原标题：凌德庆 小区治理100问答疑

凌德庆 小区治理100问答疑

2月21日和3月26日下午，安徽最大门户网站万家热线万家社区邻里圈【专家答疑】第3期和第八期两次邀请到了安徽中特律所物权执行主任凌德庆围绕“小区物业问题”在线回答众多网友提问。

我们生活在合肥这座城市，离不开小区这个集体，小区和物业又是密切相关，很多人遇到漏水、车位、物业费等问题时都觉得投诉无门……那么，物业权利责任怎么分?关于物业的那些事儿都有哪些解决途径?一起来回顾下专家在线的精彩答疑吧~

专家简介：凌德庆 安徽中特律师事务所业主物权研究与调解中心执行主任，合肥中级人民法院特邀调解员 、瑶海区物业纠纷人民调解委员会委员、合肥业主业委会论坛创始人，2016中国幸福社区推动十佳年度人物，深圳市物业管理学会特邀理事、研究员。十多年来一直以事于小区物权治理实践与研究，发表过学术论文二十余篇，辅导上百个小区成立业主组织，参与过《安徽物业管理条例》修订和全国人大物权立法建议，主办并参加了全国多地学术研讨会。下面我们一起回顾凌老师精彩答疑：

1、合肥和昌都汇华府小区免费停车3小时，难道亲戚来家吃个饭，超过3小时就要给钱?合肥有这样的法律法规吗?我们业主该怎么维权?

专家回答：客人来小区业主家做客，免费停车多长时间各小区规定不同，关键是收的钱给谁，如果是公共停车位，那此收益应该归全体业主所有。

2、金色池塘小区物业很垃圾很垃圾，小偷猖狂。去年12月份，电瓶车放在地下车库，电瓶被偷。今年2月份，电瓶车放在小区楼下再次被偷。物业毫无作为，不知道要这样的物业干嘛，相信还有别的人也给偷了，问物业监控，也不给看。这样的物业我们该怎么办?

专家回答：据我所知贵小区有业委会，业委会的主要作用就是监督物业服务。

3、楼顶漏水，阳台漏水还有墙面渗水这个维修应该谁负责了。我们小区阳台是钢平台。

专家回答：保质期内开发商负责。

4、我家的房子在奥园花山别墅，是2018年12月底交房的，A3幢顶楼， 拿到房子后，打算年后装修，年后2月14日发现我家房顶漏水，两个月的时间不到，两场小雪把它压垮了，三次毛毛细雨把它淋透了，以后这个房子怎么确保不再漏水?谁来保障业主的权益?我不敢装修，严重影响了我的生活，这个房子的质量太差。

专家回答：如果开发商不能修好而且不能给予其它补偿措施，那一定要保留好有关证据，走司法道路。

5、望江西路与怀宁路交口的维也纳森林花园小区，物业违规将E区6栋和8栋的一楼车库改建成门面，并租出去，严重影响小区居住安全，特别是引进了驾校和理发店等门面，致使小区人员复杂，偷盗案件时有发生。我想问问我们业主怎么办?物业这样的行为对吗违规了吗

专家回答：物业公司没有经过大多业主同意无权改变小区任何原先规划建筑设施和使用性质，可以通过业委会让物业纠正，也可以投诉到住建部门，还不行就走司法程序。

6、朋友住在经开区的东海徽园，在小区二楼，最低层。1月的时候出差几天接到物业电话，说整栋楼下水道堵住了，让我朋友回家看看家里有没有进水。我朋友赶过去一看，整个家里全部都是水，可以划船了，木地板已经泡坏。回到家找到物业，他们起初不承认自己有问题，后来找几个人把坏的木地板敲开，看了情况，然后不管不问，也不找人维修，也不进行赔偿。整个楼的下水管道坏掉，导致我朋友家被淹，这就算我朋友倒霉吗?物业态度强硬，跟他们没有任何关系。难道这件事都是我朋友的错?求分析这件事谁的责任更大?谢谢!

