原标题：行情单边上涨，置换如何不掉档

开水菌的开场白

由于广州行情继深圳东莞后启动

广州部分小区价格开始陆续上涨

看着目标小区价格启动

不少人纷纷开始把置换房子的事情提上议程

最近就有小伙伴提问说：

家里正在换房子

由于是老破小，来看房的都是光看不买

还价比报价低100w

与此同时，打算置换的小区又眼看着蹭蹭涨

望着这西边不热东边热的行情

自己心仪房子纷纷被人抢去

怎么想心里都不是滋味

恨不得立马去把目标小区的房子签下来

但是又怕自己房子卖不掉导致违约

签远期合同又觉得不现实

一脸焦虑······

上述这样的焦虑在当下有着相当的代表性：

买家在一买一卖置换上生怕掉链子出问题，

怕卖了买不到，签了卖不出等各种问题；

那么就当下行情，开水给小伙伴们梳理一下怎样才是适合自己最科学的置换方法：

根据楼盘热度制定置换策略：

一

简单来说就是要先要弄清楚自己要卖的房子好不好卖，以及意向的目标小区甚至意向户型在市面上是否抢手，在这里开水给大家分了四种情况：

1.热门换热门；

2.热门换冷门；

3.冷门换热门；

4.冷门换冷门；

热门小区（户型）特点：知名度高，交投旺盛，好户型稀缺且抢手（容易出现业主反价情况），其他户型均价差异不大，想急出稍微降价短期内即可出掉；

旺季成交周期：1周~1个月；

热门盘代表：万科东荟城、美林湖畔、万科欧泊、东方新世界、中海花城湾、雅郡花园······

冷门小区（户型）特点：曝光度低，交投冷清，基本没什么人听过这个楼盘，客群基本来自热门小区排挤出来的边角料，成交均价及成交量大幅低于板块CEO，好户型可能相对好卖一点，差的户型没8折基本没戏，想脱手难度较大；

旺季成交周期：3~12个月；

冷门盘代表：汇友苑、元邦明月园、祥龙大厦、恒康阁、兰亭尚东、以及各路非学位老破小······

每一种情况对应的置换策略都有所差异，这里给大家逐个讲解：

热门小区置换热门小区：

01

建议策略：一般来说是先卖后买，买卖同步签约，无空档衔接（有条件签远期约的可以签远期先买后卖，不过得计算好时间）；

如果说你手头的房子是类似这种热门小区，那么在卖的时候就一般只要是市场价1个月左右放盘就可以出掉，如果想更快脱手，一般降个1~3%就可以卖掉；如果说你手上的是热门小区的楼王户型的话，那基本现在买家都是排着队来抢你家房子的，所以在卖房这方面是一点难度也没有；

• 正常置换，先卖再买：

由于买卖的都是热点小区，先卖再买讲求的就是速度和效率，签好卖房合同之后同步就可以签买房合同，因为在卖房的时候，你的买家的全部的交易时间点是可以确定的，以此为基础，在签买房合同的时候针对性地把时间延后一点点，买卖完美衔接，这样就基本没有问题；

可现实中绝大多数的置换情况都是：等房子卖了过户放了款，再去签新买的房子，这里过程可能就隔了2~6个月不等的时间，如果放在行情平稳的时期这么做是没有问题的，不过落在现在这种单边上涨的行情来说，6个月足够让你买的面积缩水30%

策略优点：正常签约，不会被业主挑，同步签约效率高；

策略缺点：要对合同及交易流程熟悉，对合同上的操作步骤及时间条款修改约束到位；

• 如果有条件与业主签远期合同，则先买再卖：

但是如果你要买的房子也是热门抢手货的话，由于同期跟你一起抢房子的人也不少，想跟业主签远期合同先买后卖这种可能性相当小，毕竟买家多，业主可以挑客。不过如果说你有绝对优势的话（比如多加20w）刚好业主又不着急要名额或者资金的话，你可以给笔大定（50~100w）锚定当前价格，然后签个远期合同3~6个月内过户，然后自己的房子慢慢卖，不急出的话就能卖个好价钱，说不定再放一会儿还能再涨点。

举个例子：你要卖的新世界500w，要买的花城湾1000w，8月先签买房合同，给笔大定金锁个网签（双倍定违约）约定6个月内过户，锚定1000w这个价格，自己房子慢慢卖，可能过4个月自己房子涨到550w，目标房子涨到1100w，那到时候再置换你就赚到了，业主也受制于高额的违约金不敢轻易违约，只能干瞪眼；

策略优点：提前锁定自己喜欢的房源跟价格；

策略缺点：大多数业主并不配合远期合同；

热门小区置换冷门小区：

02

建议策略：先买再卖，尽可能跟买的那边签远期合同；

热门小区对冷门小区来说，可谓是 “降维打击”

