原标题：干货|做教育综合体不懂这些数据指标，那你真的就是白干了（上）

做教育综合体前需要进行哪些准备？

综合体面积究竟多大？

目标人群定位年龄段?

直营比例应该达到多少?

房租成本控制在？元/平

复报率应该达到?

入住项目选择标准？

如何提高场地坪效？

选址、业态规划是否有参考数据？

合作项目方的分成比例的红线?

管理团队的配备财务数据标准?

...

这些你都知道吗?

对于教育综合体的一把手而言，想要运营好一个教育综合体，数据运营思维是必备的经营思维方式，通过关键的经营管理数据指标既能反映教育综合体经营的健康状况，也是分析营销状态的参照数据，更是关乎教育综合体的市调、选址、业态规划以及稳定财务模型的搭建。

一座成熟的教育综合体必然会存在教育属性于企业属性并存的情况。教育属性和企业属性并不是对立的，也不是矛盾的，而是肝胆相照、相辅相成的。

脱离教育去探讨企业是不行的，教育综合体毕竟也承担着育人的重要性；一味只是关注和钻研教育本身，违背企业经营发展的核心数据指标也很难让机构长久稳固。

核心数据指标就是最核心，最有效的一组重要的参数，这组参数必须是完全符合规律、符合常态的，关键参数必须跟行业的整体参数进行对照。

不过，由于中国传统文化中，一直都有“重定性，轻定量”的弊端，所以我们也发现，不少教育综合体专业人员，即使工作很多年，对一些关键数据指标，都还不太清楚，甚至闹笑话。本文将集中列举和讲解一些重要的数据指标，以供参考。

在商业规划阶段重要的数据指标：

1.计租面积

通常情况下，商铺的面积有三种，一种叫建筑面积，建筑面积包含有公共的分摊面积，一般就是我们房地产产权登记面积；第二种叫套内建筑面积（实用面积），是商铺间隔墙到墙的中线围合成的面积，也就是俗称的使用面积再加上一半隔墙的面积；第三种叫套内面积，实际就是套内建筑面积扣除1/2墙的面积之后的净面积，也就是老百姓经常说的地砖面积，这个是可以自己测量的。那所谓的计租面积，到底是什么面积呢？

计租面积，是指租赁合同中约定的计算店铺租金、管理费等时所用的面积，也叫租赁面积。这个面积可以是建筑面积（包含公摊的），也可以是实用面积（即套内建筑面积），或者是双方在图纸上划定的某个界限范围内的总面积（既不是建筑面积，也不是实用面积）。所以计租面积，不是一个建筑规范概念，而是一个双方在租赁合同约定的东西，是一个合同术语概念。正常情况下，一个商场或者店铺计租面积一般都应该小于其建筑面积，大于实用面积。

在教育综合体招商实践当中，一般采取建筑面积或者套内建筑面积签约，从租户的角度，优先考虑套内建筑面积，因为这个比较实在，可以丈量。当进场收铺时，发现签约面积与实际面积存在误差的，以3%作为标准。在3%以内，属于正常误差范围，超出3%租户可选择退铺。

2.营业面积

营业面积，也是在教育综合体当中经常用的一个数据指标，主要用来描述一个教育综合体实际用于商业经营活动的空间规模。通常是等于商场的建筑面积减去电梯井道、消防楼梯、卫生间、设备用房、仓储用房等之后的面积。但是又包含了商场通道、自动扶梯、中庭等面积在内。所以营业面积一般是小于建筑面积，但是又大于实用面积。

当我们比较两个项目的经营规模时，用营业面积会更加准确，更有意义。因为有些项目建筑面积虽大，但是扣除一些非营业面积后，其实际营业规模并不大。

3.教育综合体的得房率

教育综合体的得房率，也叫使用率，是指教育综合体实用面积占建筑面积的比例，这个是教育综合体平面规划中，非常重要的指标，在做铺位及动线规划时，既要保证铺位大小好用，以及店铺可视性、可达性，还要注意中庭、通道的数量及宽度，否则就可能造成得房率过低。

一般教育综合体的得房率在45%-55%之间。如果低于45%，则说明教育综合体规划的公摊面积过大，可能是通道过多、过宽，也可能是建筑平面布局问题，导致了很多非营业面积，如果按照建筑面积来租赁，会觉得吃亏。有些不良的开发企业，甚至可能通过将计租面积规定为建筑面积，然后通过人为降低得房率，来偷面积。而得房率也不是越高越好，如果超出60%以上，则可能教育综合体空间会比较拥挤，通道比较狭窄，消费者觉得不舒服，影响营业业绩，当然超过不多的情况下，也可能是平面布局非常合理，非营业面积浪费少。

在招商阶段的重要数据指标：

1.租金

具体采取什么租金方式，主要根据商场地段位置、定位及谈判双方的强势情况。有的是收取固定租金，有的是收取提成租金，还有的是采取两者取其高的方式。这几种方式，各有利弊。固定租金，教育综合体收入基本有保障，但缺乏灵活性，教育综合体无法分享到教育机构业绩增长的附加价值，对持续改善教育综合体运营，缺乏动力；提成租金，教育综合体与培训机构共生共荣，利益高度相关，但是在开业初期或经营状况不佳时，教育综合体的收益非常低，日子难过。所以，现在越来越多的教育综合体，采取的是保底租金+扣点两种取高的模式，既能保障自己的基本租金利益，又可以分享营业额增长的好处。但是也有很多强势品牌，不与教育综合体谈固定租金，而是只谈纯扣点方式，这时就需要商场决策者自己决策把握了。

