原标题：北京租房全攻略

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租房，是大多数同学从学校走向社会的第一步。为了让大家对北京租房市场有所了解少走些弯路，107间的Wei Wei写了这份攻略，给正在找房或即将找房的同学们一些参考。这是这份攻略的第一篇——北京租房市场概况，涵盖北京区域特征、地铁特征、季节变化、租金水平、周转率五个内容。原载于《北京租房周刊》第27期（公众微信号：weekly107）

北京租房完全攻略（一）——北京租房市场概况

作者：Wei Wei | 107room.com

1. 区域特征

西城、东城、朝阳、海淀为北京的四个核心区，适合年轻人及年轻人向往的工作机会多集中于这四个区，因此大多数在北京工作的年轻人工作地点都在这四个区内。环绕着这四个核心区依次为石景山、丰台、通州、昌平，这四个区可看作核心区的居住辐射区，许多在核心区工作的人会居住在其相应的配套区。以上八个区统称“城八区”，在某种意义上可以代表北京城的概念。

这四个核心区及相应居住辐射区的特点如下：

（1）西城——石景山

西城的主要工作聚集区为金融街，这里为北京乃至全国的金融中心，聚集着大量国内及国外银行、证券公司、信托基金、保险公司等金融机构，此外还有大量中央机关及政府单位。在此工作的普遍为高收入人群，支付能力较强。从供给来看，西城为老城区，住宅多为老房子，且以机关单位的家属院居多，供应比较有限。在西城租房对支付能力有较高要求。

西城的居住辐射区为石景山区，主要以1号线连接。在首钢搬迁之前首钢在石景山的空间发展上占用了大量空间，住宅小区也多为旧的首钢家属院，因此石景山也以老房子居多。此外，由于西城与海淀相接且有4号线连通，加之许多在金融街工作的人毕业于海淀的高校，也有许多在西城工作的人选择在海淀租房。

（2）东城——丰台

东城的主要工作聚集区为东单王府井，东单聚集着许多会计师事务所、咨询公司及金融服务公司，王府井为北京传统商业中心。与西城相似，住宅多为老房子，且以机关家属院居多。在此工作的年轻人收入水平相对一般，但因为供给有限，对支付能力仍然要求较高。

东城的居住辐射区为丰台，主要以5号线连接。南北走向的5号线开通之后大量之前选择住在东边的人选择住在5号线南端，尤其是蒲黄榆/刘家窑一带。这里的房子也以老小区居多。

（3）朝阳——通州

朝阳的主要工作聚集区为国贸CBD，这里聚集着诸多世界500强公司，堪称北京最具现代气息最潮的区域。在此工作的年轻人收入平均来看一般偏上。由于CBD是近20年才迅速发展起来，朝阳以新小区居多，兼有老社区，本身房子供应量较大。综合来看，朝阳对支付能力的要求一般。

朝阳的居住辐射区为通州，主要以八通线及京通快速连接，去年新开通了与1号线/八通线平行的6号线。通州此前被定位为以居住为主的新城，也被戏称为“睡城”，有许多较新的住宅小区。有大量在朝阳甚至东城工作的人住在通州。

（4）海淀——昌平

海淀的主要工作聚集区为中关村，这里既有全球及全国顶尖的科技公司，也有大量中小型初创公司及低端的电子器材零售商。科技公司职员收入普遍较高，在此工作的年轻人平均来看收入较高。中关村周边以老房子居多，而海淀西边靠近西山的区域则有许多新小区。此外，对于海淀有一个因素对供求影响非常大——学校。中关村聚集着许多全国顶尖的高校，每年考研季节会有许多人选择在学校周边租房备考。综合来看，海淀对支付能力要求相对较高。

海淀的居住辐射区为昌平，主要以13号线连接。与通州类似，昌平住宅以新小区为主，住宅集聚程度较高。

2. 地铁特征

北京拥有全国领先的地铁交通体系，由于票价较低且地上交通拥堵问题严重，地铁是年轻人上下班交通工具的首选，许多人在考虑住处的时候也以地铁作为首要参照物。因此，非常有必要对北京的地铁体系及乘车体验（尤其是拥挤程度）有个基本的了解。毕竟周末下午3点乘地铁去看房子时对地铁的感觉完全不同于正常8点坐地铁上班时对地铁的感觉。

（1）早晚高峰期

北京地铁的不同线路在早晚高峰时期拥堵情况大同小异，在高峰期没有不挤的线路。从经济学的角度看，理性的人们会自动用脚投票，即时有一条地铁在某个时期不挤也会吸引人员的流入而导致拥挤，最终达到一个基本平均的均衡状态。

早高峰开始于8点左右，持续到9点，因为大多数人需要赶着9点上班。晚高峰始于下午6点，持续到7点左右。在早晚高峰时期地铁站都会有相关限流措施，排队现象严重，尤其是在不同线路交接的换乘枢纽。非高峰情况下3分钟就可以从检票口下到站台，而在高峰期可能需要10-15分钟甚至更长时间。

一般来看早高峰要比晚高峰更拥挤，晚高峰会有部分人由于主观（如刻意避开高峰）或客观（如加班）等原因避开高峰期回家，但早上由于上班时间固定无法灵活安排。

（2）主要线路特点及拥挤程度

a. 核心区干线——1号线、2号线、10号线

- 1号线

特点：北京历史最悠久的地铁线，也是最拥挤的线路之一。在东西方向连接金融街、西单、东单/王府井、国贸，这几个地点均为北京工作最集中的商圈，可想而知1号线的拥挤繁忙程度。

