原标题：中国经济能否维稳复苏,关键看房地产!

导读

——按商品房均价粗略计算，存货价值约35万亿元。中国房地产本身及所涉及的产业链，金融资产规模量大面广。

——楼市去库存大约需要3年时间即会延续至2019年，地产投资有所回稳，但很难高涨。

——中国城市化率仍只有55%，人口迁徙仍将延续，同时中国500万人口以上大城市的人口占比不足20%。城市移民和农民城市化，其潜力仍将持续释放至少8~10年。

目前人们在讨论2016年中国经济增长是L型，还是U型。一些人认为中国经济已经逐渐回稳，精彩纷呈，U型复苏有望。在我们看来这样的判断显得过于乐观。一季度的增长主要取决于三点因素：一是宏观政策尤其是货币政策的支撑；二是房地产的持续复苏；三是政府引领推动基建投资热点重燃。考虑到刺激政策、地产和基建的未来趋势，很可能2016年中国经济增长会前高后低，经济运行风险有所加大并向上集中。增长是L型还是U型，在很大程度上受制于房地产的去库存和复苏是否顺畅。

中国经济增长回稳的最关键因素

当下中国经济回稳的三因素中，地产扮演主角。

一季度其他一些经济变量的改善要么难以预测，要么和房地产复苏密切相关，例如外贸外资全年局势叵测，而工业企业盈利改善，尤其是钢材、水泥、家电、家居等行业的整体改善，既得益于物价回升，更受益于地产行业改善。因此，房地产大致上决定了经济走势是L型还是U型。

在“三去一降一补”中，地产稳则风险底线可保不破。

从三个角度观察房地产涉及的金融资产规模：

一是房产是中国居民家庭财富的主要方式。有官方媒体的调查显示，截至2015年底，中国城镇和农村居民人均家庭财富分别为20万元和6万元，其中2/3为房产。由此可以推算出，中国居民拥有的房地产总价值约为120万亿元。

二是目前房地产涉及的融资总额。包括按揭贷款、开发贷款、住房公积金贷款、债务融资等。最为粗略的估算方式是，购房者商贷和公积金贷款约13万亿元；按照房地产每年开发投资约9万亿元、开发商自筹及借入资金可供约18年开发测算，则目前涉及的房地产融资额大约为33万亿元，可见房地产是否稳健在很大程度上决定了中国金融系统的稳定性。

三是目前房地产存货涉及的金融风险敞口。如果将中国房地产存货规模估计为在建住房面积，加上待售面积，扣除单位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，则可推算出当下的房地产存货约为48亿~50亿平方米。按商品房均价粗略计算，存货价值约35万亿元。由此可见中国房地产本身及所涉及的产业链，金融资产规模量大面广。

因此房地产是否稳定，直接决定了中国居民家庭财产的状况，以及金融系统当下和未来的状况。而房地产去库存是否顺利，成为经济转型能否获得喘息和突破的关键。

房地产去库存进程可能需要三年

中国房地产的大致趋势：1.商品房库存不是7亿平方米，而是约50亿平方米；2.楼市去库存大约需要3年时间即会延续至2019年，地产投资有所回稳，但很难高涨；3.中国并没有复杂的房地产金融业态，但楼市泡沫破裂必将重创中国金融体系；4.中期去库存并不意味着中国楼市已到了长期供过于求的拐点，因此地产调控的市场手段和行政政策后手较多。

如何定义楼市去库存成功？这很难定义，库存等于2年的在建加上3个月的待售，大致可以说是合理。而每个月可能的去化约为1.2亿平方米，如果库存降至33亿平方米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平方米、每年新开工不高于10亿平方米推算，中国楼市去库存进程约需3年，到2019年前后基本回到正常库存。

和去产能相比，房地产去库存更可行可信。房地产和产能过剩行业显著的区别在于，几乎所有的产能过剩行业都在过去8年反复受到各种政策扶持和激励，利益纠结盘根错节。而房地产行业则相反，它反复受到政策制约。这使得房地产本身具有了相对较强的抵御能力。

影响房地产的市场因素

在此先观察关键的市场因素：

一是中国城市化率仍只有55%，人口迁徙仍将延续，同时中国500万人口以上大城市的人口占比不足20%。城市移民和农民城市化，其潜力仍将持续释放至少8~10年。

二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求，以3亿~3.5亿户城市家庭计，即便以年更新率2.5%估算，这块可达每年约800万套住宅需求。中国大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老旧房屋往往是政府或国企的房改房，至少有约50亿平方米，通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在。

三是需要谨慎区分地产泡沫和地产金融泡沫。造成楼市大问题的，往往并不是房屋本身，而是贪婪的金融。中国存在房地产中短期供求问题，但并不存在过度衍生、复杂和蔓延的地产金融有毒资产问题。目前中国住房按揭贷款占居民可支配收入约30%，从首付比率、按揭率、按揭不良率等多种指标观察，中国住房按揭贷款的安全边际仍相当大。同时，地产开发贷款的收益率和不良率，也明显好于对工业和小微企业的信贷。如果中国能成功地化解楼市库存，那么地产金融就不至于成为棘手的问题。看起来，如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话，中国楼市维持微增的去化速率，并在未来几年形成去库存的市场力量仍然很有可能。

楼市稳定复苏影响深远

一是中国经济探底进程中，去产能和去杠杆几乎是一枚硬币的两面，中国企业本不应过度使用杠杆来获得更大收益。市场化的去产能方式，需要逼迫过度负债和盈利能力难以改善的企业出局，而不是让政府或者居民出钱来分担本应由企业股东承担的过失责任。目前的去产能政策，在更大程度上是杠杆风险向政府和金融系统的分摊。

二是如果没有楼市的复苏从销售向投资的逐渐传递，年初以来的消费和投资可能都很难维持在两位数以上的增速。楼市已显示出其很强的产业带动能力，并且去库存本身并非以制造长期问题来解决中短期问题。

三是中国楼市的问题有可能通过市场和行政手段逐步解决，并为中国经济转型奠定一个相对稳健的氛围。同时楼市去库存政策也已成为疏浚货币政策的重要手段，使得宽松货币能有效转化为没有明显增加风险的宽松信用。

中国楼市和处境堪忧的实体经济相比，很可能仍具备楼市软着陆的幸运条件。关键在于未来五年的市场和政策。在“三去一降一补”等诸多棘手目标中，楼市去库存仍是最有希望的道路。现在看，中国楼市能否稳定复苏，大致决定了中国经济未来两年的走势是L型还是U型。

朋友，还在等什么？你们那里如果有以下状况，请立即行动！

1.房地产滞销

2.实体企业倒闭

3.钱越来越难赚

。。。。。。

其实这就是你的机会来了!

城商行破解房地产销售迷局

面对当前中国的房地产业正在发生的一场史前无例的变革，市场产品挑战更明显，竞争的局面更加激烈，房地产业利润也逐年缩小，房地产相关的上游生产企业纷纷倒闭、破产的现状，城商行平台利用自身资源(资金、全国营销网络、互联网平台)整合生产企业、房地产商， 推出全新的促销模式---“买多少，送多少”。通过这样的合作来支持房地产企业走出困境、实行资金快速回笼的发展规划。

此活动目前，县级城市1家，3亿以上；地市级城市2~3家，5亿以上；省会级城市5~6家，8亿以上。

有需要促销的房地产大咖请速联系，当然你也可以成为当地房地产促销的独家代理哟！

相信你就干，不相信你就看。

城商行网址

www.cshme.com

财富热线

18502120690

13917949589

关注“城商行”，理财更轻松~

↓↓↓↓↓↓

加载中

责任编辑：