▎专题研究丨By:世联评估


引言

房地产行业融资是当前国内金融机构的主要业务之一,其对金融机构每年的利润做出了重大的贡献。而伴随着我国经济转型升级、《资管新规》的发布、房地产行业调控升级等,对金融机构来说房地产融资面临的成本风险、市场风险、政策风险、资金风险、经营风险等也不断上升,因此房地产行业融资投后管理就显得比较重要。


自2013年以来,各大投资机构越来越重视项目后期管理,投后管理作为整个投资周期中重要组成部分,也是“募、投、管、退”四大核心要点之一,更是项目风险把控、稳定项目盈利模式的关键环节。因此针对各类房地产融资,从项目放款到款项全部回收前,持续的、全方位的、立体化的帮助资金方对项目风险及隐患进行排查的过程就是投后管理。在投后管理作用愈发重要的市场背景下,第三方投后管理也悄然形成,也正以其独特优势成为保障投资安全重要的举措。


具体来讲,投后管理一般覆盖从实际投资后,到项目完全退出的整个时间周期,为管理决策提供支撑,并尽可能地从主动层面降低项目潜在风险,从而实现项目的保值增值。金融机构委托第三方投后管理机构进行项目监管,主要从五个方面,这五个方面全面涵盖了房地产融资中的各类风险。


房地产行业第三方投后管理主要分为财务监管工程监管证照及印鉴监管合同监管市场和政策监控等五个方面,这五个方面全面涵盖了房地产融资中的各类风险,同时能够在监管的过程中及时止损,从而能够保证金融机构的相关利益。本文就从这五个方面中的工程监管财务监管进行初略探讨。


工程监管


了解投后管理中的工程监管


图源:pixabay

在房地产行业融资投后管理项目中,工程监管内容通常包括以下两点:


★项目工程推进情况,即工程建设中所涉及的五证的办理情况、项目建设的形象进度把控、项目开发的施工计划等;


★项目工程成本控制情况,即施工所涉及的工程合同、施工成本核算控制、工程预决算情况等。第三方投后管理的主旨在于服务,是指尽可能在保证金融机构利益、风险因素提前感知的前提下,协调整个房地产项目又好又快的推进。


目前金融机构在开展房地产行业融资业务时,越发的注重加强房地产开发项目的工程管理主要原因体现在以下几个方面:


★房地产行业融资第一还款来源通常是项目的销售回款金融机构通过所委托的第三方专业机构对该项目的工程情况进行监管,能够及时了解项目的推进情况、及时作出对项目有利的决策,同时能够有力的推进项目发展,使其顺利达到预售阶段。在项目达到预售条件时,可以及时协助项目公司办理预售证、制定销售计划等,从而实现项目的顺利销售,保证项目可以顺利回款,进而实现房地产融资项目的安全退出;


★由于房地产行业融资通常会要求房地产开发企业将融资对应的土地或在建工程进行抵押。金融机构可以通过所委托的第三方专业机构对该项目的工程情况进行监管,可以掌握在建工程抵押物的实际价值变动情况,从而有助于控制整个项目的风险。


★在部分房地产项目操作过程中,有的项目公司会基于自身其他业务发展资金需要或者其母公司其他业务发展资金需要等,通过各类工程类的合同,进行一定的相关操作,进而实现自身的目的。


金融机构可以通过所委托的第三方专业机构对该项目的工程合同进行监管,可以通过合同以及项目成本控制等方式,将项目的成本控制在合理的范围内,同时,还可以通过工程管理控制项目工程类付款,保证融资资金或者销售回款确实用于项目的开发建设,从而在尽可能的程度上增加整个项目的安全边际,扼杀风险。


如何进行投后管理中的工程监管?


在房地产行业融资项目中,工程监管在影响房地产项目销售回款、抵押物价值以及项目成本控制等方面有着重要的作用,那么第三方监管机构投后管理人员如何进行工程管理呢?具体主要可以从以下三个方面进行操作:


◆首先在金融机构给项目公司放款前,需要项目向投后管理人员提供项目的《项目开发计划》(对具体项目主要工程节点、五证取得节点等进行约定)和《项目目标成本表》(对土地价款、前期费用、主体工程费用、配套措施费、开发间接费等进行逐细化并且设定签约上限指标),然后经第三方监管机构投后团队工程负责人和投后总负责人审批后,现场驻场人员以《项目开发计划》和《项目目标成本表》为依据对项目的工程进度以及项目的成本等方面进行监管。


