融创孙宏斌:地产经营管理40条
融创是一家有爆发力和节奏感的房企,是地产行业不可忽视的第四极。
这很大程度上源于老板孙宏斌对上一个地产周期的判断,以及强悍执行力。
老孙独特的战略眼光,凶猛的并购事件,深刻的业务理解,以及段子金句,都是行业内外津津乐道的话题。
我们重点梳理融创和老板孙宏斌的经营管理特色,给地产管理者提供参考。
战略判断
1、16万亿规模或会保持很多年。
全国前几名的利润都超过100亿,很少行业有这么大规模的,这是一个10万亿规模的行业。所以我们希望能够把这个行业做深、做透,能够有优势,我觉得把一件事做好就挺好的。
2、地产行业前五名的市占率要到40%。
这个数据水平,是与其他行业的正常水平接近的。汽车行业的前五名占据了51%,啤酒行业占据了73%,空调行业占到了78%,手机行业前五名占到了83%。头部房企市占率的提升,有助于提升地产行业的稳定度。
3、未来销售压力大的还是三到八线城市
这几年调控以后,七八线城市的需求都挤到三四线了,三四线城市的房价基本上翻了一番。这些城市的房价高了,但供应量又比较大,需求又没那么强劲。在这种情况下,三到八线城市未来销售压力会很大。
4、当下房企症结,表面是现金流问题,实质是项目质量问题。
地是好的,地价是合适的,企业做出来的产品是好的,银行才愿意把钱给你。
5、房地产本身就是轻资产的
买地盖楼卖出去,这不就是轻资产吗?为什么是重资产?因为卖不动,买地买错了、卖不动了就变成重资产了。
6、土地市场每年不涨20%开发商就亏了
仅10%是利息,6%是增值税,每年要增长20%才能平衡。如果每年都增长20%,四年就翻一番,这个情况不太可能出现。
7、如今的土地储备并不是越多越好,质量比数量更为重要。
2007年上市的时候,谁土地储备多就给谁高估值,所以当时很多开发商为了上市买了很多土地,有的房企就因此而吃了很大亏。但现在资本市场已经回到基本面,已经不看重土地储备,更多是看重增长、利润等。
8、土地储备最为重要的是周转效率以及城市布局
如果是位于三四线城市,土地储备一直压在那里并不合适。“比如,上海50亿的销售额,开发商可能一年半就卖完了,但在三线城市你要卖50亿可能要卖上50万平方米,需要三四年,效率很低。
9、这个行业最缺的是投资能力、对城市以及项目的判断是最核心的
有好项目的话,成本高一个点根本不是事,要是拿一个破项目的话,即使没有资金成本,也会亏钱。
10、对城市的选择
主要就是看两方面,一是资金是不是净流入的,二是人口是不是净流入的
11、一线城市的市场肯定是没问题的,最主要就是地太贵了。
过去对一线城市的信心就是房价肯定要涨,在单价2万的时候往3万、4万涨,现在卖到单价10万还不挣钱的时候,我认为一线城市就不能做了。
12、不合适的地一定不拿
现在整个经济的压力特别大,我们还是要让公司安全,不合适的地一定不拿,把钱放在账上,或者说用这个钱还点债,让资金利息低一点。
经营管理
13、押注一个周期,压倒性地投入
融创使用过的最大杠杆,就是孙宏斌个人判断的力量:押注一个周期,然后压倒性地投入,当这个周期的谷峰来临时,又向行业同仁展现了自己的刹车技巧。
14、既要规模,又要效益
一开始没有规模就没有效益,现在效益是第一位。
房地产是一个挣钱很难、亏钱很容易的行业。挣一个亿很难,但是亏一个亿,买块地就很容易实现。
15、经营管理平衡是关键
扩大规模没有错,严把利润率也没有错,关键是把两者的平衡度。这是非常难的事情。注重战略没有错,注重战术也没有错,关键也是平衡。不能走极端。
16、稳健增长阶段,杠杆率持续下降,财务指标持续释放
接下来的2~3年时间,融创中国将持续释放利润,增加公司的净资产,让财务结构持续优化,杠杆率下降是比较确定的。
17、房企的负债规模总量会受到限制。
房企依赖大幅度增加负债的增长模式,在未来的空间越来越小,将更多依赖经营现金流与股本金来发展。
18、现金流出问题的时候,你会抱着金饭碗要饭
现金流不能断,断了利润再高也会有问题。风险之后才是利润,规模其实不是你想追求就能够追求的,但现金流是可以追求的。
19、并购是解决风险最快的
如果企业还不了银行的钱的话,从企业违约到最后把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法
20、并购的公司现金流有可能会比买地还会好一点
因为它很多项目都在开发过程中,但是判断起来,合作起来也会比较难一些。
21、并购最大的坑可能就是保底
即使保你10%,但事实上这就是个坑,他都活不了,他上哪保你10%。
22、我们有一半以上的管理精力在并购企业
融创自身业绩不受影响。我们不光自己的活干得还不错,还把别人的活都干得挺好。
23、房子卖的好需要体系能力
融创的销售的确做的不错,但地得买的好,产品定位得对,产品品质得好,服务得好。产品不对路神仙也卖不出去。所以说要销售的好确实不光是销售部门或销售能力的事。
24、融创与保利约定的合作方式
“你控股我操盘,我控股你就操盘,我并表你操盘,我操盘你并表。”
组织团队
25、我选领导团队的四个原则:
一是必须有理想、有事业心、有共同的价值观;
二是个人能力一定要互补,不能都找能力太相似的,个人可以有不足,团队不能有短板;
三是每个人都能独立作战,有独挡一面的能力,这样的团队公司才能有发展空间;
四是我手下的团队人不能太多,喝酒时一桌一定要坐得下。
26、带队伍最重要的是什么?
