原标题：住宅限购 商业或商住、商办成楼市新宠儿?

限购、限贷、限售之后，西安楼市一度出现“房荒”的现象。多人抢房、全款优先已经不是新鲜事，为了整治市场乱象，西安市房管局3月30日出台新政，明确要求当购房意向人多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，这意味这西安成为全国第7个摇号买房城市。追溯根源还是楼市房源供不应求。

不限购的大多交通不便，小房企开发的楼盘不想买，小产权房便宜不敢买，中意的户型没钱买……买房真的这么难？住宅限购催生置业新风口，商业地产成为楼市新关键词。商业地产一般包含写字楼、商铺、公寓等三类产品，公寓以其位置优、户型小、总价低的优势满足市场需求，自住投资两相宜。写字楼、商铺以其高回报率成为市场置业热点。重点是不限购，并且位于各区域核心位置。

住宅供不应求 催生“宅转商”置业

为了吸引人才落户西安，目前凭身份证和学生证即可落户西安，当然其他落户方式也做了相应的调整。住宅限购加码，但新西安人骤增，买房人却只增不减。关注楼市的人不难发现，3月30日西安出台楼市新政后，当天下午，城南华安紫竹院摇号开盘；4月3日浐灞龙湖香醍漫步七期摇号开盘，480组用户抢300余套房源。

除此之外，最近西安市面上推的新盘，基本上是要抢买的节奏。“限购令+无房可买”把一部分住宅置业人群挡在了门外。不过，投资客的热情并没有那么快冷却。58安居客房产研究院西安分析师了解到，不少住宅投资的外溢需求已经蔓延到了商业项目上。

住宅成交小幅下降 商业成交比较平稳

据美城股份数据显示，看似火热的楼市，其实住宅成交量有小幅下降，而商业项目却是稳中有涨。2017年6月-12月，西安商品住宅成交量一直在小幅增加。2018年1月份西安商品住宅成交量为181.86万㎡，而到2018年2月份成交量仅为110.24万㎡，下降了39%。2018年3月份成交量为105.04万㎡，较2月份微降。从近3个月成交量走势来看，西安商品住宅市场成交量呈现持续小幅下降状态。

住宅、商业成交量走势图（注：商业数据中仅包含商铺和办公数据）

再来看商业数据，呈现以下特点：

首先，2018年2月份（3月数据未出，以2月参考）西安的商业成交为28002元/㎡，创下2017年至今价格最高。

其次，西安住宅市场一片火爆，西安商业、办公成交较为平稳，办公类型甚至有微涨。

最后，商业地产的去化周期在2018年8月份后出现大幅下降，并且在随后的几个月持续处于近8个月来的去化周期低位。2018年11月达到最低值，去化周期仅为14个月。

转向购置商业地产真的正确吗？

随着西安投资客户的增加，商铺、写字楼、办公类型产品的需求也越来越多。为了投资客户或者限购用户量身定制。据悉，。

而在市场调查中，越来越多的人开始关注商业地产。最新数据显示，近三成人购房是为了投资，七成人是为了自住。住宅限购之后，买房投资意向的比例上涨，已经有越来越多的投资客将目光瞄向了不限购的商业地产。

用户置业调查

小户型公寓投资有意义吗？

公寓具有投资和自住的双重功能，不受限购令约束，投 资者想买几套就能买几套。再者，公寓总价低。投资者都希望收益最大化，用最少的投入得到最多的回报，花一套住宅的钱一般能买到两套左右的公寓。

房租随着通胀水涨船高，投资者的收入只会越来越稳定而且不断上涨!目前西安酒店式公寓回报率高于银行收益，远高于住宅租金。

关注楼市的人都知道，对生活质量有追求的白领青睐公寓者居多，所以公寓位于政府规划的办公园区周边或是核心商圈。而且地段好配套全的项目向来是置业者的心头好，出手不成问题。

投 资写字楼有什么好处呢？

近年来，随着住宅房价的不断上涨，写字楼价格也在上涨，投资者们开始将目光锁向写字楼这个有潜力的市场。特别是2017年来限购、限售以及限贷政策以来，写字楼投资更是迎来一片蓝海。那么投资写字楼有什么好处呢？

抗通货膨胀：从去年开始，通货膨胀愈演愈烈，物价上涨超过5%，按这个趋势继续下去，货币贬值将会越来越严重。而货币增值的最好体现就是对稀有资源的拥有，尤其是土地资源这种不可再生资源，写字楼逐渐成为抢手货。

回报率稳定：一般来说现在稍有经济实力的都会选择买房，租房已经成为迫不得己的选择。因此住宅除了自住，要租赁的话，空置的时间较长，相对损失较大。而写字楼就不同，只要地段好根本不愁找不到公司来租，反而各公司会主动来找你，非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心，空空的一无所有最好。

折旧损失较小：就住宅而言，使用年限为70年，在物业中是最长的，但长时间总会感到厌倦，所以一个新的住宅社区一般来说住上5至10年都会选择更换新的环境。而这时出售也会有折旧的“待遇”，因为外观旧了给人的感觉不爽，另外时间长了的社区管理方面往往会跟不上或不如刚开始的时候那么完善，那么温暖。而写字楼却不折旧，往往是越旧越值钱，商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题。

当下楼市，商铺还适合投资吗？

当下楼市，商铺相比办公和公寓类型产品，投 资热度并不是很明显，但是这并不代表商铺不能进行投资。商铺不同于住宅，住宅小区应尽可能避开热闹的地段，安静的环境很重要。而对于商铺而言，最重要的就是繁华的地段，庞大的客流量是确保其升值的重要前提。

对于投资商铺往往倾向于买涨不买落。买商铺，不仅不掉价，只会更值钱。商铺所在的商圈一旦成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱。

另外，随着商铺的成熟，租金会逐年递增，每年可达5%—10%甚至高达20%远远高于住宅房的租金（1%—3%），5—10年的租金就可以收回投 资成本，且商铺也在不断增值。随着房地产市场的成熟，开发商对商铺会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。

北京的王府井、上海的南京路，成都的春熙路都是城市中古老的中心商圈，无论商圈如何更替，这些黄金地段的商铺卖完就没有了，具有其他地段商铺不具备的唯一性、稀缺性、不可复制性等特点。

购置商业地产已经成为新趋势 你会如何选择？

据网络数据显示，2018年陕西预计新增432.8万平方米商业面积，有53个商业项目即将入市。其中西安占37个，意味着陕西超一半的新开业项目将在西安集中亮相。

多个商业体先后入市，一是应对市场需求，二是为大西安发展做贡献。在住宅限购资格的情况下，不妨选择购置商业地产。需要提醒的是，在购置商业地产的时候，除了遵循通用的“看价格、看地段、看产品”原则，实际上，不同种类的商业地产，投资时也要具体情况具体分析，普通投资者不妨寻找价格洼地下手。

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