建筑工程前期工作怎样管理

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中国房地产业的发展已经进入了一个新的历史阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。那么建筑工程前期工作怎样管理呢?现在,小编就整理出管理工程的相关信息。
房地产前期工作中存在的困难和矛盾
房地产前期工作作为跨入实质工作的前奏,在实际操作过程中十分复杂,它不但涉及到专业领域要求,而且也涉及到不同职能部门要求,因此在操作过程中经常会出现以下矛盾和困难。
技术资料内容同实地不符
开发商在拍卖或招标过程中通过协议获得土地,从理论上来讲,开发商获得到的土地面积都是由有关部分划分的。但在实际操作过程中,由于受到地红线或者道路红线、或测试资料更新不及时的影响,经常会导致图纸上内容同实地情况存在较大出入,尤其是居民密度大,旧改地块,以及地下管道多的地段,图纸上内同基本无法对真实反应实地情况[2]。
市场同进度之间的矛盾
大家都明白市场会受到许多因素影响,房市主要受到人们消费观念和人们消费水平影响,而相对开发商来说,在建设房子过程中往往要经历一个很长周期,一般都在2年左右[3]。这个期间人们生活水平和消费观念都会产生很大变化,而房产项目一旦确定就很难对其进行改变,这样就会导致,当房屋修建结束后,房屋的设计、标准同市场需求相违背,房屋在租售过程将会面临困难。
效益同规划之间的矛盾
一个项目开发的最初目的就是为了追求环境效益、深灰效益、经济效益。但在追求效益过程中往往会受到一些法规约束。在设计方案过程中要根据选址一件对建筑物容积率、住宅间距等指标做出具体要求。站在开发上角度考虑问题,他们无疑希望可以将容积率做到最足,住宅间距达到最小以获取最大经济效益,但是这样就会导致社会效益和环境效益有所下降[4]。
变化因素较多
在房地产前期工作中,有许多变化因素,相对这些变化因素大家很难对其进行控制[5]。前期工作中目的在于对项目进行平衡协调,它受到经济、技术、政策以及现场条件等因素影响。例如,建筑物总布局会受到红线影响,桩的选型及长度会受到地质情况影响。
房地产开发前期有效管理的对策
(一)研究投资环境。
环境因素是项目开发的前提条件,房地产开发项目具有土地条件的一次性、政策环境的复杂性等特点,只有对环境因素做出正确的研判,房地产开发项目才有可能走向成功。投资环境主要是指政策环境和地理环境。政策环境研究从宏观上研究当地的国民经济状况和房地产市场的政策走向,微观上研究当地的房地产现状、理清和展望。谁能嗅出新动向,谁就能把握市场的先机。回顾前几年的发展历程,取消福利分房、允许房改房上市、允许购房入户、改变土地的市场供给方式由协议转让转变为公开招标或拍卖、允许商品房按揭贷款,以及房地产市场税率的调整政策、商品房契税的降低和房地产交易手续的调整等政策大调整都大大地改变了房地产市场的政策环境,改变和引导了市场走势。地理环境研究是另一个不可忽视的重要方面,它不仅包含特有的地理位置、天然的山水组成的固有的生态环境等自然环境,以及业已形成的外部人文、社会文化环境。它看似具有先天性,却与政策环境关联并受其后天刺激而产生转化,影响深远。
比如城市区划调整,可以改变名义上的地理环境,享受不同的政策环境;城市基础设施诸如轻轨、地铁、快高速公路建设的投资与规划,可以改变相对的地理空间;河道的疏浚与开发、开发区的建设都可以塑造固有的地理形态;大学城、体育场馆、大剧院等配套服务设施品质的改善,则扩展了地理的人文内涵;商业中心甚至行政中心的迁移,则可以改变地理的商业价值。相反,环保条件包括尘、气、声、光、污染物等都可以制约甚至直接决定房地产项目的成败。因此,人们在谈论某区块或板块的开发情况时,热衷的话题不外乎现有自然条件、现有交通条件、未来交通条件、配套条件、现有楼盘及未来开发热度等。不乏看出,人们始终关心的永远离不开环境因素,而对开发商来说,环境研究是确立本项目是否具有竞争上的绝对优势。
(二)进行市场调研
市场因素是首要因素。所以首先是进行市场调查,研究理清业已存在的市场情况。市场调查主要是消费者调查、房产品调查和市场竞争状况的调查。其中消费者调查是指购房者数量、物业面积大小、总价多少、习惯爱好等购买力调查,广告影响力、价格敏感度等消费影响力调查;房产品调查是指供求状况、市场容量、销售趋势、房产品发展趋势等调查;市场竞争状况调查是指项目周边地块的竞争对手市场定位及操作,潜在消费者的市场争夺压力等调查。通过对购买者或潜在购买者的经常性调查,及时把握需求动向,同时可以不断更新数据库资料,为调整房产结构、开拓新市场提供准确的第一手资料。市场需求决定一切,市场需求决定开发项目选择的取舍。没有需求,就没有项目。
项目可行性理清是在有需求心态下,摸清房产品的具体需求,确定项目规模档次。只有确定合理的规模档次,才会产生集聚效应,确定项目房产品结构,提升市场适应力。只有生产出适合市场的房产品,项目才会成功。然而面对多变性的销售市场,这并不是积极适应的过程,仅仅是被动性适应。
房地产开发项目工程管理对策
1、项目开发中的管理对策
在房地产开发项目刚起步时,难度比较大。而规划管理是一个房地产开发项目工程管理的首要阶段,确定建筑规划方案是这个阶段的重要工作,关系到项目开发的成败。本文做了以下三方面可行性理清:第一,依照营销部做出的市场调查,讨论项目适合地理位置的选取,并对建筑户型的规模和需求等级以及需求量做出合理的规划。第二,与规划部门积极地沟通。运用其对相关政策的了解和地域规划知识,依照相关规定,确定出最有利于开发项目总体规划的指标。第三,根据《中华人民共和国招标投标法》等相关法律,进行设计方案的竞标。
2、项目施工中的管理对策
房地产项目的施工管理有内容多、时间长、涉及面广、影响大等特点,且与工程管理目标实现有着很大的关系。从项目工程的开工到竣工过程中,进行施工管理的关键是以国家相关法律和质量管理作为中心原则,严格执行相关法律和法规,对工程的成本、工期、质量这三个方面进行严格控制。
(1)对施工合同的管理
施工企业同房地产项目开发企业所签订的施工约定合同,是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。该合同的订制是施工管理的首要任务。除了国家规定的标准条款外,还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。
(2)施工质量的控制
对施工质量进行控制是施工管理中的重点工作。在房地产项目开发中,负责管理的人员要把握好全局,协调好施工、监理等各个单位,共同完成施工中的质量控制。具体要做好以下三项主要任务:第一,依照委托监理合同对承担该质量监理的工作人员,依照法律相关规定进行监督。对关键工序和重点部分,严格按照国家技术的标准验收。验收合格一项,才能进行下项工序。第二,对施工企业严格监督,保证达到工序的质量标准,实行施工中的自我质量控制。尽量帮助解决施工企业在工程施工中所遇到的技术难题,在技术上保证工程的质量。第三,对工程所用材料要管理得当。严格按照设计要求与合同约定,对市场做好调查,掌握市场材料信息。根据国家相关法规,运用招标的形式选择质量好、信誉高、价格合理的商家进行材料选购。