原标题：聚焦西安写字楼市场“主战场”，高新二期竞争加剧

经济发展决定区域地位，作为大西安经济发展的核心区域，经开区、曲江新区、高新区理所当然成为西安经济发展的排头兵。据统计数据显示，经开、曲江、高新三区不仅经济发展领先，作为第三产业的行业马车，写字楼及商业地产也以三区最为显著。于是，业内人士将经开区、曲江新区及高新区并称“写字楼的三国时代”。 而作为国务院首批批准的国家级高新技术产业开发区之一的高新区，经过20余年发展，其独具风格的商业写字楼市场更是取得了举世瞩目的发展成就，作为西安写字楼市场的“主战场”也是当之无愧。

据快找办公室统计分析，截止2016年8月，西安已入市的纯写字楼面积（不含商住类办公楼、商铺、写字楼底商）总体存量接近800万平米，而高新区以超过50%的供应量依旧是目前西安写字楼供应的主力区域。

市场开发理念转变 高新二期的高品质项目更具竞争力

西安市写字楼的发展经历了从商住写字楼、普通标准写字楼、5A智能型写字楼，最终到超高层写字楼发展阶段。随着经济发展，企业已经不能满足于写字楼单纯办公的功能，对其商务形象、软硬件配置及配套要求越来越高。未来，西安新开发的写字楼项目将由散售向整购、持有或部分持有转型，可能会是一个新常态路径的开始，市场开发理念将有一个质的转变。

【高新一期、二期写字楼空置率及平均租金对比】

高新一期经过数十年的发展，加上政府相关政策的扶持，目前已形成了成熟的商务氛围，目前仍是高新乃至西安市的核心商务区，租金水平整体较高，空置率较低，但随着土地供应的逐渐稀缺，发展空间将面临瓶颈。

而高新二期虽然发展起步较晚，但随着近几年出现的高品质写字楼的大规模集中供应，商务氛围也在不断提升。

在市场竞争不断加剧的环境下，写字楼竞争将由量向质转变，写字楼品质的提升更将成为未来市场竞争核心，优越的地理位置，便利的交通条件、完善的商业配套、高标准的软硬件设施、高质量的物业服务将成为未来竞争的关键。典型项目如绿地中心、迈科中心、中铁•西安中心、永威时代中心等。这些优质项目的集中入市，在硬件配置上、物业运营管理水平上较现有项目都将有很大的提升，将有力的提升高新区域写字楼市场格局。

IT、金融、房产类客户占主导 100-300㎡中小户型受青睐

【快找办公室高新区写字楼入驻企业行业分布】

高新区整体受政策导向，再加上西安整体第三产业占比过半，旅游业、零售及贸易繁荣，第二产业工业、制造业也较为发达，因此在高新区写字楼租户结构中也呈现出相应的经济特点。入驻客户以IT／高科技信息类，金融／保险证券类、建筑／房产／工程以及专业服务类、贸易类为主力租户。跟据快找办公室客户分析来看，多数客户均渴望选择形象专业更具代表性的写字楼办公，借以体现公司的实力和形象。

【快找办公室高新区入驻企业对写字楼面积需求占比】

根据快找办公室对高新区入驻企业写字楼面积需求的统计不难看出，101-300平米的办公房源是高新区域入驻企业的主要选择，占比为48.5%。由此可见，创业型、中小型企业仍然是高新写字楼市场的主力需求客户，商业扩张和成立新公司仍是写字楼办公需求的主要目的，租赁市场活跃也直接将写字楼竞争带向白热化状态。

高新二期写字楼供应量井喷 市场竞争加剧

【高新商务区域分布图】

高新区的办公楼物业市场发展主要集中在唐延路及科技路一带，但随着政府继续推动高科技产业链的发展，一期的土地供应愈加有限，整个高新片区的经济和区域发展逐渐向二期拓展。

未来一年中，高新区将迎来大量写字楼项目入市，总供应量超过70万平米，接近整个西安写字楼供给面积的一半，且项目集中分布在高新区二期，这也直接导致高新区二期写字楼项目之间的竞争加剧，市场将面临新一轮的洗牌。

可以预见的是，随着高新区写字楼格局的进一步提升，高新区乃至西安写字楼市场也将呈现新的发展特征：第一，由销售型向租赁型转型，出于市场竞争的需要及模式的转变，越来越多的开发商将会选择自持物业；第二，甲级写字楼硬件都会比较过硬，未来他们将在客群等较高层面出现竞争；第三，除了物业本身硬件，企业对于办公环境，譬如餐饮娱乐配套等软性要求也会更高。

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