原标题：用数据说话：南北地区城市发展之不完全比较

编者按：曾经年少时，有人想建设美丽家乡，也有人想去帝都、“魔都”或者改革开放前沿阵地的广深闯荡，还有人还想看看那些文人笔下的俏丽江南亦或辽阔北方。多少年后，有人在家乡扎根，也有人走南闯北；有的学孔雀“自挂东南枝”，也有的如鸿雁奋勇往北飞。在我国，东西部差异历史悠久，讨论诸多，本文不再赘述，而将焦点放在近年来逐渐扩大的南北地区差异上，用数据进行相应比较，通过比较希望有助于大家对自己所在城市或向往城市有更深入了解。当然，风土人情之类的人文社会领域各有所爱，见仁见智，小编诚挚欢迎各位看官留下对城市发展现状或前景的真知灼见。

一、宏观经济社会概览

自改革开放以来，我国经济长期保持中高速的增长水平，40年平均增长速度达9.4%，堪称世界奇迹。随着新旧动能转换、增速换挡，GDP增速于2012年“破八”，于2015年“破七”，但是增量仍然可观，每上升1个百分点，就相当于5年前的1.5个百分点和10年前的2个百分点。增长放缓成为我国经济发展的新常态，也是世界大国经济发展规律使然。通过比较德国、日本、韩国等经济发展轨迹，发现经济在高速（10%左右）增长之后，增速会逐渐回落，收敛到中速增长（5%左右），然后再到低速增长（2%左右）。

图 中国经济增速

数据来源：国家统计局

2018年中国城镇人口达到8.3亿人，常住人口城镇化率达到59.6%，进入城镇化中期。40年来全国城镇人口翻了两番多，自1996年以来城镇人口增量长期高于总人口增量，而非城镇人口则一直保持负增长。城镇化率提升10个百分点所用的时间从过去的15年缩短至7~8年，城镇化进程不断加速。

图 城镇化情况

数据来源：国家统计局

从各个地区实际发展情况来看，人口跨地区流动更加活跃，城镇化进程差异凸显，经济规模和收入梯队已然形成，各地房市更是几家欢喜几家忧。

本文拟在南北地区各选取一些样本城市，进行比较分析，用数据说话，南北地区各城市的强弱差距。

二、南北地区城市样本

本文以地理上的秦岭——淮河一线为界，选取该线以北的北京、天津等15座城市作为北方城市样本，该线以南的上海、南京等19座城市作为南方城市样本，对南北地区城市发展情况进行比较分析。

图 南北地区城市示意图

三、南北地区样本城市人口PK

从人口规模来看，2018年北方地区15座城市常住人口约1.38亿人，其中北京、天津、石家庄、哈尔滨、郑州、西安位居前六，常住人口均超过1,000万人，汇聚了北方15城中57%的人口。京、津两市人口占比超过1/4，且近十年常住人口分别增加459.2万人、383.6万人，在北方各城市中人口吸引力最强。在强省会战略的推动下，郑州、西安、济南作为人口大省的省会城市，近年来有大量人口涌入，尤其是本省内人口。而哈尔滨、长春近十年间常住人口不增反降，沈阳、大连、太原、呼和浩特、银川等城市人口增长缓慢，平均每年人口增加不超过10万人，对外地人口的吸引力较弱。

同时，南方地区19座城市常住人口约2.03亿人，平均而言南方各城市人口更多。其中，重庆常住人口数量最大，超过3,100万人，其次是上海、成都、广州、深圳、武汉、苏州，均是千万人口大市，此7市人口之和占南方19市总人口的六成。南方地区明星城市众多，不仅沪广深等一线城市人口增长名列前茅，还有成都、重庆、合肥、武汉、杭州、苏州、长沙等城市备受青睐，平均每年人口增加超过15万人。

从人口规模和增量来划分，可将南北地区34座城市分为四个梯队：

1、人口规模超过1,000万，且近十年年均增长超过15万人：南方地区7市，北方地区4市；

2、人口规模超过1,000万，但近十年年均增长不足15万人：有2座城市均在北方地区；

3、人口规模少于1,000万，但近十年年均增长超过10万人：有5座城市，与一线城市相比可谓“小而美”，除了济南其余4市均在南方地区；

4、人口规模少于1,000万，且近十年年均增长不足10万人：北方地区和南方地区各有8市。

图 南北地区样本城市人口规模梯队

我国已进入城镇化发展的中期阶段，南方地区城镇化步伐更大。本文所选样本城市中有23座城市的城镇化率高于全国水平（59.6%），北方地区、南方地区各有10座、13座。另外，北方地区5市、南方地区7市城镇化率超过70%，已进入城镇化后期。而南宁、石家庄、重庆、哈尔滨、长春等市城镇化进程相对缓慢，城镇化率不足50%。

图 城镇化三阶段

四、南北地区样本城市经济规模PK

从经济规模来看，2018年样本城市中有15座城市GDP超过万亿元，北方地区仅北京、天津、青岛、郑州四市。从人均水平来看，2018年17座城市人均GDP突破10万元，北方地区6市，即北京、青岛、天津、大连、济南、郑州。在经济规模较量中，南方地区入围城市数量占尽上风。

