原标题：诺赢招财猫CEO高晓明：2018年投资总结与我眼中的2019年“最好投资

刚刚过去的2018年，对于我们很多人来说，无疑是最难过的、灾难性一年。监管趋严，贸易战加剧股市震荡往下，债市违约风潮，P2P平台接连倒闭，爆雷不断，各种金融骗局层出不穷，不管是企业，投资者，金融机构，都是重重考验，一关比一关艰巨。但2018已经过去，2019已开启新的一年，此刻我们急需对过去一年整个资本市场进行深度的分析和总结，只有在此基础上我们才能更好的把握2019年投资机会，实现财富的稳健增值。

高晓明/诺赢招财猫董事长兼CEO

12年金融从业经验。2013年7月创立招财猫，累计销售产品超过400款，规模近50亿。接触了上千家金融机构、私募基金，上千位理财师，数千款理财产品以及过万名高净值客户，主导投资近50亿。

首先，我们简单看一下投资人主要投资的四大种类：房产投资、债权投资、股权投资、股票投资在过去十年的资产收益情况：

房产投资：2008-2017年，房子十年价格上涨了十倍，按照30%首付，相对于2.33倍杠杆意味着十年资产增值23.3倍。

股票投资：2006-2007年涨5倍，2014-2015年涨1.5倍，拉长来看2008年-2017年股指基本没什么涨幅，过去十年如果一直炒股票，大多没有什么收益。

债权投资：信托产品2008-2017年，十年稳定的每年年化10%左右，信托的投向主要就两大类：房地产和政府基建。2013年P2P开始普及，收益10-15%，从诞生起就不断有跑路的，2018年开始大批量集中化爆雷、跑路，2014年私募基金发放牌照，债权类收益9-11%，2018年集中爆雷。

股权投资：2009年以前投的股权，赶上创业板上市潮这一波，在2015年以前基本都有2-3倍的收益。2015年后投的股权，头部的基金大多5-7年还没退出，明星独角兽项目年化8-10%收益，投资新三板的股权基本都是亏损。

过去十年由于中国城镇化率从45.68%增长到58.52%，增长12.84%，新增城市人口1.84亿，受益于此，买房的投资者是最大的赢家，资产增幅最大23.3倍，既安全稳定，且由于需求大于供给，一直保持着较好的流动性。其次是和房地产相关的信托产品，稳定每年在10%左右回报。而股权投资和股票投资都没能给投资者带来良好的收益。从过去十年4类资产投资收益可以看出，找对核心的大类资产才是投资成功的关键。

我们再来看看这4类资产在2018年的表现：

房产投资：房子不涨，流动性消失

2018年我们发现一线城市北上广深房价已经不涨了，甚至出现了下跌，仅个别二三线城市在涨；同时不少投资客手里的房子无法出手，流动性已然消失。单从租售比来看，售价1000万的房子月租金仅1万元左右，出租需80年才能收回投资，房价如果不能上涨，且没有流动性，单纯出租的话实在是一笔很糟糕的投资。核心原因在于一线城市城镇化率已经达到80-90%，没有上涨空间了。一线城市已进入住房租赁时代，未来一线城市将更多在房屋租赁以及存量房地产上做文章。另外一点我们仍然要看到，2018年房地产销售金额近10万亿，销售超千亿的房企达到31家，参考碧桂园平均销售单价1万元计算，销售面积在1000万平米，按每户型100平米，每套居住4口人家，大概能为4000万人提供住宅。中国的城镇化率要从现在的58%增长到发达国家80%的水平，至少还要新增3亿城镇人口。按照目前一线城市城镇化率80-90%，沿海城市60-70%，中部城市50-60%，西部城市50%以下，未来房产的开发更多集中在中西部地区二三四线城市，从各大房产商拿地的数据也可以得出这个结论。