现场监管人员尤其需要重点关注《项目开发计划》中重要节点如项目达到正负零、项目主体工程结构封顶、项目达到预售条件等和《项目目标成本表》所需要签署的金额重大的合同。


◆其次,在实际项目工程监管过程中,现场监管人员尽可能的列席项目公司工程例会、工程投标会等主要涉及工程事宜的会议,以便监管人员从上述会议中了解整个项目的推进的实际情况、项目推进的下一步计划等。另外,项目现场监管人员定期或者非定期对项目进行现场进行查勘(以工程形象进度照片及撰写查勘报告的方式进行记录),通过与现场施工人员或监理人员了解工程情况;同时结合监理月报以及项目公司的工程进度报告等,记录实际工程进度以及施工过程中存在的问题。


需要注意的就是现场监管人员需要通过工程形象进度以及项目公司提供总包产值,为支付总包工程款提供意见,确保总包工程款付款在合同约定的范围内。


◆最后投后管理人员在进行项目工程监管时,需要及时了解当地房地产政策或者国家的政策(已经成文的政策规定或者当地行政办事窗口的要求)可能对整个项目推进产生的不利影响,及时发现可能的问题并且和金融机构内部投后管理团队以及项目公司商讨风险应对预案。


如部分区域为了调控房地产市场,从工程形象进度或者工程已投入占总投入比例等提高预售证办理标准,这将大大影响项目实现预售的时间,对整个项目的工程推进、资金调配、项目销售等产生重大影响,可能影响信托计划的安全运作。即使相对安全的住宅类项目受到政策的影响都比较大,其他类型的项目如旧城改造项目、城市更新项目等更是有可能受到来自政策致命的冲击。


财务监管


了解投后管理中的财务监管


图源:pixabay

在房地产行业融资第三方投后管理项目中,财务监管内容通常包括以下几点:


★日常管理中的资金审批,即复核不同类别资金支付的申请及相关材料并出具专业的合理性意见供金融机构进行决策;


★用印审批中涉及财务方面的监管,即企业的合同用印,合同是房地产开发活动中最重要的环节之一,合同的规范性、合同金额的合理性、合同用途的合理性以及合同的完整程度等是房地产开发过程中资金、质量、成本的安全和保证;


★月度资金计划的审批、核对,设立月度资金计划是企业经营活动中不可缺少的,能够约束项目公司对成本的控制、对资金的合理规划的体现。


如何进行投后管理中的财务监管?


在房地产行业融资项目中,资金的使用是否合理、合规是第三方监管最核心的内容,也是确保项目风险可控的关键,那么金融机构投后管理人员如何进行财务管理呢?具体主要从资金审批、用印审批、合同审批三个方面进行操作。


★资金审批:在资金审批前,要收集被投企业资金使用的相关材料,并核实相关材料中的内容,包括时间、金额、支付比例、关联方账户、是否关联合同等;在审批资金使用及相关材料的过程中,严格按照与资金方签订的合同条款进行,为资金方把好第一道关,切实保护资金方的资金安全以及全方位的监控项目的发展;在对资金审批作出判断后,提出相关问题并总结资金支付的相关情况向资金方汇报,待资金方答复后,执行资金方的审批意见。


★用印审批:在用印审批前,要收集被投企业用印的相关材料,并核实相关材料中的内容,包括时间、金额、支付比例、关联方账户、是否关联合同等;在审批用印材料及相关材料的过程中,严格按照与资金方签订的合同条款进行,为资金方把好第一道关,切实保护资金方的资金安全以及全方位的监控项目的发展;在对资金审批作出判断后,提出相关问题并总结资金支付的相关情况向资金方汇报,待资金方答复后,执行资金方的审批意见。


★合同审批:在合同审批前,要收集被投企业合同的相关材料,并核实相关材料中的内容,包括时间、金额、约定期限、关联方账户、是否关联合同等;在审批用印材料及相关材料的过程中,严格按照与资金方签订的合同条款进行,为资金方把好第一道关,切实保护资金方的资金安全以及全方位的监控项目的发展;在对资金审批作出判断后,提出相关问题并总结资金支付的相关情况向资金方汇报,待资金方答复后,执行资金方的审批意见。


此外,第三方投后管理人员在进行财务监管时,需要对投资项目进行动态监控及分析检查,每月向金融机构提交月度管理报告,并在报告中指出当月投资项目的账户、银行流水、重要科目的具体情况以及风险提示,在发生影响资金方投资安全的情形时,及时发现风险并分析汇总相关数据,说明具体情况向金融机构做出紧急提示,同时提出相关意见以便供金融机构进行决策,在第三方监管的过程中,可以帮助金融机构合理总结经验提升其风险控制能力,合理降低金融机构投资的风险。