专家回答：首先确定是谁的责任，要有文字依据，协商不成只能诉讼。

7、庐阳区畅园新村老旧小区屋顶改造，我们家是6楼，以前不漏水，现在书房和阳台以及走廊屋顶漏水严重，老公上屋顶看了表面没有明显缝隙，怀疑是当时老旧小区改造防漏层没弄好，想知道哪里可以解决这个事?

专家回答：可以找原先改造单位帮助解决。

8、住在山水间的朋友说他们小区好几栋顶楼都漏水，从住进去就开始，一开始物业还派人来修理，但是基本上没什么用，一下大雨就漏，墙角都是石灰泥浆，地板都泡坏了。房租保质期5年后，物业就不管了，也没人管了……这种情况该怎么办，如何一开始就避免?

专家回答：如果在五年质保期内发现质量问题，开发商没有修好，不受五年质保期限制。

9、凌老师你好!我家是回迁小区，但也有物业管理。我家楼上漏水，导致天花板发霉脱皮，找了房东也迟迟不修理，我该如何维护权益?烦请抽空解答!

专家回答：首先确定漏水原因和谁的责任，如双方达不成共识可有第三方鉴证，然后依据责任在谁谁负责。

10、我们构峰源公馆一单元大厅谁扔的垃圾，真不自觉，素质太差!还有楼上的人能不能有点素质?垃圾是要仍垃圾桶，不是扔公共平台。太差了，这事物业管不管?

专家回答：当然物业可以管，这是物业的职责。业主更要自律！

11、我们小区是回迁小区，物业管理比较松，加之小区靠近路边有一个大型菜市场，基本等于没有门禁，电动车电瓶经常容易丢，小区的偷盗情况，物业有责任吗?

专家回答：物业是业主聘请的，依据物业服务合同内容做事。

12、主卧墙渗水，反应给物业，物业说房产开发商不管，所以他们也没办法，所以没交物业费，现在物业发律师函要求交物业费，如果起诉我是否可以直接应诉或者我主动起诉?

专家回答：房屋质量问题确实是开发商责任，但很多前期物业是开发商子公司，开发商应该授权他们帮助解决遗留问题，不行就依法起诉。但是你以不交物业费抗议开发商不维修在法理上不占先。

13、凌主任您好，我是经开区报业园的一名租客，物业费每年都交了。我住在2楼，门前有一颗大树枝繁叶茂挡住了太阳，每天12点后才有阳光!然后下午一点半不到又没太阳了，因为西边有高层遮挡!这导致冬季我每天的日照不足2小时，这太可怕了!我就找物业希望他们能修剪树叶，也不是砍掉这棵树，就是把树叶和枝丫给修剪下，不会导致这颗树死掉。可是物业总是扯皮，说找不到师傅云云，好不容易找来师傅还是物业自己的人，搞个镰刀之类的绑在棍子上一点也不管用!物业说到底就是不想花钱啊，我有啥办法能争取自己的权益?我也是每年都交物业费的人，绿化这一块物业不管吗?

专家回答：即使是租客，交了物业费就应该享受和业主一样的物业服务。物业不尽心。可以找业委会帮着解决。

14、有些业主在买房时，客户经理表示，买房送车位，但交房时也表示车位不送，业主如何维权，或避免遇到这样的问题?

专家回答：不要相信开发商口头承诺，要有文字依据。公共车位开发商无权送，送了也不受法律保护，

15、小区里有很多培训班，美容护肤工作室，甚至是私房菜馆……真的很影响居民的生活与小区安全?居民住宅商用合理合法吗?物业可以制止吗?

专家回答：住宅改作它用必须经过相邻业主同意，物业要制止，城管可以执法，也可以诉讼解决。

16、小区门口道路两边，一到晚上就有很多移动摊位，影响交通……这种情况，谁来管，物业可以管理吗?

