再过两个多月，美丽的塞纳河畔将迎来盛大的巴黎奥运会。奥运会是团结和友谊的象征，是文明互鉴的结晶。让我们坚守建交初心，赓续传统友谊，践行“更快、更高、更强——更团结”的奥运格言，携手开创中法合作新时代，共同谱写人类命运共同体新篇章！2023年，上市物业企业以往高速外拓的节奏有所放慢，物企合约面积增速显著下降，收并购市场表现冷淡。归结原因，除了受到房地产关联母公司交付的影响，在物业行业转型周期下，物企告别盲目扩张，市场拓展更加谨慎，甚至对于亏损、低质的管理项目选择割舍退出。物管行业开始步入低速增长时代，重回“微利+现金流”模式。

60年来，中法是共赢的伙伴。双边贸易和投资从少到多。双边贸易额比建交之初增长了近800倍，达到789亿美元，双向投资额累计已超过260亿美元，2000多家法国企业深耕中国市场，中国已经成为法国在欧盟外的第一大贸易伙伴，法国是中国在欧盟的主要贸易伙伴。大亚湾核电站、空客天津A320总装线等一批有代表性的项目成为两国互利合作的典范。两国还积极探讨拓展绿色低碳、数字经济、跨境电子商务等新兴领域合作。经过60年发展，中法两国经济已经形成你中有我、我中有你的强大共生关系。

60年来，中法是真诚的朋友。两国秉持独立自主、相互理解、高瞻远瞩、互利共赢的建交精神，携手走过了一段非凡历程，建立了紧密持久的全面战略伙伴关系，中法关系始终站在中国同西方国家关系的前列，成为不同文明、不同制度、不同发展水平的国家相互成就、共同前进的典范。中法两国友谊既是中法人民之福，也是世界人民之幸。

开元277游戏大厅当地时间5月6日下午，国家主席习近平在巴黎同法国总统马克龙共同出席中法企业家委员会第六次会议闭幕式，并发表题为《继往开来，携手开创中法合作新时代》的重要致辞。新华社记者 谢环驰 摄

其中，2023年，关于科技服务和环卫服务的收并购4起，餐饮服务2起。如保利物业去年10月份收购芯智慧科技40%股权，金科服务去年收购上海荷特宝配餐服务有限公司、重庆韵涵餐饮文化有限公司等，借此不断拓展专业化服务，增强竞争力。

2023年以来，收并购市场进一步降温，物企对待并购的态度更为谨慎，这已成为业内的共识。另据中指研究院分析，并购案例的金额普遍较小，绝大多数不超过1亿元；“规模型”并购减少，并购标的主要聚焦环卫、餐饮、科技类公司，实现更精准的“物业+”。

渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨表示，目前各行业以现金为王，均减少收并购计划。另外，物管行业规模为王的模式遭遇挑战，一些头部物企的巨大规模并没有带来预期的更高利润，反而造成利润下滑、品牌受损。因此，过往盲目收并购的模式不再受到组织支持。

另外，“一些建筑年代较早项目，由于业主维权意识增强，物业费上涨困难，但项目投入持续加大，上市物企也减缓了这类项目的拓展速度。”苑承建说。

物企收并购与以往单纯规模增长不同，市场趋势也在发生变化。对此，汤晓晨认为，住宅类收并购减少，更多倾向于非住宅类；同时，大型收并购项目减少，更多倾向于针对性补足地方或赛道优势；收并购估值下滑，营收、利润等财务对赌要求更高。

在汤晓晨看来，物企的主要突破方向在To C(即对消费者)的社区增值服务，包括零售、存量美居、家政、旅游等；以及To B(即对企业)类增值服务，包括团餐、工程、企业行政服务等FM领域。未来物企在传统住宅领域很难有较大改变，但在专业细分领域的成长机会较大。

据公开资料显示，2023年，终止并购的案例时有发生，体现了收购方对理性并购、标的质量及性价比等多方面的考量。比如，碧桂园服务终止收购合富辉煌10.63%股权、华润万象生活终止收购祥生物业100%股权、中海物业宣布终止收购关联公司100%股权等。

与以往相比，2023年，物企也不再大肆“买买买”，甚至一些物企出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平。还有部分物业企业年内部分项目到期未能续约而自动终止，当新增项目不能完全覆盖减少项目时，管理面积出现减少趋势。

当前，物企转型期的方向是行业关注的焦点。苑承建表示，物企首先是要做大做强主业，提高物业服务质量，实现企业的可持续发展。此外，要积极拓展基于在管项目客户的新业务模式，比如资产管理、养老服务、城市管理服务等，提高经营效率，实现从传统物企向现代化服务企业的转型。

在深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜看来，二级市场价格与一级市场价值倒挂，资本市场上的收并购行动将重新活跃。收并购的目标，更趋向于业务协同，而非单纯的规模，强强联合将成为可能。

——面向未来，我们愿和法方共同推动中欧互利合作。中欧是推动多极化的两大力量、支持全球化的两大市场、倡导多样性的两大文明，中欧关系关乎世界和平、稳定、繁荣。双方要坚持全面战略伙伴关系正确定位，不断增强政治互信，排除各种干扰，共同反对经贸问题政治化、意识形态化、泛安全化。期待欧方同中方相向而行，以对话增进理解，以合作化解分歧，以互信消除风险，将中欧打造成为彼此经贸合作的关键伙伴、科技合作的优先伙伴、产业链供应链合作的可信伙伴。中方将自主扩大电信、医疗等服务业对外开放，进一步开放市场，为包括法国和欧洲企业在内的各国企业创造更多市场机遇。

