原标题：想在今天的上海楼市中成功捡漏，你得有这些底层操作思维

昨天碰巧遇上之前一篇文章中提到过的周先生。他告诉我，就在两周前买到了一套，之前卖掉的自住两房附近的，140多平米，算上所有税费只要九百多万不到一千万的次新房。

周先生是目前上海楼市中最典型的一类置换型买房客，九月初的时候咬牙割肉，以比市场底价还低五十几万的价格抛掉了自住的两房，周先生以大出血的代价换取了延迟交房和返租一年的条件，以便于他笃定地持币捡漏。如今，他终以低于市场底价近一百五六十万的价格从别人手里把损失补回来了，非但是补了割肉失的血，还狠狠咬了别人一口，赚到了！

坦白讲，当下的楼市，真的无聊得很。我讲的是，没多少对普通老百姓真有实际意义的东西可聊了。那些房地产自媒体大号绞尽脑汁日更出来的文章，一多半都是什么形势研判啦，数据分析啦，唱唱空头啦！这些东西对于当下仍有着真实需求的普通购房者而言，现实价值又有几何呢？

周先生的事情倒是提醒了我，除了大号们的那些套路文章，其实还是有些实实在在，对普通购房者有切实借鉴作用的东西可以写一下的。今天的文章就是专门写给那些，在如今这个极为清淡的上海楼市中，依然还存有七八分购房激情的，真要买房的朋友看的。

我一百个相信，准备在今天这样的上海楼市中买房子的你，一定有着比以往更加强烈的“捡皮夹子”的愿望。问题是，就算是在现在这个满眼望去，房东身段普遍放低，便宜房子不少的情势下，真能算得上性价比超高的房子还真是不算很多，部分地区甚至可能比以前还少，只不过是因为如今买房的人更加稀少，让捡漏的机率相对变大了。但是真要捡起漏来，没有正确的底层操作思维，恐怕还是要歇菜。

我根据上海楼市自低迷伊始至今的所见所闻，以及亲身操作经历，总结了一些算是接地气的底层操作思维，跟大伙交流交流。

◆割肉的勇气

捡漏抢便宜好房子最大的筹码就是手握大笔真金白银，关于这点，大家都门清。但这年头，谁手上真能实实在在握着大把银子呢？钱或许是有的，但得卖掉自己的不动产才行，普遍的现状不正是如此吗？

现如今，房子可以说是忒难卖了，不割肉甩卖就换不来尽快的成交，也就很有可能错过捡漏的时机。然而，割肉毕竟不同于一般的降价，是要大出血的，是要让人锥心一痛的，而且就算是割肉卖掉，未来能不能捡漏还是一个大大的问号，所以，市场中真正毫不犹豫先割肉卖房的主其实并不多，大部分人的小算盘实际是这样的：看到想买的房子中，有房东愿意割肉的，自己先定下，回头自己再去割肉卖房。这样的操作看似没啥毛病，似乎还比较稳妥，但在目前的市场中其实就不十分妥当了，极有可能发生自己的房子真割肉时就是没人要的局面，结果不是损失定金就是别被人趁火打劫，再多割掉了一块肉。

在当前的上海楼市中，无论你是想捡一手房的“宝”，还是二手房的“漏”，真心能说服自己先割肉卖房换取真金白银，这是底层操作思维的基石。

◆等待的耐心

我前文中讲到过，即便是在当下这样的楼市不景气市场中，要想捡漏寻到真正的好房子也不是件容易的事情，必须耐着性子等待机会，尤其是选择二手房的时候，更加急不来。现在的市场态势给了买房者难得的可以充分等待机会出现的时机，而且可以较为肯定地讲，这样的时机会持续一个较长的时间，所以千万不要辜负了少有的好时机。

可是在现实当中，还是会有不少置换型的买房者总会不由自主地担心落空，所以仍然选择“同进同出”，快速完成换房。这样的操作没啥错，多数情况下算是稳妥的方法，但对于在当下市场中想要捡漏好房子，那就是不可取之操作了。