专家回答：物业可以上报城管解决。

17、小区都有自己的物业公司，物业有哪些原本应尽的法律义务，但普通居民并不知道的?

专家回答：物业的三大基本功能：维护好小区公共设施、安全、卫生。

18、买房时售楼处答应购买顶层赠送阁楼，如今为何物业要向顶楼业主一次性索要三十年阁楼物业费?不交就不给用!当时买房也没签订协议，如今我们该怎么办?

专家回答：还是要有文字依据，一次收三十年物业费违法。

19、小区内租的车位被别人占了，车主不留联系方式，打物业电话，物业也找不到人，也不挪走。这事虽小，但是时常发生，也很令人气急!到底谁的责任?

专家回答：如果物业收了车位物业费就有责任维护好车位停车秩序。但是业主也要自觉遵守规则。

20、小区分高层和8层洋房两种。车位分负一层，外围，负二层三种。外围数量有限。负一层数量也不多。负二层全是机械车位，死的，未启动的那种。租金好高。且所有高层电梯只到负一层，不到负二层。去租车位，告知地面，负一层都没有了，让高层住户租负二层车位，请问物业的要求合理吗?小区的建造合理吗?高层住户如何维权?

专家回答：物业在小区没有任何产权，车位如没卖给单个业主，也只能是开发商委托其管理，建议尽快成立业主大会，搞清车位产权归属。

21、保利香槟小区有一栋楼下交房后没有任何手机信号，物业让业主自己打电信运营商投诉电话，电信运营商让找物业，相互踢皮球，我们业主到地库后依然打不通电话，我们业主应该如何维权

专家回答：现在电信运营商可以多家选择。可以换一个。

22、没有产权的人防车位以长租的形式售卖已经成为常态，我们业主就该这么被动?

专家回答：省物业条例明确规定人防车位出租不得超过三年，开发商这么做明显违法，为啥业主要配合其违法了?

23、房屋买了有10多年，年前发现家里地下渗水，经查是开发商入户的冷水管漏，拆装地板，找漏点全是我们自己找人的，物业只是上门把漏水的那根水管更换了，要求收费500元，说房屋包修只有2年。但听人说，根据新*的物业法，我们这个情况应该是物业免费负责维修的。所以在此想咨询有关专家，我们这个情况该不该由物业负责免费维护?

专家回答：如果是入住十多年后才发现，只能自己解决，物业配合。

24、专家好!我想问一个几乎可以说陷入死胡同的问题：很多业主维权曝光物业不作为，拍了很多图，比如垃圾遍地卫生差，门禁坏了没修，小区小偷多等等，反正都是物业管理不到位之类的问题，然后部分业主拒缴物业费!物业因为部分业主不缴费也不管小区的事了，这个小区就陷入恶性循环。。。很多记者去采访的时候，出来的稿子都是物业和业主各执一词，一个因为业主不缴费不管理，另一个觉得物业无作为不缴费。请问这样的死胡同怎么能走出来?简直是世纪难题了

专家回答：不是世界难题，成立一个素质高的业主组织可以立马解决。

25、我想问下合肥的物业费收取有什么标准不?

专家回答：有业委会的可以和物业商谈物业费，没有的可以参照物价局颁发标准。

26、小区没有业委会，物业公司的公共收益也不公开，这个找哪个部门可以要求物业公开公共收益去向?

专家回答：这是个全国性难题，没有业主组织小区公共收益基本上物业说了算，因此彻底解决只能靠成立业主组织。

27、凌老师你好：我们小区物业是前期开发单位留下的物业公司，在小区业委会成立之后，业委会按物业管理条例，小区议事规则，召开第一次业主大会，关于是否留用前期老物业继续为小区服务及物业费涨价。待投*结果出来之后，一些业主牵头，以各种污蔑业主委员会的形式来误导不明业主联名签字罢免业主委员会。现政府介入协调，要求业主委员会召开业主大会，在没有召开业大会之前，关于更换物业招投标工作，重大项目支出及其它资金支出类的一切暂停。这关于更换物业招投标是业主大会全体业主表决的结果，请问这所有业主大会表决结果现暂停合理合法吗?