2.租金坪效

租金坪效，是指一个教育综合体或者机构其单位面积贡献的租金额，一般以日、月或者年度为周期，可以用相应日期内的租金总额除以其总营业面积来计算。拿购物中心举例来说，国内典型购物中心的日租金坪效一般在1.0~3.0元/平方米，比如万达的日租金坪效为1.38元，万科广场的日租金坪效1.37元，中粮大悦城2.48元，华润可以达到4.4元。

3.租约周期

租约周期，也叫租赁合同期，是指一个租赁合同中双方谈判确定的租赁期限。在过去，新建商场一般以3年为周期（主力店除外，大型的超市、百货等主力店，可能租约长达10年、15年，甚至20年）。现在越来越多的商场，在设定租约周期时，会采取大小年的方式，将商家的租期错开，比如签一批2年的，一批3年的，避免出现商家同时到期的情况，以免面对大面积商家要谈判续签或撤场问题，工作压力和风险都很大。

租约周期，还与业态有关系，比如零售店一般1~3年都可以谈，而餐饮业态，则可能需要3~5年。

在开业运营阶段的重要数据指标：

1.开业率

开业率是指教育综合体里面，开业的机构面积（或数量）占总计租面积（或计租机构数量）的比例。一般情况，通常指以面积计算的开业率，但部分项目，也会用数量计算的开业率。

对于一个新开的教育综合体，在目前招商环境下，究竟什么时候可以开业，是一个令人纠结的问题，通常我们认为一个项目至少也要达到70%的开业率，才能开，但是现在也有部分项目，只有50%开业率，然后后面再慢慢提升。

其实，从根本上来说，教育综合体需要计算一个最小开业率，也就是按照这个开业率开业，教育综合体的租金收益与运营成本正好持平，这个是可以计算出来的。

2.销售坪效

销售坪效，是指一个教育综合体或者店铺其单位面积下实现的营业额，一般计算周、月或年度为周期，可以用相应日期内的营业总收入除以其总营业面积来计算。在我们衡量一个商业自身经营状况的变化，或者对比两个不同商业项目经营状况时，销售坪效及其增长率是最重要的指标。它最能反应出一段时间内，教育综合体某项运营活动的实际效果，所以也是教育综合体营销活动事后评估的重要指标之一。

销售坪效，其实也是我们做教育综合体业态布局背后的根本价值规律所在。为什么把这个品牌或业态放在一楼，另外一个业态或品牌放在二楼、甚至三楼，其背后的本质逻辑不是历史经验或者说别人家就是这么布局的，而是因为这两个品牌或业态其销售贡献力不一样，也就是销售坪效不一样。

拿商场或者购物中心来说，如果你将一个月销售坪效只有300、500元的品牌放到了一楼最好的位置，那就是对商业价值规律的违背。所以做教育综合体，尤其是项目的专业人员，必须对教育各类品牌、业态的销售坪效，心里有谱，否则根本没办法做好教育综合同的的业态和品牌落位。

3.租售比

租售比，是指某个商场或者教育综合体，其租金与物业管理费占其销售额的比例。即租售比=（租金+物业费）/营业额。当租售比位于20%以下时，表明该商家的经营状况基本正常，而当租售比上升到50%甚至更高的时候，这说明教育综合体或租户的经营出现了问题，需要高度重视，立即开始采取行动，否则马上就会出现退租掉铺的情况。

租售比，是作为教育综合体运营管理者，必须每月、每季度都要关注的重要指标之一。通过分析某个教育综合体或者商家整体租售比的数值及其变化，才能真正了解项目是否在良性的轨道上运行。如果只关注了租金收益，但是对租售比越来越高的事实，视而不见，那就可能非常危险。

无论教育综合体的规模是大还是小，都要意识到所有正在经营的必须要保证经营收入的逐年增长，没有任何理由让你的营业收入呈现停滞不前，或者跌宕起伏。教育综合体的运营经营跟股市不一样，企业应该保持直线往上走，持续上升的状况。

任何一个营收下滑的企教育综合体都存在着重大的运营管理问题。教育行业的蛋糕不是恒定的，而是越来越大。因此要从营收指标、能效指标、产品指标、成本控制指标、团队薪酬绩效指标等方面，逐一进行关键指标的匹配与制定。

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本次课程我们准备了半年之久，把选址、定位核心数据指标、关键考核KPI、运营的财务模型，都进行了细致关键的打磨和呈现。除此之外，觅思有方的每次课程都会带给学员三位资源，本次资源福利是需要全国拓展开店的头部品牌。

参课人群：

想要了解教育综合体的企业CEO、创始人及高管团队

课程概述：

本次课程从运营者角度出发，对搭建数据指标运营管理体系的步骤与执行落地进行解读。结合运营管理体系项目案例，与运营者分享运营指标应用落地最佳实践经验。明确运营者选取运营管理关键绩效指标（KPI）的思维框架，以及如何利用关键绩效指标为改善管理团队运营水平指明方向，实现资产保值增值。

课程详情：

课程收获：

直击商业痛点，告别教育综合体亏损现状；

直观分析教育综合体运营核心数据分析，利用KPI指导改善运营管理状况；

为选择合适运营管理KPI提供思维框架；

明确运营方应重点关注的运营管理绩效指标；

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课程价格：

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课程咨询：

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