———— / WORLDUNION / ————


总之,整个房地产行业融资投后管理是一门艺术,需要在适度的范围内对项目公司进行有效管理,既不可以把项目管理的太死,也不可把其管理的太松,在基本准则(信托交易合同、项目开发计划、监管合同等约定的标准)范围内,给予项目公司操盘最大自由。


今日问答
问:对合同审批这块,需要从哪几个维度进行合理性评判?
答:1、合同存在的合理性;2、合同金额的合理性;3、合同支付节点的合理性;4、其他条款的合理性。
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    原标题:氧生福地 玩美北湖(上)——为时光守候两千年一次说走就走的旅行,只有一张高铁票的距离~ 所以,湖南郴州,我来了~ 从广州南站出发,一个半小时就到达郴州西站了。在动车上,同时改票的南风兄和我居然被分到了一个车厢,所以一路非常愉快地聊了过来。 挺好,最起…...

    2024/3/29 0:49:46
  19. 氧生福地 玩美北湖(中)——永春梯田里的美与鲜

    原标题:氧生福地 玩美北湖(中)——永春梯田里的美与鲜一觉醒来,因为大家太爱“美”照,在柳毅山庄去寻找龙女而错过了早餐时间。近十点,向导坏坏还是带着饥肠辘辘的我们去吃郴州最富有盛名的“鱼头粉”。说这是“十二分推荐”,到郴州必吃的美食之一。 哇塞!那个味美香甜…...

    2024/3/24 20:11:15
  20. 氧生福地 玩美北湖(下)——奔跑吧骚年!

    原标题:氧生福地 玩美北湖(下)——奔跑吧骚年!让我们红尘做伴 活得潇潇洒洒 策马奔腾共享人世繁华 对酒当歌唱出心中喜悦 轰轰烈烈把握青春年华 让我们红尘做伴 活得潇潇洒洒 策马奔腾共享人世繁华 对酒当歌唱出心中喜悦 轰轰烈烈把握青春年华 啊……啊……啊 两…...

    2024/3/27 7:12:50
  21. 扒开伪装医用面膜,翻六倍价格宰客,小姐姐注意了!

    原标题:扒开伪装医用面膜,翻六倍价格宰客,小姐姐注意了!扒开伪装医用面膜,翻六倍价格宰客!当行业里的某一品项火爆了,就会有很多商家蹭热度,装逼忽悠,最近火爆朋友圈的医用面膜,被沾上了污点,到底怎么回事呢? “比普通面膜安全、效果好!痘痘、痘印、敏感肌都能用…...

    2024/3/24 20:11:13
  22. 「发现」铁皮石斛仙草之神奇功效用于医用面膜

    原标题:「发现」铁皮石斛仙草之神奇功效用于医用面膜丽彦妆铁皮石斛医用面膜|石斛多糖无菌修护补水贴19大优势: 1、铁皮石斛:自唐宋以来,一直被列为皇室贡品,铁皮石斛生于海拔1600米的悬崖峭壁之上,繁殖力差,产量极低,所以古代仅供皇室、贵族享用 2、铁皮石斛自古民间…...

    2024/3/26 11:21:23
  23. 丽彦妆\医用面膜\冷敷贴轻奢医学护肤引导者

    原标题:丽彦妆\医用面膜\冷敷贴轻奢医学护肤引导者【公司简介】 广州华彬企业隶属香港华彬集团有限公司,专注美业21年,其旗下品牌: 「圣茵美」私密荷尔蒙抗衰,产后修复 「圣仪轩」私密荷尔蒙抗衰,产后修复 「花茵莳」私密荷尔蒙抗衰,产后修复 「丽彦妆」专注医学护…...

    2024/3/28 18:26:34
  24. 广州械字号面膜生产厂家OEM/ODM4项须知!

    原标题:广州械字号面膜生产厂家OEM/ODM4项须知!广州械字号面膜生产厂家OEM/ODM流程及注意事项解读: 械字号医用面膜,其实在我国并没有严格的定义,通常我们说的医美面膜指的应该是一种「医用敷料」,也就是说,医用面膜其实算作「医疗器械」的一种,又称「医用冷敷贴」。 …...

    2024/3/28 12:42:28
  25. 械字号医用眼膜缓解用眼过度到底有无作用?