专家回答：对于不实之词，相信法律的公正判断。业委会是业主大会选出的执行机构，它只能依据业主大会决定行使自已的权力，政府是协助和指导，直接插手不太妥当。

28、我是文一名门皇马花园一名住户，1.物业为了管理住户，给小区设置了个门禁卡，门禁卡名义上说是为了防止外来人随意进出小区，实质上是为了控制我们住户，门禁卡还设置时间限制，每隔一段时间就会失效，还要业主每次去物业那边去升级。针对没有交物业费的住户，给你设置个几天失效。到时住户必须要去物业升级，交过物业费的住户每一年也要去升级，一个门禁这么折腾业主!2.另外小区中电梯内的广告，我买房子都是带了公摊面积，物业利用我公摊地方张贴广告收入的，公示栏上都不贴这些收入明细的，拿我们业主公共收入去干嘛了?

专家回答：门禁卡有管理的必要，只不过被物业利用到了其它不该用的地方。小区公共收益按理要公开。

29、经开区宿松路滨水印象小区交房两年有余，北门道路(巢桥路)乱停车导致交通不便、事故频发、存在巨大安全隐患，已严重影响出行和交通安全。这个该小区管理还是什么部门呢?

专家回答：小区围墙外的事属于城管。

30、政务区湖畔春天小区物业不作为，电梯保养不到位，常年失修!电梯经常关人。多次投诉无果。 开发商已吊销营业执照还经常插手小区物业。这样的开发商和物业，哪个部门能管?

专家回答：最好还是成立业主组织来监督物业，住宅基本是私人物权，指望政府公权包搅一切不现实。开发商再插手物业没有道理，但这个物业估计是其选聘的前期物业，有关联关系。

31、滨湖世纪城徽昌苑小区物业公司违法违规将物业费与停车费绑定，买了停车位，不给单独交停车费，必须同时缴纳物业费与停车费，每天进出自己家的车库变成求人办事，看人脸色，部分门卫人员态度恶劣，说话难听，生活工作造成极大不便。另外，因市政供水与市政供暖问题迟迟不能解决，购房时合同约定的市政供暖八年未能实现，造成广大业主家里的供暖设施成为摆设，锈蚀殆尽，每年冬季小区物业公司皆以小区人数不足为由搪塞业主。今年更爆出40多元每平方的天价供暖费用，并且供暖费用还要交给物业公司。广大业主维权无路，打12345市长热线，客服也偏帮物业公司，要么搁置不理，石沉大海，要么一句“那你先把物业费交了吧”。百姓维权无门，实在不是不愿缴纳物业费，居住八年，已经交了七年物业费，也是醉了!想问问律师，咋搞?

专家回答：物业费捆绑其它明显不合法。可以到相关部门投诉，不行就法庭见。供暖没开通是开发商遗留问题，作为开发商物业，应该积极回应业主诉求，尽早解决民生需求，政府要加大力度督促此事。

32、我想请问一下我们小区现在，每天上午早上都停水，而且是在没有通知业主的情况下停水，这种情况我们业主应该怎么办?

专家回答：首先搞清停水的原因，是谁的责任谁负责！

33、为什么物业管理公司一次性收取半年或者一年的物业管理费?不能一个月一个月的收?还有的甚至一下子收好几年的，这合法吗?