债权投资：房地产信托一枝独秀，P2P、房地产私募基金全线爆雷

整个2018年，唯一还算不错的投资就是房地产信托的债权类产品，受益于房企50强大量的开发以及良好的销售，2018年房地产信托的市场的火爆，平均收益在9%左右。然而涉及其他投向的部分信托产品出现了逾期。

另一方面，数百家P2P平台爆雷，这些平台要么关门跑路，要么被迫清算。同时也有数十家私募基金爆雷，其中部分私募基金跑路，部分私募基金发行的产品到期无法兑付，被迫延期。究其原因我认为：前几年根本没有监管，搭建一个P2P平台非常容易、很多P2P平台想的都是如何圈钱从来没有想过还钱，用高收益吸引投资者，并且投资者根本没有门槛。随着2017年开始的监管趋于严格，要求银行托管、备案、合规等，钱不好募集了，跑路就是必然的。

2018年发行债权类的私募基金中涉及到深圳房地产旧改，上市公司信用贷的以及其他打着各种名头募资的有不少出现逾期，甚至个别出现跑路。违约原因我认为主要有几点：1、管理人挪用了大部分资金，资金并没有完全投入到项目里，导致出现不小窟窿，2、受政策及资本市场低迷的影响，导致项目的进展和退出无法达到预期，3、大多产品从投资回报周期来看正常一年是无法退出的，需要基金到期前继续发行新基金来置换老基金，受资管新规的影响，很多基金不予发行和备案，导致没有新的资金来接盘老基金。

还要提醒的一点是，只要这家私募基金有P2P平台的，P2P跑路了其私募基金跑路是必然，还没有跑路的也要当心。

股票：A股重挫、大股东爆仓。

上证指数-24.59%，深证指数-34.42%，创业板指-28.65%，个股平均跌幅30-50%，阳光私募普遍亏损在20%左右。

A股的下跌有各种经济、政策、市场、政治方面的原因，大家可以都已经从各方面的报道中了解了不少。在这里我主要提两点：1、过去大量中小板、创业板公司上市，由于股票发行监管的不严格，导致不少企业在上市发行时财务造假，估值虚高，股市从短期来看是投票机，从长期来看是称重机，估值回归合理是必然的。2、过去几年，大量上市公司大股东拉高股价高比例质押套现、或是大量质押股票去参与非主业的并购。

当潮水退去才知道谁在裸泳。这一波的降杠杆，直接将上百家上市公司大股东打爆仓，不少上市公司在一个月之内跌幅达到70-80%，比08年金融危机的时候还要跌得惨。但同时我们也看到，这一年对上市公司的监管和处罚力度在加强，首先是发行的严格审查，其次对于财务造假的严厉处罚，以及信批的严密监控。同时A股也处于历史底部估值，数百家上市公司已跌到净值产的价格，上证指数平均市盈率只有10倍的水平，A股已整体处于价值洼地。

股权投资：Pre-IPO股权投资的纯套利模式已一去不复返。

2018年由于发行审核趋严，沪深股市IPO为105宗，相比2017年的436宗，下降76%。在IPO一股难求的现实情况下，一级市场具备IPO条件的股权遭到众多机构的热捧，估值过高，普遍的参与的估值在15-20倍PE，甚至有30倍的。2018年A股市场暴跌，个股普遍的市盈率在10几倍，甚至出现了一二级市场倒挂的情形，加上上市后对于减持的限制，之前参与Pre-IPO股权投资的基金，大多业绩一般甚至出现亏损。

同样2018年在港股上市的公司，有超过70%跌破发行价，很多最后一轮进去的要么亏损，要么退出折合年化收益不超过10%，小米IPO最后一轮融资估值560亿美金，上市发行定价490亿美金，目前373亿美金，亏损比例33%。

