向在强调，无论你喜欢不喜欢，无论是你承认不承认，在当前这个以美元为主导的国际货币体系下，美国的货币政策不仅是本国的货币政策，也是全球的货币政策。美国货币政策的一举一动一定会对全球市场造成巨大的影响与冲击。因为，美联储的货币政策决定了全球资金的价格，决定了全球资金的流向，决定了全球金融市场的利益格局。

对于美联储的货币政策，最近美联储的官员纷纷表态，3月份加息已经是时候了。美联储理事鲍威尔（Jerome Powell）明言，本月应该考虑是否加息。他认为，美国就业和通货膨胀情况已经接近美联储的目标，所以这个月有条件加息，今年加息3次是适当的。属鹰派的里士满联邦储备银行行长力加（Jeffrey Lacker）昨天声称，美联储有预防通货膨胀突然冒升的经验，若任由通货膨胀率升得超过美联储目标2%是不合适的。同时，美联储主席耶伦（Janet Yellen）、副主席费雪（Stanley Fischer），及纽约联邦储备银行行长达德利（William Dudley）三巨头都表示本月有加息的机会。而这些言论出来，最新利率期货显示，美国3月加息的机会已高达96%，大幅高于上个星期五的40%。也就是说，市场预期美联储这个月基本上会加息了。

美联储这个月加息机会飚升，不仅让美元再次强势，美元汇率指数也升到7个月来的高点，也让国际金融市场开始出现震荡，美国股市升到历史最高点之后开始回调。当前反映最为强烈还是香港股市。3月3日或这个星期五香港恒生指数报收23552点，再跌175点（0.74%），整个星期累计下跌了413点（1.7%），连续下跌三个星期。而受到美联储加息机会飚升影响最大是香港的地产股。这两天香港的地产股市出现持续卖出，两天的时间里香港地产股市值蒸发超过200亿元。摩根士丹利预期美国加息步伐将进一步提速，今年料调升利率3次。这将严重增加香港房地产市场的风险。

摩根士丹利最近发表的报告还表示，他们由原来预测美国年內加息两次上调至3次，估計本月将加0.25厘，联邦基金利率由0.75厘升至1厘；更预料明年会加息4次，联邦基金利率明年底将升至介乎2.25厘至2.5厘。而美联储的加息将对香港的房地产市场及地产股带来巨大负面影响。而且持续加息是否会引发香港的房地产泡沫破灭是相当不确定的。因为，2008年美国金融危机的爆发就是美联储持续加息把泡沫引破的结果。

可以说，无论是中国、香港，还是加拿大、澳大利亚、伦敦等，这些地方的房价为何会越炒越高，很大程度就是与整个金融市场的利率一直处于极低水平有关。从2008年以来是历史上最低利率时期。这种低利率时代不仅在于住房炒作者的炒作成本低（多伦多及香港的按揭贷款利率都低到只有1厘多不到2厘），而且还会严重影响房地产市场预期。市场相信在低利率的条件下会有更多的住房投机炒作者会涌入市场，房价会不断炒作高。而有了这种预期住房投机者更是会涌入市场，银行更是愿意做更多的住房按揭贷款。可以说，在当前全球这处极端低利率的环境下，不少地方的房地产泡沫吹大巨大是必然。但是，只要住房按揭贷款利率上升，甚至于预期逆转，这给房地产市场所造成的冲击与影响谁也不可低估。

目前美联储货币政策正在收紧并逐渐地回归常态，整个市场将预期美联储加息步伐可能加快。如果美联储这个月加息，估计这种预期会不断强化，再加上特朗普正在推出刺激经济增长的政策有可能让整个美国的通货膨胀的水平上升，从而更可能强化美联储加息步伐。在这种情况下，它将严重影响全球资产价格，而利率上升的步伐加快就会传导房地产市场。这就是香港地产股急剧下跌的重要的原因。

对于中国房地产市场来说，住房按揭贷款利率同样是最为重要因素。而美联储加息步伐加快，它可能会进一步导致美元强势，增加人民币贬值压力及中国资金流出。对此，尽管中国货币当局有所准备并正在设置资金流出的障碍，但这也无法减弱美元强势对人民币贬值的压力。所以，要保持人民币汇率的稳定及控制风险，中国货币政策收紧也会是一种趋势。还有，从目前中国当局把控制金融市场风险放在十分重要的位置来看，中国货币政策收紧及去杠杆也会是2017年的重点。如果这种情况出现，必然导致流入房地产市场资金减少，商业银行必然收紧对个人住房按揭贷款。特别是当房价下跌时，商业银行这种趋势更是会明显。也正是这意义上说，美联储加息加快的预期也将影响与冲击中国的房地产市场。对于中国的房地产市场投资者来说，同样得当心点，否则就可能被房地产套牢的接盘侠！

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