专家回答：完全可以一个月一个月交，预收超过半年违规。

34、绿地中心公馆，绿地科瑞物业强行将物业费与车位管理费捆绑在一起，买了有产权的车位，如果物业费没交、不给单独缴纳车位管理费，车辆仍无法进入，这种强行捆绑的行为让人不舒服。物业费不是不交，但物业态度差，未尽到应尽的职责，小区内各种问题都无法解决。广大业主均不满意。房屋漏水，车位漏水，安保差，监控模糊等都是不愿意缴纳物业费的直接原因。物业工作实质性改进后，物业费用问题可以协商，但强行将物业费用和车位管理费用捆绑实属霸道的侵权行为。

专家回答：物业明显违法，尽快成立业主组织。

35、滨湖假日诚和物业公司违法违规将物业费与停车费绑定，买了停车位，不给单独交停车费，必须同时缴纳物业费与停车费，从19年1月开始，保安就禁止我们进入自家停车位，给正常的工作生活造成困扰。我家房屋自12年11月入住以来，就存在厨房靠窗外墙以及次卧飘窗外墙渗水现象，一直未能得以解决。并且小区物业水平低下，小区内存在的各种问题数不胜数。自17年开始，希望物业公司重视并解决自家房屋质量问题，改善小区种种问题后，足额补交。 但如今，物业强行把物业费和车位管理费捆绑在一起。如果不缴纳物业费，就拒绝业主缴纳车位管理费用，且态度蛮横。 因物业在服务过程中存在诸多瑕疵，与该物业对应的一级资质物业服务标准相去甚远(小区按一级资质物业标准收费)，物业公司只强行要求业主缴纳物业费，对自身服务的提升完全无视。区住建局说社区可以协调，社区工作人员明显偏袒物业，俨然成了不称职物业的保护伞。目前物业和业主这种不对等的权利与义务，是否有管理部门可以核实?

专家回答：物业这么做明显不合适，彻底解决只有成立业主组织当家做主。

36、2017年一直说调整我市购房维修基金标准，并且有了草案，我就想咨询一下目前是更改了吗?标准是什么?

专家回答：是有过由房价改为按面积收维修资金的说法，可以去相关部门查一下落实情况。

37、不负责的物业用停水停电的方式要物业费。态度还很恶劣!

专家回答：停水停电强收物业费犯法，物业可以通过诉讼手段主张自己的权益。

38、小区物业收临时停车费和临时过夜费合理吗?

专家回答：可以收，但停在小区公共车位和公共道路的收费属于全体业主所有。

39、车被偷了这个怎么定责?而且看监控物业人员是可以控制住这事件发生的!夜里4点不明人员出现在小区，物业巡逻人员看到，小区还有监控的情况下都能被偷?

专家回答：如果交了停车费并且在物业指定的区域停车，被盗和被损物业要承担责任，自由停车自己负责。

40、你好，咨询下老小区没有物业公司，我们业主可以办物业公司对小区进行管理吗?

专家回答：完全可以自管。

42、物业不作为可以不交物业费吗?

专家回答：要有物业不作为的证据，如此物业起诉你上法庭才能得到法官的同情和理解以及公正的判决。

43、华邦九狮水岸小区 物业收取路面停车600一年的费用 车在小区内受损 能不能找物业索赔 ?小区内监控大部分都是坏的 出事了去调监控 物业直接回答监控坏了 小区内的保安都是六七十岁的老人 业主可以要求物业换人吗?小区内公摊面积中被用来设置广告牌 这其中产生的利益业主有权利知晓吗?物业只要求业主交费 不干实事 我们该如何维权?

专家回答：关键这六佰元主要做啥要和物业有文字依据，依契约办事。维权最好的方式是成立自己的组织当家作主！

44、我是坝上街小区的，房子的五证不全，现在叫我们去拿钥匙，这样合法吗，可以走法律途径吗?

专家回答：可以走法律程序，道理在你们这边。[

45、我们是望江西路与石台路交口物资局宿舍的，我们买的房子属于单位集资房。物资局以商品房的名义出售给我们的，也没有给我们交维修基金，而且我们就一栋房屋，也没有物业，现在我们顶楼都出现漏水了，现在我们应该怎么办?

专家回答：以按老旧小区申请政府改造项目，不行就大家集资。

46、物业不作为，一直阻止我们成立业务会，到了社居委公布阶段不了了之，该怎么办?