可以看到原来的通过一级市场15倍PE参与，在二级市场40倍以上PE退出的这种PRE-IPO股权投资的套利模式已经一去不复返了。

小结：

2018年的资本市场，用惨烈两个字形容也不为过，房产、债权、股权、股票投资几乎全军覆没，几乎没有一类资产是表现良好的。身边大量的投资人都不同程度的遭受到了损失，很多人产生了悲观的情绪，认为所有的投资都不靠谱，不愿再相信任何机构，也不愿意再做投资。确实，投资的最重要的原则就是：保住本金，不要亏损。换句话说也就是要有足够的安全边际。如果一项投资，在开始之前我们就预见到亏损的可能性，特别是亏损比较大，那么无论这项投资最终可能带来多大的收益，都不要开始。比特币过去一年暴跌80%就是最好的例子。但说完全不再做投资这也会面临巨大的风险，按照目前的通胀和货币供应水平，资金每年如果没有获得7%以上的回报实际上就是在贬值。按照每年贬值7%的速度来算，10年以后200万才相当于现在的100万。作为投资人，我们唯一能做的就是，建立起自己完善的投资体系，保护好自己本金的安全，理智、慎重的做出投资决策。我认为遵循以下4点投资原则，能更好的帮助投资者实现财富的增值：

1、最重要的是要选择靠谱的、专业的机构。因为金融行业最大的风险是人的风险、道德风险。不少金融从业人员是贪婪的，他们可能会为了自己的佣金让投资人面临巨额损失，投资机构的价值观和品德与业绩一样重要，甚至比业绩还要重要。其次选择机构不在于规模有多大，背景多有实力，而在于是否专注于一个领域，有专业的团队，专业的人做专业的事情；并且在这个领域有深厚的资源。只有这样才是靠谱的、专业的机构。选对了机构，您的投资就已经成功了一半。在这里要插个广告：我们诺赢招财猫成立于2013年，今年已步入入6个年头，发行规模50亿，合作机构400家。前几年募资最容易的时候我们一直坚持做产品代销，努力积累经验，深入了解行业本质；在市场最低迷、募集最困难的时候，我们选择做主动管理，招募了一批优秀的投资、风控方面的人才，和市场上知名的律所国枫、会计师事务所立信，建立了紧密合作关系，在项目的尽调风控上严格把关；同时和新财富、董秘百人会等建立战略合作，储备较多优质项目资源。我们深知，投资要想获得稳健的收益，除了要有好的项目、专业的团队，更要有所为有所不为。

2、选对正确的大类资产。过去十年，如果你投资在房产里，在家躺着就能赚钱，甚至你一个人赚的钱比一家上市公司一年的利润还高。真正好的投资，是简单、清晰，普通人都能看得明白的。道理很简单，正所谓水涨船高，在一个好的，不断上涨的资产里，能够产生丰厚的利润，所有参与的人都能够从中获利。选对了大类资产，您的投资成功了一半。

3、把握好投资的安全边际。投资的本质是以一定的价格投入到特定的项目或公司里，持有项目的所有权或公司的股权，最终都需要再以一定的价格将项目所有权或公司股权卖掉，才能够顺利退出，实现盈利。大部分P2P、私募基金爆雷的本质，其实就是明明只有几千万的资产，却投了2,3亿的资金，无法兑付是必然。而股票和股权投资亏损的本质是，价值只有10亿资产的公司，却用了30亿的价格去投资，寄希望不断有接盘方以更高的价格来接盘，最终无人接盘只能折价处理。把握好安全边际，简单来讲就是以4毛钱的价格去购买1元钱价值的东西，投资永远只有低价买入高价卖出才能获利。除了控制好买入的价格，还要尽量规避高杠杆、政策风险等，上市公司信用贷就是高杠杆融资，市场资金宽松都一帆风顺，资金一紧立刻就爆雷。去年深圳旧改，就是受到政策影响的明显例子，政策风向一变，就暴露了巨大的风险敞口。所以投资成功的关键要有足够的安全边际。