除了书上说的那些素质,还有两点更重要:一是碰到难亊你一定要往一线冲,光躲在幕后指挥肯定不行,你要让所有人知道碰到任何难亊你都不会躲。
二是要把成绩都归功于下属,把所有错误的责任都承担起来。不这样做,凭什么你是领导?
27、找到好的销售人员,提高佣金比例
好的销售人员素质高,争强好胜不服输,能承受压力,而高佣金是发动机。好马吃好草才能跑的更快。
28、所有的思考和行动都回到销售的根本问题
你的目标客户是谁;把目标客户找出来;让客户买你的产品和服务。
所有的奖励都应该直指解决这些根本问题的效果。很多所谓的调研、策划、文䅁、活动、广告、培训都因远离这些根本问题而莫名其妙。
29、你卖的东西真的满足了客户的需要
高品质的产品、高品质的服务、高性能价格比、高投资价值,你要做的是找对有需求的客戶展现给客户,客户会有判断会买的。
差的产品、差的服务、低性价比、无投资价值,神仙也卖不出去。好销售人员有判断,不会进错公司卖烂产品。
30、购买,推荐购买,重复购买,这就是品牌的准确定义
客户对产品满意,就会推荐亲朋好友来买;客户对销售员的服务满意,就推荐亲朋好友来找同一个销售员来买;客户自己对产品和销售员都满意就会找同一个销售员再次购买。
31、对客户的理解和市场定位更要准确
中低端客户买房可能是找优点,找一个优点如地点好价格低学区好他就买了;而高端客户买房是找缺点,找一个缺点他就放弃了。
高端客户都是走南创北见多识广有判断的主。相对价格他可能更在乎地段品质身份面子等,但他更会准确判断性价比和投资价值。
32、一定要有做高端精品的态度
精品未必是高端的,但高端必须是精品。做精品的确需要体系能力、经验等,但做精品的态度更重要,精工细做、精挑细选、慢工出细活、匠心等等都是需要企业长期坚持的态度,尤其是领导人的态度。态度最难学,宋卫平是房地产企业领导人做精品的榜样。
33、高端精品一定要有高品质的服务
再高端再精品的房子也是用来住的,高品质的服务让住成为享受。高品质的服务也才能让房子升值。高品质的服务是高端精品的归宿和灵魂。
绿城的物业管理,绿城的园区服务体系,龙湖的物业管理,仁恒的物业管理,都是我们学习的榜样,我们也在努力。
鸡汤
34、改变你的行动的理想才是真的理想
我肯定是有理想的人。我常说我尊重所有有理想的人,不管你的理想是什么,也不管你的理想是不是总在变。
35、机会不重要,你是否准备好了更重要
幸运就是抓住机会,机会总是会有的,每个人都会遇到一些机会。当然,不同行业、不同企业的机会不一样,这也就是为什么要选择好行业和企业的原因。
所以,问题不在于你有没有机会,而在于机会来临时你准备好没有。
36、想好了就果断去做,没想好的坚决不做
37、机会永远藏在人们抱怨的地方
想干的事永远有时间,不想干的事永远没时间。
38、既要结果,也要过程
结果重要还是过程重要?貌似是先有鸡还是先有蛋的悖论,其实不是。
肯定是结果重要,做事必须结果导向,这意味着你知道自己想要什么,并为得到它而努力。
当然过程也很重要,因为没有好的过程就难有好的结果。同时,享受过程也很重要,要不人生就太悲惨了。
过程重要,享受过程中的乐趣重要,但所有的动作都要指向结果。
39、不计较眼前,目光放长远,你会得到更多
多年来,我对年轻人不变的要求:
一是努力,每个人的性格、能力、悟性不同,但必须不惜力不怕吃苦,努力付出了、长本事了,收获最大的是自己,将来不管是跳槽还是创业都会更有底气;
