原标题：REITs税务专题上新！从理论到进阶，系统学习REITs实操

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《REITs税务专题》

课程大纲：

1.国内REITs面临的税收筹划背景介绍

2.国内REITs在投资、融资和退出环节面临的税收和税收政策

3.国内REITs操作环节涉及的增值税和企业所得税

4.新设项目公司面临的税收和筹划要点

5.以不动产出资和资产收购方式获得物业涉及的税收和筹划要点

6.分立、资产划转和收益权转让方式涉及的税收和筹划要点

7.专项计划成立、基金设立和基金收购项目公司股权涉及的税收和筹划要点

8.基金存续期、终止和期限转让环节涉及的税收和筹划要点

9.案例：中信启航项目涉税分析

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（累计已上线19:10:36）

一、通用篇（已上线2:40:23）

(一)REITs概述（0:58:44）

1.1. REITs概念、推出背景、全球市场发展情况及投资价值

1.2. 成熟市场REITs的分类、产品结构、发行要求及税收政策比较

1.3. 国内REITs政策演进、市场情况、基本原理及经典交易结构

1.4. 小结：国内REITs与国际主流REITs的主要区别

(二)境内外REITs市场情况及物业资产分析（0:44:17）

1.1 亚洲REITs市场介绍、国内REITs市场与亚洲市场对比

1.2 境内外不同类型物业发行统计对比

1.3 “香港第一只、亚洲最大”领展REITs介绍

1.4 适合发行REITs的物业资产类型

(三)国内不动产证券化的主要路径（0:44:45）

1.1.中美不动产相关金融产品比较

1.2.宏观环境变化对不动产金融产品影响

1.3.不动产证券化主要模式介绍和对比

1.4.不动产证券化主要难题和解决方案

(四)不动产证券化参与机构介绍（0:12:37）

(五)不动产证券化基础资产的主要类型

(六)不动产证券化项目操作流程

二、产品设计篇（已上线5:21:26）

(一)国内REITs的产品设计方法与逻辑

REITs操作前期企业和投行的准备工作

一个普遍问题：什么样的企业适合做REITs

1.1.国内REITs发起人的动机

1.2.企业做REITs时面临其他替代产品如何选择

1.3.投行前期对项目可行性初步判断

1.4.投行前期需要哪些准备？

1.5.双方配合，如何从企业既有基础资产中挑选合适资产

1.6.如何从企业既有基础资产中挑选合适资产

1.7.如何从企业既有基础资产中挑选合适资产—负面清单要求

1.8.附有存量债务和抵质押的资产如何操作

2.国内REITs产品设计之资产重组实操

2.1.国内REITs产品设计关键点

2.2.国内REITs资产重组结构

2.3.基础资产重组—资产剥离

2.3.1.基础资产重组—资产剥离的法律因素

2.3.2.基础资产重组—资产剥离的路径选择

2.3.3.基础资产重组—资产剥离的税收考虑

2.4.新设特殊目的载体（SPV）

2.4.1.新设SPV的目的和方式

2.5.“股+债”交易结构的搭建

2.5.1.“股+债”交易结构的搭建—构造债务的原因

2.5.2.“股+债”交易结构的搭建—构造债务的原则

2.6.反向收购（反向吸收合并）的选择和账务处理

2.6.1.反向吸收合并的选择依据和优势

2.6.2.反向吸收合并的操作流程

2.6.3.反向吸收的账务处理（会计处理）

2.7.私募基金的选择与设立

2.7.1.私募基金的设立操作流程

2.7.2.私募基金的替代工具——信托计划

2.8.国内REITs资产重组操作流程——小结

2.9.国内REITs资产重组其他注意事项

3.国内REITs产品设计之计划端实操

3.1.3.1 国内REITs交易结构框架

3.1.1.国内REITs交易结构—交易所/报价系统

3.1.2.国内REITs交易结构—银行间市场

