原标题：Evan回忆录：投资自己远比投资项目重要！

虽然我出生在非常贫穷的人家，感谢父母让我拥有健全的四肢，在几次生意中我学会了如何用别人的房子，美容院，茶楼。。。。来创造财富并提供给很多消费者满意的服务，让消费者乐意为我们介绍更多客户，这就是我所说的最牛逼最低风险的创业方案。永远记得我们所需要的任何东西别人早就有了，我们只需要想办法把这些东西穿起来一起创造财富，不仅实现自己的梦想还实现了大家的梦想，与我合作的这些业主们和铺面老板们大家都很愉快，谈合作前大家都不认识，我也只是一个外地人，感谢所有合作者在合作的过程中给予我足够的信任，当然偶尔很小很小的碰撞在所难免，但是总体大家的目标都是一致的，一直合作到现在也快五年了，时间过得好快，我依然每天可以悠闲地喝着咖啡，收着房租和几个铺面带来的利润，悠闲地过着几年前就向往的生活，随时可以来一次说走就走的旅行，也要感谢店上小伙伴们，包租中的房管员，所有租客们，店上客户们，以及我的学徒们。好了，这种合作创利模式其实就是一种草根安全廉价的创业起步模式，万事开头难，起步模式安全廉价简单才能快速实施，即使实验失败也不会伤筋动骨，那些重资金投入而且盈利方案复杂的创业起步特别特别危险，还是那句话：复杂的人没好人，复杂的事没好事。这就是我自己总结出来的成功方程式。也许这种方程式能在中国带出来一批创富自由人，也正好符合全民创业，万众创新的时代。希望大家也都可以早日跳出起床上班，再起床再上班的驴拉磨工作模式，早日享受真正心灵自由的阳光。

其实低价租别人的房子是很难遇到的，一般情况下都只能按市场行情的价格才能租到别人的房子，只是当我们要租下来之前，你自己能否在看完房子后就知道如何花尽量少的钱就能让房子瞬间提升价格出租。所以其实重点在于自己的经验和提升租金的能力。当然和房东谈条件也是必须的。我在上个月谈成一套房东给我免两年房租的房子。

不管你是正在找工作还是你已经有工作了甚至你已经拥有自己的生意了你都必须额外拥有属于自己的投资，因为致富的两条途径：1，开公司并寻找你所需要的人才为你工作；2，把上班或者开公司所赚到的钱投资在自己能够监管的投资渠道上。让手头上的钱为自己努力工作。意思就是人才在为你工作，并且金钱在为你工作，这样你就不用一直自己亲力亲为去工作了，你就能腾出时间来做更重要的事情，那就是想办法增加利润和资源优化。只要这两点做到了，并且你没有犯巨大的个人财务错误，那么你的生活会一年比一年富足，呈良性循环。最终达到一般人无法企及的水平，其实这只是时间而已，没什么了不起的，不需要羡慕别人，只需要走好自己的每一步棋，心无旁骛，自己的人生自己做主。丝毫不需要怀疑或者为自己的前途感到焦虑。如果不学着如何让很多人来代替你工作，让钱为你努力工作，那么你的日子肯定不会好过。

很多人会问，那我怎么才能让人才为我工作？我又没有钱开公司，也没有钱开店面，因为开公司或开门面一般需要1，装修费或者转让费。2，买办公桌椅设备。3，押金和房租。4，进货库存····。其实我想跟你说你想多了。在你没钱时你还赚不到钱，那么即使给你这些钱你依然不知道做什么生意，你照样无法盈利，如实告诉大家我包租的其中一些房子没有花钱，做了一个300平方的美甲美睫店面花了几千块钱，做了一个2000平方的素食店也只花了一万多块钱。而且这几个生意都在市区内，不可思议？哈哈哈，是你的思路被别人的教育禁锢了而已。我会慢慢聊到我是怎么做到的。