对于未来物业企业间的收并购，万物云董事长朱保全认为，物业企业并购在3年前很热，现在突然降温，未来还会再起步。在2023年业绩发布会上，万物云管理层表示，万物云还会密切关注并购合作的机会，坚持并购服务战略。针对历史上并购合作项目持续复盘，去年对不符合战略方向的股权合作项目果断“修剪”，符合战略方向的，积极增持寻求并表。同业并购已经进入新的阶段，公司将继续保持谨慎而积极的态度，寻找符合战略发展的合作机会。

据中指研究院统计，2023年，港股上市物企在管面积均值约为1.50亿平方米，同比增长11.94%，相比之下，2022年在管面积增速则为99.94%；2023年，港股上市物企合约面积均值约1.99亿平方米，同比增长仅1.02%，相比之下，2022年合约面积则为18.67%。由此可见，增速均显著低于此前年份水平。

据克而瑞研究院分析，在过往规模导向下，企业收购了大量低盈利或亏损的项目。随着利润的下滑，企业对项目的运营提出了更高的要求，物企正主动大批量退出低质项目。公开资料显示，企业退出的项目主要分为四类，一是无利润或低利润的项目；二是只有微利但无现金流的项目；三是管理难度大或不在企业深耕区域的项目；四是管理成本高的项目。

——面向未来，我们愿同法方携手应对全球性挑战。当今世界和平赤字、发展赤字、安全赤字、治理赤字有增无减。中法同为独立自主大国和联合国安理会常任理事国，理应担负责任和使命，以中法关系稳定性应对世界不确定性，加强在联合国的协调，为全球治理提供更多引领和支持，促进平等有序的世界多极化。中法要践行真正的多边主义，全面深入推动世界贸易组织改革，维护以世界贸易组织为核心的多边贸易体制权威性和有效性，推动建设开放型世界经济，促进普惠包容的经济全球化。中法应该推动国际社会形成合力，坚持《联合国气候变化框架公约》及其《巴黎协定》确定的目标和原则框架，积极应对气候变化，推进生物多样性保护全球进程，共同保护我们的地球家园。

中法两国同属亚欧大陆，一个在东端，一个在西端；一个是东方文明的重要代表，一个是西方文明的重要代表。中法两国没有地缘政治矛盾，没有根本利益冲突，有着独立自主的精神共鸣，有着灿烂文化的彼此吸引，更有着利益广泛的务实合作。有历史可鉴，有现实可依，中法两国没有理由不发展好双边关系。站在人类发展新的十字路口，面对世界百年变局的风云际会，中方愿同法方密切全方位交流合作，推动中法关系迈上更高水平，取得更大成绩。

对于当前物企减少收并购、谨慎拓展的原因，建诚晟业联合创始人苑承建认为，房地产开发规模以及竣工规模持续大幅减少，导致以往物企新增面积中占比最大的新开发项目规模持续减少。又由于地产行业下行影响，部分上市物企来自母公司的坏账计提增多，甚至还通过各种方式给母公司“输血”，造成上市物企现金流也趋于紧张，减缓了并购拓展步伐。

——面向未来，我们愿同法方一道充实中法全面战略伙伴关系的经贸内涵。法国是最早参与中国改革开放进程的国家之一，为中国现代化建设作出了贡献并从中受益。深化友谊就要经常来往、加强合作。我们始终视法国为优先和可信赖的合作伙伴，致力于拓展双边经贸关系的广度和深度，开辟新领域、创造新模式、培育新增长点。中方愿继续积极利用“从法国农场到中国餐桌”全链条快速协同机制，让奶酪、火腿、葡萄酒等更多法国优质农产品出现在中国老百姓餐桌上。中方决定，将对法国等12国公民短期来华的免签政策延长至2025年年底，这将有利于促进两国人员往来。

改革开放是当代中国最显著的特征、最壮丽的气象。当前，中国正以高水平开放促进深层次改革、推动高质量发展，改造提升传统产业，培育壮大新兴产业，布局建设未来产业，加快发展新质生产力。我们正在谋划和实施进一步全面深化改革重大举措，稳步扩大制度型开放，进一步扩大市场准入，缩减外商投资准入负面清单，这将为包括法国在内的世界各国提供更广阔的市场空间，带来更多合作共赢的机遇。欢迎在座的法国企业家积极参与中国式现代化进程，分享中国发展的机遇。

中指研究院物业总经理牛晓娟则将物业企业管理面积增速下降归结为三个方面：其一，物业企业有所舍取，主动退出部分效益不佳的项目，对管理面积的增长产生影响；其二，年内并购市场冷淡，快速扩规模手段难以持续；其三，行业由增量市场转为存量市场，竞争更为激烈，市场拓展内卷严重。

而从物业收并购规模来看，据克而瑞研究院不完全统计，2023年上市物企收并购数量为42起，同比下降21%，披露收并购金额约33.73亿元，同比下降68%。由此可见，行业逐步摆脱“规模依赖”，积极寻求高质量增长。而此前大规模收并购带来的坏账风险并未完全消除，资产减值计提依然存在，在未遇到合适标的的情况下暂不进行收并购。

时隔一年，很高兴和马克龙总统再次共同出席中法企业家委员会会议，同两国工商界的新老朋友们见面。这是我时隔5年再次来到巴黎。首先，我向双方参会代表致以诚挚问候！祝贺中法企业家委员会第六次会议取得圆满成功！

2023年，房地产市场的整体下行对物业企业的储备面积产生了不利影响。未来在保持管理面积持续增长以及项目拓展方面将面临较大压力。与此同时，物业管理业告别盲目扩张，显著放缓发展脚步，管理规模增速进一步下降。