3.2.国内REITs已发行产品——交易结构对比与选择依据

3.3.《委贷新规》对REITs结构的后续影响

3.4.国内REITs已发行产品——证券端分层不同类别统计

3.4.1.国内REITs产品设计——证券端分层结构如何选择

3.5.国内REITs产品设计要点——发行规模与LTV值

3.6.国内REITs产品设计要点——结构化设计

3.7.国内REITs产品期限设计

3.7.1.期限设计之AB券模式

3.7.2.期限设计之ABC券模式

3.7.3.期限设计之优先劣后模式

3.7.4.期限设计之租约保障模式

3.8.国内REITs还本付息安排设计

3.8.1.AB券模式还本付息安排

3.8.2.ABC券模式还本付息安排

3.8.3.优先劣后模式还本付息安排

3.8.4.租约保障模式还本付息安排

3.9.国内REITs产品设计要点——含权设计

3.9.1.回售权利和票面利率调整权利

3.9.2.票面利率调整流程图

3.9.3.优先收购权和提前回购权利

3.9.4.权利维持费的设计思路

3.9.5.权利维持费的设计案例

3.9.6.其他含权条款的设计案例

3.10.增信措施解析

3.10.1.增信措施分类

3.10.2.内部增信措施

3.10.3.物业抵押

3.10.4.担保和差额补足

3.10.5.评级下调承诺

3.10.6.保证金/储备金制度

3.10.7.增信措施触发顺序说明

3.11.国内REITs结构—其他特殊安排

4.国内REITs产品设计之现金流重整实操

4.1.国内REITs产品设计—现金流覆盖分析

4.2.现金流测算、覆盖倍数测算、压力测试

4.3.现金流不足时的解决方案--差额补足、储备金、租约承诺

4.4.物业自持时的租约重新签署安排，如何确定租约水平

4.5.现金流案例模拟（excel演示），如何通过现金流安排实现各方需求

5.国内REITs产品设计之存续期管理与退出

5.1.物业存续期租约安排、现金流归集与划付

5.2.存续期的物业经营情况披露、跟踪评级、跟踪评估等

5.3.特殊事件的处理

(二)金杜律所：法律逻辑与物业尽职调查要点（3:11:46）

1.类REITs的法律逻辑

1.1.结构设计思维导图

1.2.现金流常态结构

1.3.重组端交易安排法律关注点

1.

1.1.

1.2.

1.2.1.剥离资产与设立载体

1.2.2.进行特殊重组

1.2.3.构造资本弱化结构

1.2.4.重组完成

1.2.5.节约资金成本的安排

1.2.6.租赁层面的设计

1.2.7.SPV的多重选择

1.2.8.资产重组的不同路径

1.2.9.不同重组路径比较

1.4.计划端交易安排法律关注点

1.3.

1.4.

1.5.

1.5.1.交易结构

1.5.2.现金流常态结构

1.5.3.优先调息回售

1.5.4.处置决策设置

1.5.5.权益自持与优先购买

1.5.6.处置决策设置

1.5.7.多层次增信措施

2.资产选择及尽调关注点

1.

2.

2.1.地产业态及资产选择逻辑

2.2.外商独资企业、国有企业、上市公司三类特殊主体的法律问题

2.3.物业产权、现有合同、权利负担的尽职调查以及酒店资产的关注点

2.4.商业物业、长租公寓法律尽调关注点

2.5.5单类REITs及CMBS案例法律要点解读

3.CMBS产品设计的法律逻辑

3.

3.1.CMBS交易流程分析和后续解抵押安排

3.2.CMBS操作时间轴和退出方式介绍

3.3.CMBS信用增级方式、新规对交易结构的影响

4.供应链金融的法律逻辑

4.

4.1.反向保理交易结构、确权条款和基础资产构建路径

4.2.基础资产监管关注点、证券化路径选择和典型案例

5.购房尾款证券化的法律逻辑

5.

5.1.购房尾款交易结构介绍和基础资产法律关注点

(三)戴德梁行：不动产证券化的资产评估、市场调查与物业评价酒店市场分析及估值要点

1.酒店市场分析及估值要点（0:40:18）

6.