包租的做法太多种多样了，从最简单的开始做起，目标是先让自己不需要为自己的住房付租金了，可以先租下一套四房一厅，先跟房东谈好你要把其他房间出租给别人一起承担房租，并跟房东说好给你半个月免租金期，因为你要重新打扫卫生打整房子或者增添几个实用的小家具让房间更租的起高价，签下4-5年合同，自己住最小的那个房间然后分别把其他三个房间出租给别人在其实一般情况下你就基本不用房租了。基本上不用花超过500元，就能让房子立刻不一样了。无非就是买一桶没什么味道的粉红色的墙面漆把每个房间粉刷一下，很多房东都喜欢你这样的租客。因为他那四房一厅的房子很难单独出租给一个客户，也因为他的房子早已年久失修了。其实这个超级简单，只是需要一点点指导每个人都能会。这样你马上就能在一个城市快速立足了。就像我刚来成都时租的那个一套三，当时我住的最大那个房间可房租只需要100元每个月。如果是一套四保证你是完全不需要给租金了。甚至还多少有点盈利。这就是合法分租。非法群租是每个房间放好几张上下铺，那种是国家明令禁止的。

美甲店只需要我偶尔去监管，承包装修业务有个合伙人主要是他在跑（当然他占的利润也多），当二房东我当的特别轻松。他们会直接打我卡上或者定时定点到我家里交房租。现在最花我时间的是几个新的包租公从来没有做过包租的我在带着他们从最简单的开始做。包租可大可小，从小从简开始学习起才会稳健而且有风险可控。

其实做生意最简单最低风险的做法就是先从合作开始，比如我们需要一个铺面来做生意。但是承租一个铺面然后进行铺面装修然后进货等等，这些费用太高，生意好或不好也不好说，要开业了才知道，那样的话风险太大，不确定因素也太多了。所以不能在第一次做生意就用这样的方式进行。应该这样：先找到已经开了铺面做生意的老板，看到他生意不是特别好但是铺面却不小，那么就跟这个老板说我有个业务想做到你铺面里来，我的业务跟你没有任何冲突而且还能有所补充，而且我的业务也能帮你多拉点人气，并且我每个月获得的利润跟你一起分，进货和展柜等不需要你出一分钱。很多很多老板都会同意你。这样的话如果你没有获得利润一样不用跟他分钱，而且你还能很好的运用好他的一些老客户，当然他也很乐意把老客户给你用，因为那样的话他能分到钱。等到你发现你的生意很受欢迎时你就可以在这个老板附近开一家店独资经营了，那样的话你一点风险都没有，而且一个片区有两个铺面，一个是独自经营，一个是合营，这两个铺面可以相互配合相互补充互拉人气。只需要跟老板签好合作合同，不会轻易被他吃掉你的生意就行了，当然平时跟老板关系处好一点他也不会为了多增加一点钱而跟你闹矛盾。

用这种方式多开几个分店也可以，开不同业务范围的也可以，服装，奶茶，旅游公司，速食店，特产。。。。都可以嫁接到别人已有的铺面来做。而且省下了商铺租金，装修费，转让费，寻找老客户所需要的时间和资金广告等都省了。接下来就只需要把赚到的钱投资在自己能够把控的地方了，那么先了解一下想成为一个投资者就必须了解投资这的级别，先判断好自己目前在那个级别，应该往哪个级别努力就是一个良好的开始了。

投资者的7个等级，自己对照一下自己或者身边的朋友处于那个等级。

1级，无钱投资者

花的和赚的差不多，甚至花得比赚的多，很不幸大约有40%的成年人属于这级别。

2级，借钱者

借钱“投资”，更确切的说更多人是借钱“投机”，投机于别人的项目，赚与赔全权掌握在别人的手上，风险超级大。

3级，“聪明”的投资者，这部分人有很多拥有高学历，满嘴专业术语的中产阶级或者公司职业经理人等，他们用时下流行的专业术语来掩盖自己的无知，把自己装扮成投资高手。当然也有一部分这个等级的人愤世嫉俗，象一只小鸡听到点动静就觉得天要塌下来了，市场要崩溃了，并且到处宣传负面消息。由于内心害怕出错，在行情上涨初期不敢进场，却往往在价格高位时入场，然后亏得很惨，并且继续加强他的愤世嫉俗感。当然也有一部分这个等级的人像是一只刺猬，把自己保护起来，他常说：一切投资与我无关，别来烦我，我不需要投资，因为我有一份好的工作了。