二是看远点,任何地方都不会完全公平,时间长了是金子总会闪光。私心是推动社会进步的动力,但不计较眼前看远点会得到更多。
40、有合作精神
一是合作一定要双赢,只有一方合适的合作长不了;
二是合作一定要算大帐不算小帐,大小帐一起算算不清;
三是不管多大问题,全放桌面上直接说,一定能解决;
四是求同存异,毕竟两口子的意见都不会完全一致。
资料参考:
1、一勺言 | 孙宏斌谈地产与信贷
2、孙宏斌26条创业管理经验
3、孙宏斌:对未来楼市的10个判断 |潘永堂
4、孙宏斌经营管理哲学|邹毅
-End-
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原标题:氧生福地 玩美北湖(中)——永春梯田里的美与鲜一觉醒来,因为大家太爱“美”照,在柳毅山庄去寻找龙女而错过了早餐时间。近十点,向导坏坏还是带着饥肠辘辘的我们去吃郴州最富有盛名的“鱼头粉”。说这是“十二分推荐”,到郴州必吃的美食之一。 哇塞!那个味美香甜…...
2024/4/25 18:39:14 - 氧生福地 玩美北湖(下)——奔跑吧骚年!
原标题:氧生福地 玩美北湖(下)——奔跑吧骚年!让我们红尘做伴 活得潇潇洒洒 策马奔腾共享人世繁华 对酒当歌唱出心中喜悦 轰轰烈烈把握青春年华 让我们红尘做伴 活得潇潇洒洒 策马奔腾共享人世繁华 对酒当歌唱出心中喜悦 轰轰烈烈把握青春年华 啊……啊……啊 两…...
2024/4/26 23:04:58 - 扒开伪装医用面膜,翻六倍价格宰客,小姐姐注意了!
原标题:扒开伪装医用面膜,翻六倍价格宰客,小姐姐注意了!扒开伪装医用面膜,翻六倍价格宰客!当行业里的某一品项火爆了,就会有很多商家蹭热度,装逼忽悠,最近火爆朋友圈的医用面膜,被沾上了污点,到底怎么回事呢? “比普通面膜安全、效果好!痘痘、痘印、敏感肌都能用…...
2024/4/27 23:24:42 - 「发现」铁皮石斛仙草之神奇功效用于医用面膜
原标题:「发现」铁皮石斛仙草之神奇功效用于医用面膜丽彦妆铁皮石斛医用面膜|石斛多糖无菌修护补水贴19大优势: 1、铁皮石斛:自唐宋以来,一直被列为皇室贡品,铁皮石斛生于海拔1600米的悬崖峭壁之上,繁殖力差,产量极低,所以古代仅供皇室、贵族享用 2、铁皮石斛自古民间…...
2024/4/28 5:48:52 - 丽彦妆\医用面膜\冷敷贴轻奢医学护肤引导者
原标题:丽彦妆\医用面膜\冷敷贴轻奢医学护肤引导者【公司简介】 广州华彬企业隶属香港华彬集团有限公司,专注美业21年,其旗下品牌: 「圣茵美」私密荷尔蒙抗衰,产后修复 「圣仪轩」私密荷尔蒙抗衰,产后修复 「花茵莳」私密荷尔蒙抗衰,产后修复 「丽彦妆」专注医学护…...
2024/4/26 19:46:12 - 广州械字号面膜生产厂家OEM/ODM4项须知!
原标题:广州械字号面膜生产厂家OEM/ODM4项须知!广州械字号面膜生产厂家OEM/ODM流程及注意事项解读: 械字号医用面膜,其实在我国并没有严格的定义,通常我们说的医美面膜指的应该是一种「医用敷料」,也就是说,医用面膜其实算作「医疗器械」的一种,又称「医用冷敷贴」。 …...
2024/4/27 11:43:08 - 械字号医用眼膜缓解用眼过度到底有无作用?