    原标题:械字号医用眼膜缓解用眼过度到底有无作用?医用眼膜/械字号眼膜/医用冷敷眼贴 凝胶层为亲水高分子材料,含70%以上的水分。体表皮肤温度传导到本产品的凝胶层,热量被凝胶内水分子吸收,通过水分的蒸发带走大量的热量,可迅速地降低体表皮肤局部温度,减轻局部皮肤的灼…...

    2024/3/28 20:09:10
  26. 配置失败还原请勿关闭计算机,电脑开机屏幕上面显示,配置失败还原更改 请勿关闭计算机 开不了机 这个问题怎么办...

    解析如下:1、长按电脑电源键直至关机,然后再按一次电源健重启电脑,按F8健进入安全模式2、安全模式下进入Windows系统桌面后,按住“winR”打开运行窗口,输入“services.msc”打开服务设置3、在服务界面,选中…...

    2022/11/19 21:17:18
  27. 错误使用 reshape要执行 RESHAPE,请勿更改元素数目。

    %读入6幅图像(每一幅图像的大小是564*564) f1 imread(WashingtonDC_Band1_564.tif); subplot(3,2,1),imshow(f1); f2 imread(WashingtonDC_Band2_564.tif); subplot(3,2,2),imshow(f2); f3 imread(WashingtonDC_Band3_564.tif); subplot(3,2,3),imsho…...

    2022/11/19 21:17:16
  28. 配置 已完成 请勿关闭计算机,win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机...

    win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机”问题的解决方法在win7系统关机时如果有升级系统的或者其他需要会直接进入一个 等待界面,在等待界面中我们需要等待操作结束才能关机,虽然这比较麻烦,但是对系统进行配置和升级…...

    2022/11/19 21:17:15
  29. 台式电脑显示配置100%请勿关闭计算机,“准备配置windows 请勿关闭计算机”的解决方法...

    有不少用户在重装Win7系统或更新系统后会遇到“准备配置windows,请勿关闭计算机”的提示,要过很久才能进入系统,有的用户甚至几个小时也无法进入,下面就教大家这个问题的解决方法。第一种方法:我们首先在左下角的“开始…...

    2022/11/19 21:17:14
  30. win7 正在配置 请勿关闭计算机,怎么办Win7开机显示正在配置Windows Update请勿关机...

    置信有很多用户都跟小编一样遇到过这样的问题,电脑时发现开机屏幕显现“正在配置Windows Update,请勿关机”(如下图所示),而且还需求等大约5分钟才干进入系统。这是怎样回事呢?一切都是正常操作的,为什么开时机呈现“正…...

    2022/11/19 21:17:13
  31. 准备配置windows 请勿关闭计算机 蓝屏,Win7开机总是出现提示“配置Windows请勿关机”...

    Win7系统开机启动时总是出现“配置Windows请勿关机”的提示,没过几秒后电脑自动重启,每次开机都这样无法进入系统,此时碰到这种现象的用户就可以使用以下5种方法解决问题。方法一:开机按下F8,在出现的Windows高级启动选…...

    2022/11/19 21:17:12
  32. 准备windows请勿关闭计算机要多久,windows10系统提示正在准备windows请勿关闭计算机怎么办...

    有不少windows10系统用户反映说碰到这样一个情况,就是电脑提示正在准备windows请勿关闭计算机,碰到这样的问题该怎么解决呢,现在小编就给大家分享一下windows10系统提示正在准备windows请勿关闭计算机的具体第一种方法:1、2、依次…...

    2022/11/19 21:17:11
  33. 配置 已完成 请勿关闭计算机,win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机”的解决方法...

    今天和大家分享一下win7系统重装了Win7旗舰版系统后,每次关机的时候桌面上都会显示一个“配置Windows Update的界面,提示请勿关闭计算机”,每次停留好几分钟才能正常关机,导致什么情况引起的呢?出现配置Windows Update…...

    2022/11/19 21:17:10
  34. 电脑桌面一直是清理请关闭计算机,windows7一直卡在清理 请勿关闭计算机-win7清理请勿关机,win7配置更新35%不动...

    只能是等着,别无他法。说是卡着如果你看硬盘灯应该在读写。如果从 Win 10 无法正常回滚,只能是考虑备份数据后重装系统了。解决来方案一:管理员运行cmd:net stop WuAuServcd %windir%ren SoftwareDistribution SDoldnet start WuA…...

    2022/11/19 21:17:09
  35. 计算机配置更新不起,电脑提示“配置Windows Update请勿关闭计算机”怎么办?

    原标题:电脑提示“配置Windows Update请勿关闭计算机”怎么办?win7系统中在开机与关闭的时候总是显示“配置windows update请勿关闭计算机”相信有不少朋友都曾遇到过一次两次还能忍但经常遇到就叫人感到心烦了遇到这种问题怎么办呢?一般的方…...