专家回答：业主组织成立难是普遍问题，因为这是触动即得利益格局转换，只要大家坚持，绝大多数都会成立，因为它受物权法保护。

47、2016年3月拿的商品房，2019年2月了，房屋烟道漏水，物业还保修处理吗?几年保修?

专家回答：房屋保修期最长是五年，你说的部位是几年保修期要查一下。

48、我是禹洲二期高层的一名业主，禹洲二期高层小区内时而可以停车，时而不可以，试问小区内部到底能否停车?为何时而可以时而不可以?我是买了地下车位的，作为业主，当然希望内部环境是没有车辆的，毕竟小区居住人口多，可供大人小孩的活动空间有限，外部车辆进入小区内部，大大的占用了其它业主的权利，更是对已租或者已买车位业主的一种不公，最主要的还是因为安全问题，内部循环道路人口流动大，再加上来往车辆，对大多数业主的出行极为不便，这是物业的一种疏忽!

专家回答：小区的真正主人是广大业主，为什么会出现你说的以上情况，那就是主客倒置，业主花钱买房经常感受不到主人该有的知情权、参与权、决策权。还是那句话，尽快成立业主组织，形成真正的甲方权力主体，共同维护自己的合法权益。

49、投诉物业找哪个部门?我以前找过街道，街道说他们也只有监督的一个权力，不能直接下管他们!那有什么部门是直接管理物业的?希望凌老师给出专业的解答!

专家回答：区住建局也可以，市长热线也行。

50、小区没有业委会怎么投诉物业?怎么投诉最有效啊，求解惑!

专家回答：向街道和各级住建部门投诉。

51、车子停在地面免费车位被刮，物业是否应该承担责任?

专家回答：如果是免费停车，和物业没有保管合同，一般物业不承担赔偿责任，但物业是业主花钱请来搞好整个小区物业服务的，从这个角度物业帮着照看一下业主停车安全也不为过。

52、小区外围的商家营业很吵人，物业可以管吗?

专家回答：小区围墙外物业无管理权，但可以和相关方协商，协商不成可以告知城管部门来处理。

53、蜀山区井冈路国光山水间小区。小区门禁形同虚设，南门北门常年开放。小区内单元门很多损坏要严重。住户门上每天都是各种小广告，家中安全得不到保障。小区消防没有水，11栋着火三次，22栋着火一次，路面停车管理混乱，消防车进不来，进来了也没办法。因为消防栓没水。现在小区物业要动用维修基金去弄本来就该是好的消防，请问合理么?小区业主委员会成立受阻，物业是和社居委签订的合同，非小区业主真实意愿。这种情况请律师帮忙分析下解决办法。

专家回答：贵小区几年前情况我知道一些，业主成立业主组织受阻，有一热心业主遭到恐吓暴力，所以很多问题遗留至今。居委会在特殊情况下可以和物业签订不超过半年的物业服务合同，超过此期限只能由业主组织签!

54、华邦光明世家小区业主大会筹备组自成立后，在街道物业办的指导下开展工作，小区议事规则和管理规约在2018年底就提交南七街道物业办审核，至今不公示，效率低下有意拖延，对开发商不提供筹备资金等问题有法不依工作不作为!

专家回答：业主大会筹备组是指导业主大会成立的最高机构，它由街道、开发商、业主代表三方组成，街道指定人员担任组长，负责议事规则和管理公约制定等工作，不需要街道物业办人员再来审定发布，因为筹备组就是街道负责牵头组建的。该街道物业办很明显没有摆正自己的位置!

55、锦绣大地城小区物业不作为，我们成立业主委员会相关部门不作为，我们该怎么办?

专家回答：成立业主组织不需要那个部门批准，只要达到成立条件街道就要负责组建业主大会筹备组。每一个小区成立业委会都会有难度，但合肥毕竟还是有五百个左右小区成立了业主组织，不能因为难而放弃，相信政府会主持公道!