原标题:械字号医用眼膜缓解用眼过度到底有无作用?医用眼膜/械字号眼膜/医用冷敷眼贴 凝胶层为亲水高分子材料,含70%以上的水分。体表皮肤温度传导到本产品的凝胶层,热量被凝胶内水分子吸收,通过水分的蒸发带走大量的热量,可迅速地降低体表皮肤局部温度,减轻局部皮肤的灼…...
2024/4/27 8:32:30 - 配置失败还原请勿关闭计算机,电脑开机屏幕上面显示,配置失败还原更改 请勿关闭计算机 开不了机 这个问题怎么办...
解析如下:1、长按电脑电源键直至关机,然后再按一次电源健重启电脑,按F8健进入安全模式2、安全模式下进入Windows系统桌面后,按住“winR”打开运行窗口,输入“services.msc”打开服务设置3、在服务界面,选中…...
2022/11/19 21:17:18 - 错误使用 reshape要执行 RESHAPE,请勿更改元素数目。
%读入6幅图像(每一幅图像的大小是564*564) f1 imread(WashingtonDC_Band1_564.tif); subplot(3,2,1),imshow(f1); f2 imread(WashingtonDC_Band2_564.tif); subplot(3,2,2),imshow(f2); f3 imread(WashingtonDC_Band3_564.tif); subplot(3,2,3),imsho…...
2022/11/19 21:17:16 - 配置 已完成 请勿关闭计算机,win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机...
win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机”问题的解决方法在win7系统关机时如果有升级系统的或者其他需要会直接进入一个 等待界面,在等待界面中我们需要等待操作结束才能关机,虽然这比较麻烦,但是对系统进行配置和升级…...
2022/11/19 21:17:15 - 台式电脑显示配置100%请勿关闭计算机,“准备配置windows 请勿关闭计算机”的解决方法...
有不少用户在重装Win7系统或更新系统后会遇到“准备配置windows,请勿关闭计算机”的提示,要过很久才能进入系统,有的用户甚至几个小时也无法进入,下面就教大家这个问题的解决方法。第一种方法:我们首先在左下角的“开始…...
2022/11/19 21:17:14 - win7 正在配置 请勿关闭计算机,怎么办Win7开机显示正在配置Windows Update请勿关机...
置信有很多用户都跟小编一样遇到过这样的问题,电脑时发现开机屏幕显现“正在配置Windows Update,请勿关机”(如下图所示),而且还需求等大约5分钟才干进入系统。这是怎样回事呢?一切都是正常操作的,为什么开时机呈现“正…...
2022/11/19 21:17:13 - 准备配置windows 请勿关闭计算机 蓝屏,Win7开机总是出现提示“配置Windows请勿关机”...
Win7系统开机启动时总是出现“配置Windows请勿关机”的提示,没过几秒后电脑自动重启,每次开机都这样无法进入系统,此时碰到这种现象的用户就可以使用以下5种方法解决问题。方法一:开机按下F8,在出现的Windows高级启动选…...
2022/11/19 21:17:12 - 准备windows请勿关闭计算机要多久,windows10系统提示正在准备windows请勿关闭计算机怎么办...
有不少windows10系统用户反映说碰到这样一个情况,就是电脑提示正在准备windows请勿关闭计算机,碰到这样的问题该怎么解决呢,现在小编就给大家分享一下windows10系统提示正在准备windows请勿关闭计算机的具体第一种方法:1、2、依次…...
2022/11/19 21:17:11 - 配置 已完成 请勿关闭计算机,win7系统关机提示“配置Windows Update已完成30%请勿关闭计算机”的解决方法...
今天和大家分享一下win7系统重装了Win7旗舰版系统后,每次关机的时候桌面上都会显示一个“配置Windows Update的界面,提示请勿关闭计算机”,每次停留好几分钟才能正常关机,导致什么情况引起的呢?出现配置Windows Update…...
2022/11/19 21:17:10 - 电脑桌面一直是清理请关闭计算机,windows7一直卡在清理 请勿关闭计算机-win7清理请勿关机,win7配置更新35%不动...
只能是等着,别无他法。说是卡着如果你看硬盘灯应该在读写。如果从 Win 10 无法正常回滚,只能是考虑备份数据后重装系统了。解决来方案一:管理员运行cmd:net stop WuAuServcd %windir%ren SoftwareDistribution SDoldnet start WuA…...
2022/11/19 21:17:09 - 计算机配置更新不起,电脑提示“配置Windows Update请勿关闭计算机”怎么办?
原标题:电脑提示“配置Windows Update请勿关闭计算机”怎么办?win7系统中在开机与关闭的时候总是显示“配置windows update请勿关闭计算机”相信有不少朋友都曾遇到过一次两次还能忍但经常遇到就叫人感到心烦了遇到这种问题怎么办呢?一般的方…...
