原标题：如何撰写旧改项目的可行性研究报告？ 2020睿达线上课程，扫码立即学

以下文章来源于5分钟房地产精进，作者精进Z

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开展物业测量、评估工作

其中最重要的是人口和建筑数据资料，这两者对一条村改造的复建量及改造成本影响最大，也是项目拓展一开始就必须要获取的最重要的信息。

根据经验，目前广州旧改市场上，理想状态下，改造后项目拆建比1.5左右，毛容积率2.5左右比较好、最多不超过3是比较好的。

但实际上现在很多新项目经济平衡所需的毛容积率都接近或需要超过3.5，拆建比能在2.5以内（新建/拆旧）也算非常好的项目了。

主要的改造思路有整村改造、部分改造以及规划调整等方案。

整村改造指的是整个村域范围内包括村权属用地及村域范围内便于连片改造的国有用地一起纳入改造，部分改造指的是村权属用地范围内，根据片区成熟度，先行选择某个区域进行改造。

例如一条村村分为旧村和新村，旧村普遍以2-3层的房屋为主，居住环境很差，新村的房屋平均层数有5-6层，道路规划、居住环境都较好。

经过经济测算和综合分析，只改造旧村的情况下可以实现经济平衡且在用地规划上也能符合需求，这就是部分改造，或者只改造旧村无法满足经济、用地平衡，则将新村甚至留用地纳入一并考虑改造，这也是部分改造的思路。

如果在此基础上仍无法实现平衡，则需要考虑控规、图斑等的调整等事宜；整个过程中，涉及的改造范围越大、调整的东西越多，一般而言改造整体复杂性就会提升；但从土地储备和经济效益的角度考虑，则可能是更好的。

所以改造思路的选择主要就是4大策略和3大调整相结合进行选择。

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