高峰期拥挤程度：非常拥挤

- 2号线

特点：北京的内环线，较早的地铁线之一。由于沿线仅有金融街一大商圈，且不连接居住辐射区，所以拥挤程度相对不高，多数人仅用作换乘。

高峰期拥挤程度：拥挤

- 10号线

特点：10号线为北京目前最大的环线，连接国贸与中关村两大商圈，同时对接居住辐射区的地铁线如八通线、13号线、5号线等，人流十分密集。

高峰期拥挤程度：非常拥挤

b. 核心区辐射线——5号线、八通线、6号线、15号线、13号线、8号线、9号线

- 5号线

特点：南北两端挤中间松，因为南边有蒲黄榆/刘家窑居住圈，北边有立水桥/天通苑居住圈

高峰期拥挤程度：部分线段非常拥挤

- 6号线

特点：6号线为1号线的平行线，运行速度较快，它的开通极大地缓解了1号线的通行压力。但由于6号线周边开发仍在进行中，因此目前人流还不是那么密集

高峰期拥挤程度：一般

- 13号线

特点：13号线连接昌平与海淀，大量在中关村工作的人住在昌平，因此高峰期非常拥挤

高峰期拥挤程度：非常拥挤

- 八通线

特点：通州为北京东部最大的居住区，大量在朝阳、东城工作的人住在通州，每天依靠八通线通勤。因此八通线以拥挤闻名，部分站点被称为“烈士站”，需要有断崖纵身一跃的勇气才能挤上车。

高峰期拥挤程度：非常拥挤

- 8号线、9号线、15号线

特点：均属于较新的线路，周边居住密集程度较低

高峰期拥挤程度：一般

3. 季节变化

北京租房市场供需关系季节变化明显。在旺季不仅价格相对较高而且供应有限，找房时间和金钱成本都相对较高，往往很难找到非常合适的房子，而这也容易引发诸多后续的问题。因此，在可能的情况下应该尽可能避开高峰期在淡季租房。

北京租房市场淡旺季具体分布如下：

1月：淡季。临近年前，许多人会在这个时间点离开北京

2-3月：旺季。年后大量人员回京，外地毕业生进京找工作，海归进京找工作/入职

4月：一般。供需相对平衡，没有大的变化和波动

5-8月：旺季。毕业生租房季，白领工作变动

9-11月：旺季。海归回国，外地毕业生进京，白领工作变动

12月：淡季。进入寒冬，离京人数渐渐大于进京人数

当然，租房是一件时效性极强的事情。对于找房者来说一般会有一个特定的难以自主控制的时间窗口，如毕业了才需要租房，而毕业的时间是固定的且与其他人重合。而对于房子来说，现在绝大多数都是“现房”无法提前预订。这两个特点决定了对于找房窗口固定的人来说要完全避开高峰期是件非常困难的事情。当然，尽早准备永远都不是坏事。平均而言，在旺季需要提前一个月就开始着手找房，在淡季可以提前一至两个星期。

4. 租金水平

租金的两个决定性因素为位置和房子本身品质，其中以位置影响最大。从租金水平的走势来看，北京的租金水平在2013年以前的几年涨幅非常迅速，从去年到现在市场调整逐步到位，租金的上涨趋势已渐趋平缓。

对于综合条件一般的房子，在核心商圈（如国贸、中关村、金融街）步行范围之内的话，平均价格水平分布如下：

主卧：3000元/月

次卧：2500元/月

一居/开间：4500元/月

在核心商圈附近地铁20分钟区域，平均价格水平分布如下：

主卧：2500元/月

次卧：2000元/月

一居/开间：3500元/月

在核心商圈附近地铁40分钟区域，平均价格水平分布如下：

主卧：2000元/月

次卧：1600元/月

一居/开间：2800元/月

有一条经验规律：在核心区的地铁辐射线上（如八通线），每靠近核心区一站在同等条件下月租金会多150元/月。

这条规律非常符合通过计算得出的结果。北京大学生白领平均月薪为5000元左右，按每天工作8小时算每周工作5天算，每分钟的时间价值为5000/(8*60*20)=0.52元。而北京地铁每站相隔运行时间大概为4分钟，考虑到距离多远一站耗费的不只是运行时间，这里按照6分钟计算，多远一站意味着每个月需要多花5*2*20=200分钟。假设在路程上的时间都是无谓损失，这意味着多远一站每个月将在无形中损失0.52*200=104元。上面这条经验规律正是距离和时间成本在租金上的反映。

5. 周转率

房子的周转速率要比一般消费品慢许多，即使是在旺季房子也需要几天的时间再能完成整个周转过程。因为一间房子的成交需要经历信息发布、信息搜索与匹配、沟通、现场看房、确定签约等一系列的过程。

平均来说，在旺季一间房子的租出需要3-7天的时间，在一般的季节（即非旺季及淡季）需要7-14天的时间，在淡季需要14-30天。这意味着对于房东或者需要转租/招合租的人，需要提前相应的时间去开始招租以便在期望的时间点前将房子租出。

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