图 南北地区样本城市GDP及其近十年增速

数据来源：国家统计局

图 南北地区样本城市人均GDP及其近十年增速

数据来源：国家统计局

北方地区的石家庄、哈尔滨、郑州、西安、青岛、保定，2018年常住人口在1,000万左右，与南方地区的武汉、苏州、杭州三市人口规模相近，但是无论从GDP总量还是人均水平进行比较，都与南方城市存在一定差距，尤其是哈尔滨、石家庄和保定在追赶南方城市的过程中任重道远。

另外，北方地区的长春、济南、大连与南方地区的福州、南宁人口规模相近（700万左右），经济总量与福州接近，都在7,000多亿元；而在人均水平上，大连和济南都高于福州，长春略低，南宁经济规模相对最低。

南方地区高收入城市数量碾压北方地区。2018年城镇居民人均可支配收入接近或超过6万的城市有8座，位于收入第一梯队，南方地区有7市，即上海、苏州、杭州、宁波、广州、南京、深圳，而北方地区仅北京入围。在第二梯队的17座城市中，北方地区和南方地区各有9市、8市，中等收入的城市队伍相差不大。在收入少于4万的第三梯队中，北方地区和南方地区城市数量也基本持平。

图 2018年部分城市收入梯队

数据来源：国家统计局

五、南北地区房地产业发展PK

图：南北地区城市住宅库存及去化比较

从住宅用地库存及去化情况来看，一线城市中，北京可售面积最大，接近1,500万平方米，去化周期约25个月，因限竞房存量及新入市量较大，且多数地段不佳，整体去化缓慢。而沪广深库存量相对健康，可售面积在1,000万平方米以下，去化周期不超过12个月，均低于北京。（数据来源：世联行）

在二、三线城市中，北方地区的郑州、天津、沈阳、青岛可售面积均超过1,500万平方米，去化周期在12~20个月；石家庄主城区可售面积约900万平方米，但去化速度最慢，去化周期约70个月。南方地区的昆明、成都可售面积最高，均超过1,500万平方米，去化周期在15个月左右；厦门可售面积约300万平方米，但是去化缓慢，去化周期约24个月。去化速度较快的城市中，南方有11座城市上榜，北方地区的济南、西安、太原3座城市去化周期在10个月以内。（数据来源：世联行）

2019年1~9月，多城住宅用地供应剧增，如大连、贵阳、长春、天津、昆明、青岛等市。由于部分城市住宅用地规划建面同比增速高于同期的住宅销售面积增速，对于库存高企的地区，如大连、天津、青岛、昆明、长沙等，后续市场整体去化将更严峻。（数据来源：世联行）

由于多地对新房房价限制更严格，新房价格可比性不强，因此本文选取存量房均价作为比较内容。从2019年9月各城市存量房均价来看，北方地区只有京、津两市超过2万，青岛、济南、郑州等11市均价超过或接近1万，而银川均价较低。在南方地区则有7市均价超过2万，聚集在广深、长三角、福厦地区，其余12市均价超过或接近1万。数据显示，南方地区房价普遍高于北方地区，这与当地人口持续快增长、经济收入水平较高关系密切。

对比位于收入第一梯队的8座城市房价，北京、上海、深圳长期领跑，三市存量房均价都位于5万以上。其次是杭州、南京、广州，在3万左右；宁波、苏州则在1.9万左右。近两年受限购、限贷等政策影响，北京、上海房价出现了回落，较2017年同期分别下滑4%、3.1%，深圳和广州则出现了小幅上涨。宁波房价涨幅最大但主要发生在2018年，而杭州、苏州、南京房价较2017年同期均出现10%以上的涨幅。（数据来源：世联EVS数据平台）

从房价收入比来看，2019年上半年深圳最高，北京、上海次之，三市居民家庭购房压力巨大。此外，房价收入比超过12的南方样本城市还有13座，包括厦门、福州、广州、杭州、南京、海口、合肥、苏州、南宁、宁波、武汉、成都、重庆等市，北方样本城市则还有5座，石家庄、天津、太原、郑州、大连纷纷入选。其他的样本城市房价收入比在10左右，相对较低。值得关注的是，长沙的房价收入比在6.5左右，近年来楼市调控严格房价涨幅较小，可谓是众多城市中的一股清流。

图 南北地区城市房价收入比

六、南北地区城市发展潜力PK

人民论坛测评中心曾对19个副省级及以上城市的城市能级进行全面测评，结果显示南方城市得分普遍更高。80分以上的城市包括北京、上海、深圳、广州，是具有高能级的全国中心城市，北方地区仅北京在列。70分以上的11座城市中，北方地区仅有4席，即天津、青岛、大连、西安，且得分较低，南方地区的重庆、杭州、武汉、南京、成都、厦门、宁波等7市表现突出，经济实力较强。另外，得分不超过70分的4座城市都在北方地区，即长春、济南、沈阳、哈尔滨，能级水平相对较低。[1]

综合考虑南北地区各城市及其所在城市群或都市圈的人口、经济、产业、交通等多种因素，研究认为发展潜力最大的城市以南方地区居多，包括长三角6市、大湾区2市、成渝、福厦、武汉、长沙等市。北方地区除了北京、天津外，在强省会政策加持下，郑州、西安、济南等市发展潜力较大，而昔日的资源宠儿、工业重镇太原、哈长等地亟需调整产业结构，在引进人才、留住人才上下功夫，不然与类似人口规模的南方兄弟城市之间的差距将越来越大。

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