4级，储蓄者

储蓄者觉得现金就是王道，把钱存在银行的安全感让他们感觉相当舒服，他们浑然不知世界上有非常多的投资比把钱存银行更加安全并能带来更高利润。

5级，长期投资者

全世界大部分的千万以上财富拥有者属于这个级别。不管他们投资于不动产，证券市场还是自己创造的投资组合，他们都很清楚耐心和持之以恒的力量，也很清楚和确定他们每一年的回报有多少。也就是他们知道他们几乎99%控制了风险，而且他们并没有花太多的时间在投资上。但是这个级别要开始得越早越好，过了45岁这个等级将不再那么有效了。很庆幸目前我的确在这个等级。还想在这个等级做得更好，并且最终进入更高等级。记住想进入更高级别的每个人都要先经过这个等级

6级，成熟老练的投资者

这些人有大量的投资经验和现金，最宝贵的是这些人已经经历了很多次的“小失败”，他们经常小资金投入，迅速地学习，然后在了解了他所玩的金钱游戏的制胜法则以及跟他玩金钱游戏的是哪些人并且控制了整个游戏的风险甚至控制了全盘游戏之后他们会大单进入，此时分散投资对他们来说是放屁，此时的分散投资，鸡蛋不能放在同一个篮子里这些话对他们来说是最不想听到的杂音。他们分得清哪些是外部投资者，哪些是更加接近资本主义引擎的内部投资，他们有时的投资回报率能达到无穷，他们喜欢金钱游戏，并且有常胜记录。我也觉得世界上没有比金钱游戏跟家好玩的东西了。这个等级是我特别想进入的，但是我知道水到渠成的道理。

第7级，资本家

全世界只有少数人或家族进入这个等级，如罗斯柴尔德家族（号称控制全球经济政治还能发动战争并且超级喜欢战争的家族之一，当然，只是号称而已，在货币战争一书中经常提到，但是，几个家族控制全球这种说法个人觉得还是有点点夸大了），洛克菲勒家族，李嘉诚这些人甚至不需要投钱，却能整合一些投资组合来为自己赚到钵满盘满。所以要赚钱必须先投钱这句话是21世纪最大的谎言。当然他们存在一个很大的问题就是钱太多的问题，因为钱太多了，就想找个很好的投资渠道来容纳他们的资金，并且同样以每年不错的回报收取，我这辈子是没有希望进这个级别的。

看了这些投资等级应该就能判断出来自己属于哪一级别的吧？即使自己是第一级别也别担心，我也是从第一级别开始一个一个级别上台阶，才到现在的第5级，长期投资者级别。慢慢往第6级靠近。感谢上苍我花了5年时间上了4个级别。一大半的人一辈子都停留在1-4级中间徘徊。

脚踏实地的做，其实致富就是一个枯燥无味的长期投资加经营的程序，只是个程序而已，需要时间来完成，不能跳，想要跳除非去赚非法所得。但是大家觉得赚钱和坐牢哪个更轻松一些？既然这样何必去做违法乱纪的事？

但是必须记得不断升级自己的经营性生意和投资性生意。甚至到了一定的时候需要换一个投资回报更高的财务交通工具。就像一次旅游，先要走一段路，换成打车上路，再换成登上飞机，下飞机后打车或者换乘机场大巴最后才能到达目的地，绝对不能只依靠走路直接到达目的地，那样走到死都还没到。

另外增加一句，投资是为了让自己手头上的现金跑过通货膨胀,所以除非你有大量现金，如果没有，那么你必须保证你已经拥有一份收入，不管是工资收入还是运用我上面所提到的办法自动赚钱的合作方式，亦或者你已经开了一家小具规模运行良好的公司都可以，这样的话你才能应付当你老了，生病了，干不动了，找不到工作了等等这些生活的突发事件。因为你知道你的人生总开支大概需要多少钱的对吗？一辈子换三辆车一辆15万共计45万；养车每个月油费，保险，保养，停车费，罚单等每个月不低于2000,40年内共计96万；买一套房子装修家具家电等共计100万；每个月自己的生活开支2000元，40年共计96万,额外开支每月按300元+每个月孝敬父母300元，四十年共计28万；养小孩和小孩教育费用电脑钢琴手机等配置不包括小孩旅游出国留学小孩创业买房等按每月3000计算，25年90万；父母突发疾病不计。总共450万元。其实明眼的人看得出来450万还是不够的。当你老了，你的突发疾病的费用还没计算进去，单单依靠公司的退休金你觉得够吗？如果公司或事业单位经营不善出售给私人或申请破产了，你的退休金你敢保证一定拿得到吗？即使拿到了够不够用？那时你70岁了还去重新找工作？依靠你的小孩养你？你孩子的家庭压力已经够大了。还能照顾到你吗？所以净资产还达不到500万的人请告诉自己我们狗屁都不是，别因为有一两套全款购买的房子和一辆汽车就感觉良好。因为全部变卖了都不够你养老的。如果是贷款买的那就更不够了，别天天拿自己的房子来说，房子只是每个月花掉我们的钱的奢侈品而已。