56、小区一期电梯实际交付品牌和合同不符，业主投诉无门，起诉到法院被告知个体业主不具备起诉资格。目前小区电梯故障频发，严重威胁群众安全，街道不重视，业委会难成立，在没有业委会的情况下，如何解决问题?

专家回答：电梯属于单元业主共有，如单元业主多数参与起诉，法院应该受理!

57、合肥花园.锦绣大地城小区交房时合同写着封闭式小区，但交房到现在为止都6年了，小区无门禁，保安就是摆设，大门常年敞开，任何人都可随意进出小区，请问这样的开发商和物业，业主要怎么维权?

专家回答：先找开发商协商完善小区围墙等安全设施，协商不成只能走司法道路。

58、凌老师您好!我们小区在成立业主大会，现在进入筹备组成立阶段，南七街道物业办在没有提前告示筹备组成员具体产生办法和选举名额的前提下组织57户报名业主内部互相推选，后来我们业主发现其中和开发商物业有直接和间接关联关系的报名“业主”占近四十户，明显有操纵嫌疑。很明显南七街道物业办没有做到公平、公正、公开!请凌老师指教一下!

专家回答：如何产生筹备组业主代表，街道在成立业主大会一号公告里就必须事前告知广大业主，这是避免被操纵的最好办法。贵街道物管科没有明确告知，不知其背景原因。希望贵街道物业办从维护广大业主利益出发，查明报名人具体背景身份，产生一个让多数业主信服的筹备组，只有这样才能有未来治理好小区的希望!

59、文昌雅居小区停车场本身已经不够使用，物业还让别的小区车辆停靠在我们小区地下停车场，导致下班回去根本没有车位。周围小区车辆只要交费也能停放在我们小区，小区停车位首先应该满足业主需求，自己回家都没地方停车，物业为了赚钱简直在瞎搞。而且小区地下停车场混乱不堪，物业只收费不管理，没有固定车位。小区各种广告太多，电梯广告，小区动不动就有人来推销，物业以此盈利，但是从来不公示盈利收入，其次地上车位应该是业主共同所有。小区回迁户，回迁户不要物业费，买房的都需要交物业费，交了物业费从来不干事，不交费用就停水停电。现在车位严重不足，物业这些做法违法吗?

专家回答：刚已说过物业是企业追求利润最大化，但如此明显靠损害广大业主利益取得是不应该的，只有业主自己组织出来依法规维护自己的合法权益!

60、合肥缤购商业广场是座商住楼，1-6层商业，7-30层居住，物业管理的好坏对商业环境和居住质量有很大影响。商业占道经营、油烟乱排，乱养禽兽、狗粪遍地，乱搭乱建、占用公共通道，深夜歌厅乱吼、扰民夜间入睡，停车乱收费、人防工程业主还收费，向楼下乱扔垃圾、空调乱排水，弄得我们住户不得安宁。他们对业主的反映要么搪塞，要么不闻不问，导致现在小区夜间狗吠不宁、歌厅狂吼、烟熏火燎、道路堵塞，业主停车高收费，车库连通商铺安全得不到保障。物业收取业主的物业费，本应为业主服务，不准商户乱搭乱建，油烟要排入地下烟道，养犬要取证、束养，并不能乱叫，野狗要宰杀，歌厅深夜要停止营业，公共停车库要合理收费，楼的前后左右要安装摄像头，禁止乱扔垃圾、违者罚款，空调排水管要统一检查，放入专用排水管。 三年来小区广告费，公共用房，对外停车费诸多费用取之于业主，但没有好好为业主服务，只知道为他们的利益着想，这样的物业可应该更换或按《物业管理条例》和业主的要求进行整改?

专家回答：理解你们的生活环境，对于物业管理不作为，业主是主人，应该行使自己的合法权力，更换物业需要有业主组织牵头。

61、我们小区监控每次出事都是坏的，一查监控就是坏了，一问就是不知道之前坏了!这样的是不是出事了物业也要承担监管不严的责任?