    2022/11/19 21:17:08
  36. 计算机正在配置无法关机,关机提示 windows7 正在配置windows 请勿关闭计算机 ,然后等了一晚上也没有关掉。现在电脑无法正常关机...

    关机提示 windows7 正在配置windows 请勿关闭计算机 ,然后等了一晚上也没有关掉。现在电脑无法正常关机以下文字资料是由(历史新知网www.lishixinzhi.com)小编为大家搜集整理后发布的内容,让我们赶快一起来看一下吧!关机提示 windows7 正在配…...

    2022/11/19 21:17:05
  37. 钉钉提示请勿通过开发者调试模式_钉钉请勿通过开发者调试模式是真的吗好不好用...

    钉钉请勿通过开发者调试模式是真的吗好不好用 更新时间:2020-04-20 22:24:19 浏览次数:729次 区域: 南阳 > 卧龙 列举网提醒您:为保障您的权益,请不要提前支付任何费用! 虚拟位置外设器!!轨迹模拟&虚拟位置外设神器 专业用于:钉钉,外勤365,红圈通,企业微信和…...

    2022/11/19 21:17:05
  38. 配置失败还原请勿关闭计算机怎么办,win7系统出现“配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机”,长时间没反应,无法进入系统的解决方案...

    前几天班里有位学生电脑(windows 7系统)出问题了,具体表现是开机时一直停留在“配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机”这个界面,长时间没反应,无法进入系统。这个问题原来帮其他同学也解决过,网上搜了不少资料&#x…...

    2022/11/19 21:17:04
  39. 一个电脑无法关闭计算机你应该怎么办,电脑显示“清理请勿关闭计算机”怎么办?...

    本文为你提供了3个有效解决电脑显示“清理请勿关闭计算机”问题的方法,并在最后教给你1种保护系统安全的好方法,一起来看看!电脑出现“清理请勿关闭计算机”在Windows 7(SP1)和Windows Server 2008 R2 SP1中,添加了1个新功能在“磁…...

    2022/11/19 21:17:03
  40. 请勿关闭计算机还原更改要多久,电脑显示:配置windows更新失败,正在还原更改,请勿关闭计算机怎么办...

    许多用户在长期不使用电脑的时候,开启电脑发现电脑显示:配置windows更新失败,正在还原更改,请勿关闭计算机。。.这要怎么办呢?下面小编就带着大家一起看看吧!如果能够正常进入系统,建议您暂时移…...

    2022/11/19 21:17:02
  41. 还原更改请勿关闭计算机 要多久,配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机,电脑开机后一直显示以...

    配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机,电脑开机后一直显示以以下文字资料是由(历史新知网www.lishixinzhi.com)小编为大家搜集整理后发布的内容,让我们赶快一起来看一下吧!配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机&#x…...

    2022/11/19 21:17:01
  42. 电脑配置中请勿关闭计算机怎么办,准备配置windows请勿关闭计算机一直显示怎么办【图解】...

    不知道大家有没有遇到过这样的一个问题,就是我们的win7系统在关机的时候,总是喜欢显示“准备配置windows,请勿关机”这样的一个页面,没有什么大碍,但是如果一直等着的话就要两个小时甚至更久都关不了机,非常…...

    2022/11/19 21:17:00
  43. 正在准备配置请勿关闭计算机,正在准备配置windows请勿关闭计算机时间长了解决教程...

    当电脑出现正在准备配置windows请勿关闭计算机时,一般是您正对windows进行升级,但是这个要是长时间没有反应,我们不能再傻等下去了。可能是电脑出了别的问题了,来看看教程的说法。正在准备配置windows请勿关闭计算机时间长了方法一…...

    2022/11/19 21:16:59
  44. 配置失败还原请勿关闭计算机,配置Windows Update失败,还原更改请勿关闭计算机...

    我们使用电脑的过程中有时会遇到这种情况,当我们打开电脑之后,发现一直停留在一个界面:“配置Windows Update失败,还原更改请勿关闭计算机”,等了许久还是无法进入系统。如果我们遇到此类问题应该如何解决呢&#xff0…...

    2022/11/19 21:16:58
  45. 如何在iPhone上关闭“请勿打扰”

    Apple’s “Do Not Disturb While Driving” is a potentially lifesaving iPhone feature, but it doesn’t always turn on automatically at the appropriate time. For example, you might be a passenger in a moving car, but your iPhone may think you’re the one dri…...

    2022/11/19 21:16:57