4、控制好投资回报的预期。我们有多投资者在投股权项目以及二级市场股票的时候， 不切实际地要求每年50%以上甚至100%的回报。股权投资和股票投资本质上是持有一个公司的部分所有权，作为股东在不考虑其他因素的情况下，你每年分红多少取决于这个公司整体赚了多少钱，一家公司如果稳定地每年净资产收益达到20%就算是家好公司，意味着1块钱的投入每年能产生2毛钱的利润。如果一家好公司每年才能产生20%的收益，而你却奢望通过投资它获得每年50%以上的收益，现实吗？

我们来看，投资大师巴菲特所运作的最成功的公司伯克希尔公司，从1965-2015年每股账面价值从19美元增至155501美元，增长8184倍，年均复合增长仅19.2%。格力电器是中国优秀企业的代表，从1996年上市到2018年，22年增长了310倍，年均复合增长仅30%。所以，当我们看到私募冠军某年有超过100%的收益，这仅是个例难以持续；当我们看到某个股权项目宣传3年5倍的收益预期，请你最好捂紧你的口袋，别做冲动投资。只有我们把投资收益的预期降低年化20%以内，我们才不会被利益冲昏头脑，才能够客观、理性地做好每一笔投资。

我眼中的2019年“最好投资机会”

2018年资本市场的惨烈状况，让不少投资人心有余悸，担心宏观政策、中美贸易战、经济不景气，为了保住自己的钱袋子，很多人抱着持币观望的态度。然而，大部分人所认同的看法就一定是对的吗？西方有句谚语：“不要浪费一次危机”。我们来看看投资大师巴菲特在2008年面对全球金融危机时的观点和表现。巴菲特：“我们在2008年听到人人都在说的“现金为王”之时，恰恰是应该动用现金而不是持有现金的时候。”在2008年金融危机爆发股市一片恐慌中，巴菲特写道：“我无法预测股市的短期波动，对于股市未来一个月或一年会涨会跌我一无所知。但是，很有可能，即在市场恢复信心或经济恢复之前，股市将会上涨，而且可能是大涨。因此如果你要等到知更鸟报春，那时春天已经结束了。”

那么2019年，我们应该如何抓住这次危机带给我们的机会？哪些领域的投资具有更大的机会。我们在面对几大类资产又该采取怎样的投资策略？

我认为2019年做投资关键是：不要投机，回归价值投资。有机会的核心大类资产是：优质上市公司股权、一线城市优质物业的所有权、租赁权。

股票领域：2019年股市是最大的投资机会，应高配中国A股

房子不能炒了，未来十年股市一定是最大的蓄水池。2019年投资的最大的机会在A股，在个人的资产配置中应高配股票，A股目前的低估值是大家普遍的共识，甚至在全球的资本市场里对比也都属于最低的估值水平。低市盈率，又具备良好的流动性，使得A股具备极大的投资价值。那么A股3000多家上市公司都具备投资价值吗？其实不然，我们来看巴菲特选股之道：寻找一个具有持续竞争优势并且由一群既能干又全心全意为股东服务的人来管理的企业，当发现了具备这些特征的企业，又能以合理的价格购买时。A股的退市制度并不完善，导致大量劣质上市公司仍保留在A股市场，从美国成熟的资本市场经验来看，已退市的公司占所有上市公司比例的70%。国内A股其实也一样，真正具有投资价值的上市公司不会超过1000家，从价值投资的角度，如果满足市盈率在15倍以下，市净率在2倍以下，销售净利润率在10%以上，净资产收益率在20%以上，这样的公司都不会超过500家，剩下的各种题材型的公司大多没有投资价值。选股就应选择类似像格力电器这样的公司，在整个2018年大环境不好的情况下，营业收入、净利润仍大幅增长，净利润增长达36%，净资产收益率超过30%，然而股价仅8倍市盈率，市净率也才2.5倍。这样的好公司这么便宜的价格，难道不值得投资？目前诺赢招财猫已正式发行“价值成长一期”阳光私募，布局二级股票市场，感兴趣的投资人可以咨询我们。