2022/11/19 21:17:08 - 计算机正在配置无法关机,关机提示 windows7 正在配置windows 请勿关闭计算机 ,然后等了一晚上也没有关掉。现在电脑无法正常关机...
关机提示 windows7 正在配置windows 请勿关闭计算机 ,然后等了一晚上也没有关掉。现在电脑无法正常关机以下文字资料是由(历史新知网www.lishixinzhi.com)小编为大家搜集整理后发布的内容,让我们赶快一起来看一下吧!关机提示 windows7 正在配…...
2022/11/19 21:17:05 - 钉钉提示请勿通过开发者调试模式_钉钉请勿通过开发者调试模式是真的吗好不好用...
钉钉请勿通过开发者调试模式是真的吗好不好用 更新时间:2020-04-20 22:24:19 浏览次数:729次 区域: 南阳 > 卧龙 列举网提醒您:为保障您的权益,请不要提前支付任何费用! 虚拟位置外设器!!轨迹模拟&虚拟位置外设神器 专业用于:钉钉,外勤365,红圈通,企业微信和…...
2022/11/19 21:17:05 - 配置失败还原请勿关闭计算机怎么办,win7系统出现“配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机”,长时间没反应,无法进入系统的解决方案...
前几天班里有位学生电脑(windows 7系统)出问题了,具体表现是开机时一直停留在“配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机”这个界面,长时间没反应,无法进入系统。这个问题原来帮其他同学也解决过,网上搜了不少资料&#x…...
2022/11/19 21:17:04 - 一个电脑无法关闭计算机你应该怎么办,电脑显示“清理请勿关闭计算机”怎么办?...
本文为你提供了3个有效解决电脑显示“清理请勿关闭计算机”问题的方法,并在最后教给你1种保护系统安全的好方法,一起来看看!电脑出现“清理请勿关闭计算机”在Windows 7(SP1)和Windows Server 2008 R2 SP1中,添加了1个新功能在“磁…...
2022/11/19 21:17:03 - 请勿关闭计算机还原更改要多久,电脑显示:配置windows更新失败,正在还原更改,请勿关闭计算机怎么办...
许多用户在长期不使用电脑的时候,开启电脑发现电脑显示:配置windows更新失败,正在还原更改,请勿关闭计算机。。.这要怎么办呢?下面小编就带着大家一起看看吧!如果能够正常进入系统,建议您暂时移…...
2022/11/19 21:17:02 - 还原更改请勿关闭计算机 要多久,配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机,电脑开机后一直显示以...
配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机,电脑开机后一直显示以以下文字资料是由(历史新知网www.lishixinzhi.com)小编为大家搜集整理后发布的内容,让我们赶快一起来看一下吧!配置windows update失败 还原更改 请勿关闭计算机&#x…...
2022/11/19 21:17:01 - 电脑配置中请勿关闭计算机怎么办,准备配置windows请勿关闭计算机一直显示怎么办【图解】...
不知道大家有没有遇到过这样的一个问题,就是我们的win7系统在关机的时候,总是喜欢显示“准备配置windows,请勿关机”这样的一个页面,没有什么大碍,但是如果一直等着的话就要两个小时甚至更久都关不了机,非常…...
2022/11/19 21:17:00 - 正在准备配置请勿关闭计算机,正在准备配置windows请勿关闭计算机时间长了解决教程...
当电脑出现正在准备配置windows请勿关闭计算机时,一般是您正对windows进行升级,但是这个要是长时间没有反应,我们不能再傻等下去了。可能是电脑出了别的问题了,来看看教程的说法。正在准备配置windows请勿关闭计算机时间长了方法一…...
2022/11/19 21:16:59 - 配置失败还原请勿关闭计算机,配置Windows Update失败,还原更改请勿关闭计算机...
我们使用电脑的过程中有时会遇到这种情况,当我们打开电脑之后,发现一直停留在一个界面:“配置Windows Update失败,还原更改请勿关闭计算机”,等了许久还是无法进入系统。如果我们遇到此类问题应该如何解决呢࿰…...
2022/11/19 21:16:58 - 如何在iPhone上关闭“请勿打扰”
Apple’s “Do Not Disturb While Driving” is a potentially lifesaving iPhone feature, but it doesn’t always turn on automatically at the appropriate time. For example, you might be a passenger in a moving car, but your iPhone may think you’re the one dri…...
2022/11/19 21:16:57