1.1.国内酒店数量、房价、入住率与GOP、坪效统计情况分析

1.2.酒店业主与物业管理集团介绍

1.3.酒店估值方法介绍

1.4.香港与新加坡REITs 持有内地酒店情况

2.写字楼市场分析及估值要点（待上线）

3.零售类市场分析及估值要点（待上线）

4.其他类市场分析及估值要点（待上线）

(四)中诚信证评：不动产证券化的评级实务（待上线）

(五)仁达评估：现金流预测、物业评价及存续期管理（待上线）

(六)中诚盈禾：REITs税务专题（1:29:22）

1.国内REITs面临的税收筹划背景介绍

2.国内REITs在投资、融资和退出环节面临的税收和税收政策

3.国内REITs操作环节涉及的增值税和企业所得税

4.新设项目公司面临的税收和筹划要点

5.以不动产出资和资产收购方式获得物业涉及的税收和筹划要点

6.分立、资产划转和收益权转让方式涉及的税收和筹划要点

7.专项计划成立、基金设立和基金收购项目公司股权涉及的税收和筹划要点

8.基金存续期、终止和期限转让环节涉及的税收和筹划要点

9.案例：中信启航项目涉税分析

(七)REITs会计及出表专题（待上线）

三、案例篇（已上线11:08:47）

(一)恒泰上海浦发大厦REITs案例解析（0:45:37）

(二)天风中航昆明爱琴海REITs案例解析（0:55:55）

(三)首誉光控重庆大融城REITs案例解析（0:55:54）

(四)中信三胞南京国金中心REITs案例解析（0:54:16）

(五)中信皖新阅嘉书店REITs案例解析（0:41:37）

(六)北京东三环YL生态广场REITs案例解析（次级投资人视角0:32:03+投行重组视角1:38:38）

(七)兴业皖新阅嘉书店REITs案例解析（待上线）

(八)中银北京凯恒中心REITs案例解析（1:19:44）

(九)开源海航实业大厦REITs案例解析（1:29:41）

(十)新派公寓权益型房托REITs案例解析（0:27:07）

(十一)北京银泰中心CMBS案例解析（0:36:58）

(十二)天风-华贸SKP购物中心CMBS案例解析（待上线）

(十三)开源云城投成都银泰中心CMBS案例解析（0:51:17）

四、延伸篇

1.原始权益人角度的不动产证券化实务

2.投资视角的REITs实务

课程体系及亮点

全体系课程：在线录播视频+线下实战分享+讲师学员交流群

参加课程你将获得

1. 配套纸质教材+REITs专属说明书资料包

（纸质教材将于8月初正式出版，听课+记笔记两不误。同时，还附赠领带金融学院独家整理的80+REITs发行材料及计划声明书资料包等，更多学习资料将在学员群内不定期发送。）

（上图仅部分资料）

2. 线下开班仪式及定期线下免费交流沙龙

（凡报名的学员均可免费参加一次线下开班面授活动，我们将不定期在北上广深等城市举办，届时邀请一线实操人员分享时下创新与前沿主题，学员交流与活动，整合业内优质资源，拓展有效人脉网络；不定期组织线下参访，小范围闭门交流，效果更佳。）

（上图为领带金融学院部分线下沙龙及活动现场图）

3. 学员+老师 交流群

（讲师与学员零距离随时交流互动，业务学习与交流同步进行，各类金融资料第一时间群内更新；多对一售后服务，课程顾问及实战专家为您答疑解惑。）

（上图为领带金融学院部分学习群交流截图）

4. 优秀案例实地考察

（运管能力决定物业估值，如何对物业进行管理来提升租金水平彰显了原始权益人或管理人的核心能力，我们将邀请各地物业运营管理人士与学员进行现场交流。）

注意事项

优惠期价：前1000人优惠价1680元，3人团购价1480元

参与方式：长按文章底部二维码加课程顾问微信咨询报名，或直接点击文章底部“阅读原文”进入领带金融学院官方链接报名。

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王老师：17611010397

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常见问题Q&A

Q：请问该课程是否可以随时随地学习？

A：可以的，课程自购买后终身都可以复习使用，本次课程是线上录播课程，目前已上线15+小时课程，后期课程将陆续上线。

Q：学习过程中遇到问题，授课老师会解答吗？

A：如果平时学习有问题，可将问题发至课程顾问或微信学习群，老师及课程助教会做出回复与解答。

Q：请问购买课程之后能否开具发票？

A：可以申请发票，可开取增值税普通发票和增值税专项发票，购买后可以添加课程顾问微信向课程顾问申请。

*以上内容最终解释权归领带金融学院所有*

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