七月份时，我同事的一个老客户因为老婆怀孕，考虑未来十个月上下楼的不便利，故将自住的一套多层四楼房子卖掉了，还算运气，接盘侠是个动迁户，价格没被杀的太狠，不过他在自家房子有了接盘侠后，立马选择购买了一套周边带电梯的次新房。这种同进同出的方式在通常情况下是最安全的做法，但在当前这个市场情形下，就让他吃了不少的亏。他买下的那套房子最大的优点是装修才两年，比较新且没有味，但价格在当时就算是贵的。实际上若是能稍微等一下子的话，不出一个月，整个小区的出售房源价格就开始再次下调，而且幅度不算小，几个月下来，同样类型和相似装修的房子的价格要低了差不多六七十万。若是选择先租个电梯房过渡几个月，稍稍放慢一点订房的节奏，或许几十万的大便宜就此能揣到兜里了。

千万不要以为这对夫妻的做法是个例，现在不少置换型的买房客虽然不像市场热闹时那样急吼吼，但真能耐下心等机会的也并不多。

要有等待的耐心，这也是捡漏不可缺少的底层操作思维，尤其是对于置换型购房者而言，更是如此。

◆坚持的毅力

上一条讲的是要耐着性子等机会。好房子的确不常有，等待是必须做的功课，但是光傻等，肯定也是捡不到漏的，还得做到不厌其烦地去反复看房子。

对于那些房子本身不错，价格在你能承受范围之内，但和你设想的心里价位落差还比较大的房子，千万不要拒绝去看。在现如今的市场情况下，没准哪个时间点就会有意外的奇迹发生。看过了，至少能让带看的中介留下个印象，一旦奇迹出现，因为中介有了这么个印象，就会大大增加你被第一时间通知到的几率。

前面讲到的那位成功捡漏的周先生，你可别被认为他只是运气好，自己割肉买房后，没两三个月就翻本还狠赚了一笔。他可是在割肉卖房前就不停地看了三个月的房子，割肉卖房后更是把周边的房子看了个底掉。正是因为割肉前的反复看房，才让他明白了市场的最真实状况，才能痛下决心先行割肉卖掉房子，同样他也同时有了等机会的底气和信心。而割肉后，继续保持看房的热情不懈怠，则成就了他短时间内的翻盘。

你或许很是羡慕那些买房捡到漏的人的运气，可你一定没看到他们坚持看房看到了“吐”的囧样。所以讲，在楼市中拾遗捡漏，哪有只凭运气的，坚持反复地机械性看房也是捡漏必要的底层操作思维之一。

◆女主的热情

我曾经在过去的文章中提到过，买房子这件事要想顺利完成，必须要有七分冲动外加三分理智才能实现。尽管当下的市场情形十分的不活跃，但要想成功捡到漏，买到好房子，没有七成的冲动劲还是很难成事的。多数家庭在买房子这件事情上能够充分贡献出激情的是谁呢？男主？女主？绝大多数应该是后者没错吧？无数的现货实例证明了，买到好房子的秘诀中总是经常包涵这样一条定律：这家女主一时的“激情冲动”或是持续的“发狠威逼”。关于这一点，我想也不必我在此多做解释和分析了，大家想想自家的以及身边亲朋好友家的情况，自然心里就跟明镜似的了。

楼市下沉的时候，的确是捡漏的最佳时机，但理性太过激情不足，则是捡漏的最大敌人。一家的女主人若是也对此失去了热情，变得意兴阑珊，那就请将楼市捡漏这件事丢尽垃圾桶里吧！该干嘛干嘛去！除非这家的男主人能完全取代女主人在买房子这件事上的角色，否则，此事基本没戏！

以上这些是我这个至今从未离开过房地产一线的经纪人的认知，或许不够高大上，但肯定是接地气的。相类似的见解，我曾在四月份的一篇文章中就有所阐述（《你在拼命摇中粮前滩的号，有人却偷偷捡了楼市里的皮夹子》）。如今，上海楼市又经过了大半年的洗礼，无论是一手房市场还是二手房市场，总体趋势都更加清晰了，所以把这些认知整理后，再次更加直白地写一写，提供给有真实买房需要的朋友们参考借鉴。

文章的最后，根据一个经纪人的职业经验，再给到大家一个近期或许会是二手房捡漏较佳的时间点提示：

①明年的一月中旬

②三月下旬到四月份。

如果你真有兴趣想了解我如此判断的理由，可以在评论区联系我，我们单聊！

我是一名一直在一线从事经纪工作的资深经纪人，我致力于用最接地气的语言和大家聊我们普通人身边的房地产事情，用最直白的方式告诉大家我所认知到的房地产真相。如果你觉得我的文章还有些看头，可以持续关注我！若有房地产方面的疑问，欢迎在评论区提出，我会给到你联系的方式，接上头后，我们单独聊！

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