股权领域： 围绕优质上市公司做并购，优质不良资产的并购

2018年的大跌，让一二级市场公司的股权估值整体下调了不少，在整体经济下行的大环境下，不少中小优质企业现金流紧张，整体抗风险能力降低，继续做大做强的动力不足，它们会谋求被上市公司并购，上市公司由于在知名度、公信力、融资能力和资源整合能力等方面具备较大优势，此时以较低价格并购优质企业，必将极大上市公司整体盈利能力。同时A股不少上市公司由于大股东股票质押爆仓，谋求控制权的转让，不少国企、实力雄厚的财团纷纷对壳公司进行并购。投资人在2019年可以基金参与上市公司并购基金，抓住上市公司并购的机会。这类并购基金期限不长，通常在1+1年或2+1年，而且大多有上市公司或大股东保底，相对安全稳健，回报率也不差。

2018年的危机也同样催生了不良资产市场的巨大机会，大量公司资不抵债，抵押给银行的土地、物业被作为不良资产进行处置。我们最近接触到的一笔不良资产，在银行的贷款有5个多亿，众多资产里面其中在深圳有一块工业用地，占地5万多方，市场的评估价值在4个亿左右，整个不良资产从四大资产管理公司手中接过来仅不到8000万，这里面有巨大的盈利空间，当然也需要非常专业的团队去化解这里面的每一个潜在风险。在深圳、上海这样的一线城市，每年形成的不良资产体量是巨大的，多达几千上万亿，以远低于市场价的价格去持有这些已经形成不良资产的优质物业，包括土地、厂房、商场、写字楼和公寓，通过整体改造升级、运营的方式去提升物业的价值，并最终以相对合理的价格卖出。这类不良资产并购已经成为股权投资的一个重要领域，它和传统的公司股权投资相比具有低风险（物业在手），盈利空间可预期等优势，是原有房产投资模式的升级版本。

债权领域：参与一线城市的物业租赁项目，以及房地产信托

买房投资最好的时代已经一去不复返了，一线城市现在已经进入，房价不涨，没有流动性，房子出租租金收入远不能覆盖贷款利息的时代，简单买房等待上涨后获利卖出这种套利投资机会已经不复存在。但是过去多年炒房获利的惯性思维以及中国人对持有物业热情不减，该怎么办？可以在存量的物业上做文章，将资金投向一线城市优质的不良资产，以及一线城市、粤港澳大湾区商场、写字楼、公寓的租赁权，这些个人不太容易直接参与，往往需要依靠专业机构进行投资，他们在资产获取、处置、招商、运营上需要花费大量功夫。

重点关注一线城市、粤港澳大湾区特别是深圳的物业租赁，一线城市有两三千万人口，催生了大量商业需求、办公的需求以及租房的需求，同时物业租赁具有投入少，现金流好等特点，单个项目往往只投入2000-3000万，大一些的项目投入也不会超过1个亿，开始租赁后每个月有正常的租金收入，现金流非常稳定，这类项目风险小、违约可能性较低，即使违约最坏的可能也只是投资人变成了包租客，每个月都有租金收入。

其次是房地产信托，二三四线城市的城镇化进程在未来几年会继续持续，可以参与房地产百强企业发行的信托产品，这一块的风险系数也不大。其余的债权需要慎重参与。

投资是每一个人一生的必修课，我们需要不断地总结，不断的学习，不断地去改进和调整我们的投资理念、方法，使得在我们能够在控制风险的前提下最大化的让资产增值。作为投资圈摸爬滚打12年的我和大家分享一下我对投资市场2018年总结和对2019年投资机会的认识，希望能给大家带来启发和收获。最后祝愿每一位投资人在2019年里都能获得满意的回报！

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