另外两点：谨慎入股市，除非你足够确定你是稳赚的，比如内部认购，但是也一样不能轻易相信内部认购，中国的股市是一个对国际输血的系统，不是一个藏富于民的系统，股市只对于大户和国家有利对于绝大多数老百姓没有什么好处，其实都是猎手设陷阱搜刮老百姓为主，就跟烟草一样，明明知道有害老百姓健康，但是因为烟草公司大户和国家来说太赚钱了，所以一直存在着。所以不要相信东莞色情业完蛋了。那个行业太赚钱了，中国几千年文化其实也一样伴随着几千年的色情行业，哪个朝代真正清除了春花楼和小红接客情景？

黄金与白银等也与赌博没有两样，只是擦边球的赌博而已。相关行业的业务员可以骂我，但是我就是这样看的，老百姓的眼睛是雪亮的。投资不是投机，投资如果不是稳赚的不是可预知性的，那就是投机了。当然也有突发事件，那是个案而已。世事没有绝对。都是概率论的问题了。见仁见智，无法以极端的角度去审视。

我当初开始做商铺，就是做商铺中介，商铺全是我们自己跑街跑出来的，公司没有提供房源。中介公司都是这样的。关于操作细节是要比做住宅中介要难很多，如果你不懂得做商铺，那么你很容易被跳单，我只做签下独家协议的商铺，没有签下独家的带都不带客户看铺面，看了也没用。

我当初开始做商铺，就是做商铺中介，商铺全是我们自己跑街跑出来的，公司完全没有提供房源。中介公司都是这样的。关于操作细节是要比做住宅出租要难很多，如果你不懂得做商铺，那么你很容易被跳单，我只做签下独家协议的商铺，没有签下独家的带都不带客户看，看了也没用。

商铺的操作比如：如何谈独家协议，如何拿下商铺的控制权贴上自己的电话在商铺大门口，接管该商铺钥匙，这样基本就是把控住商铺房源了，接着判断该商铺最适合的行业，然后上网查询该业态的连锁店比如该商铺适合开奶茶店，那么我们就可以联系茶与布朗奶茶，避风塘奶茶，歇脚亭奶茶，COCO奶茶，地下铁奶茶。。。通知他们过来看商铺，但是为了提高成交概率，最好同时让这几个竞争品牌一起来看，并且先带他们看虚假的铺面，然后把虚假铺面的租金和转让费喊高价，多看几个虚假铺面，他们都会觉得租金太高不要，最后才带他们看真正要出租的那个铺子，然后价格略略报高，以方便讨价还价。。。商铺的运作特别注重细节，人流量，周边小区入住情况入住率，是否380伏动力电，开间进深，层高，能否挖下沉，带不带烟道，排污管，上下水，递增，签约年限，有无转让权和转租权，电量能否增容，楼板承重问题，能否协调几个该商铺客户的专用停车位，商铺楼顶能否轻型搭建。如果这些基础的都没搞懂那就基本是圈外人了。

只要有良好的商铺，那么根本不缺客户，现在开连锁店的品牌太多了，网上一查马上就能找到他们公司的电话。因为商铺的稀缺性，一个楼盘如果有两千户人，那么他小区门口的商铺甚至可能只有十个不到。

很晚了，明天我再找点时间继续我们的话题，接下来我要聊得话题更加劲爆。接下来的话题很有争议也因此很有意思，有人会骂，有人会行动，但是只有行动了你才会知道几乎空手套白狼的事情你也的的确确做得到。我说的是几乎空手套白狼，并不是完全空手套白狼。巧妇难为无米之炊啊。做到了你会一生受用。

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