一边热火朝天，一边门可罗雀

冷门小区除了在上涨行情末期盲买的时候还算有点市场

其他时候基本都是被人挑肥拣瘦遗忘在角落的

属于市场上的弱势群体

如此一来，就要尽可能发挥自己热门小区的优势

与此同时，尽可能压榨冷门目标房源的价值

举个例子：

如果你要卖的房子是东方新世界99方750w，因为工作调动原因要去南沙，打算置换星河山海湾的142方550w小洋房，那直接去山海湾跟业主谈半年的远期约再过户，锁定当下便宜的价格，不出意外业主也会同意你的，然后新世界的房子就可以慢慢等个好价钱再卖，随着市场波动，可能半年后新世界的价格涨到850w卖，而你要买的山海湾依然还是550w过户；

冷门小区置换热门小区：

03

建议策略：先卖再买，别无他法；

这种情况基本属于是最被动的置换方式了，很多人在首次置业的时候因为预算或者个人偏好问题买了一些相对冷门的板块（亚运城、新塘、南沙湾）、冷门的小区（河源大厦）或者小区里面的冷门户型（蓝色康园的55㎡、剑桥汇的310㎡）以及绝大多数的非学位楼梯里，虽然住的时候没有什么大问题，但是一旦置换，出手难度这个问题就显而易见了；

如果是市场价的话，冷门房子从放盘到成交周期基本在3~12个月不等，你只能眼巴巴地看着自己意向的小区蹭蹭涨，而自己手里的房子怎么都卖不出去，连看房的人都不多一个。

这种情况你的唯一选择就是：降价

别问该降多少合适，降到有人开始来看房子，降到开始有人跟你还价，这才是冷门房子的正确置换姿势，别不甘心降价，每耽误一个月，你的目标小区就与你的预算差距拉大一点，得不偿失的；

等你卖房的合同签了的同时，由于各项时间均已基本确定，再去签要买的房子，这样对冷门换热门的买家们来说才最保险；

冷门小区置换冷门小区：

04

建议策略：能签远期就签远期，求稳就先卖后买；

如果两者都是冷门，那就要比一下，谁更冷门了。自己的小区跟目标的房源都不好卖的情况下，优先选项当然是锁定价格签好远期合同，然后自己的房子等个好价钱慢慢卖，不过为啥要从一个坑爬出来跳进另一个坑里呢？

置换风险控制：

二

1.买家的资质：考虑到上述置换都是买卖同步进行，为保证交易不断档，在找买家的时候一定要审清楚他的购房资质、资金的到位时间，如果你的买家也在卖房子这样就存在很大的不确定性，如果买家是已经在走流程，就一定要先了解清楚他那边的进度去到那里；

2.涂销的时间：现在大多数房子都是有按揭的，每个银行涂销扣款的时间也不一样，最长可达3个月之久，如果放任银行正常扣款涂销这个风险落到置换交易上是比较高的，这里最好建议走加急处理（给钱银行经办）；

3.公积金：如果你的买家要求做组合贷，在可以选客户的情况下优先选纯商贷的，不是说现在组合贷的放款慢，主要问题是首付90%需要做资金监管，一来买家没法出资帮业主赎契，二来业主也不能收大定去给另一边置换的房子交首付，便宜买家自己吃亏；

4.批同贷时间：如果你要先卖再买，网签是可以先做，但是名下无房证明是要过户之后才能打出来，再递交银行审同贷的，这个时间一定要预进买房的合同里面，不然容易超时被业主追违约；

5.大定锁交易：如果你打算跟业主签远期合同，签完合同后网签是一定要事先锁好的，看合同违约条款是按房价10%还是双倍定来赔偿，如果是10%的话那就给业主接受的最低额度的定金5~20w即可，如果是双倍定的话，那就一定要给大定，大到超过总房价的10%，这样如果6个月后由于行情变好，有买家出更高价业主想违约，那也是大几十~一两百万的事情，没人人会轻易愿意赔付；

6.特殊操作：如果你是想高评、做假流水、做假证件之类的，最好不要在这个时候签远期合同，因为一旦业主想卖更高价，而你刚好又有把柄，那买家就很被动了；

7.财务预算：由于行情在波动，自己的预算可能赶不上房价的变化，所以自己的财务方案已定要及时更新，根据实际情况拟定置换策略，有的放矢，才不会造成白看白谈错失行情的尴尬局面；

当然如果你还是担心置换过程会掉链子的话，欢迎关注公众号，后台联系开水菌为您量身定制置换方案全流程把关，让您的置换过程安心省心；

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