专家回答：如监控反复坏，物业要承担后果!

62、福乐门小区，电梯总是出现问题，多次发生人被关在电梯里这样的事故。如何才能彻底解决这个问题。

专家回答：电梯问题复杂，目前看来只能先加强维保，不行就换!

63、电动车被业主推到楼梯间或者过道中充电，物业却视而不见，业委会也不管，怎么办?

专家回答：不作为投诉渠道很多，首先找业委会协商此事，业主也要自律!

64、合肥京城国际小区消防栓内没有消防设施，应急通道被电瓶车及物业占用，停车位只卖不租，公共设施及绿化无人维护整修，业主维权怎么办?

专家回答：据说贵小区业主正在努力成立业主组织，那就有希望解决你提出的问题。

65、电梯广告，楼梯厂告，墙壁广告，物业也没有公开收入。

专家回答：依法规物业必须公布公共收益，并在业主组织成立后移交!

66、请问老师一个问题，我家现住的房子是老公公的单位集资房，出资人是我们夫妻(小儿子)。因房屋目前还没有房产证，老公公春节时已去世，老公公去年给我们写了份遗嘱。但我现在不知道如果办房产证以公公名字还能办下来吗?怎么办理?请教专家律师!

专家回答：办过公证，房产就可以过户。

67、门禁不起作用，是摆设;监控探头多盲区，要不就是看不清楚!请问这冤枉钱都是从物业费出吗?

专家回答：当然是物业费出，物业不可能从家里带钱来上班。

68、新房不住 还要交物业费吗?我都没去住，没给物业添麻烦哦~

专家回答：房子交付以后就要交物业费，因为物业费主要是维护小区整个公共物权区域的费用，你没住在自己的专有物权房间里面，不代表物业没有维护共有物权。

69、物业不作为还催缴物业费业主怎么办

专家回答：物业服务没到位，业主首先要搜集证据先与其交涉，不交物业费不是最好维权方式，应该成立业主组织监督物业服务为最佳。

70、我觉得社区有居委会就行了，要物业没用，有事打110.120。

专家回答：哈哈，居委会能帮你业主打扫卫生看门吗?居委会是居民自治政权组织，业委会是业主物权自治组织，两者性质不同。

71、我家居住的小区物业实在无语，楼层内的照明灯坏了几天，给物业天天打电话希望他尽快来维修一下，前两天打的时候物业的态度还不错，问的很清楚，就是不来人，到了第三天，再打电话的时候，他的态度就不好了，跟我说，要不把电工的电话给我，让我与电工自行联系，我就说了句你联系吧，这本来就‍‍是你的工作，他二话不说就把电话给挂了。这样的小事不胜枚举。我们只能干受气?

专家回答：这就是物业的不对了，楼道灯属于公共部位，毫无疑问物业有责任及时修复，如因此对业主人身造成损害，其理应承担责任，但业主要保留好证据，有电话报修录音也可以。

72、停在小区内的车子被刮蹭，物业有责任吗?

专家回答：如果停在物业指定的位置并交了物业服务费，物业有责任看管。

73、我们小区不管什么都是交了费用的。每次我们家小区路上都被车停的乱七八糟的，真的是很烦人的。还有就是小区的绿化都长满了青草，真的是醉了。‍‍

专家回答：尽快成立业主组织和物业共治!

74、其实我们小区还好，每次有问题找物业，不管合理不合理都会很快来人沟通，合理的马上安排处理，不合理的解释原因。对了，唯一不满的是催缴物业费过于积极，每年我都是十月份缴费，可他们七月就能下通知。也不知道通知那么早干嘛，几千大洋啊，我放银行三个月，怎么也有几盒烟钱的利息吧。对了，问下凌律师，我可以准时交吧?不算不及时交物业费吧?

专家回答：依据合同约定时间交物业费，预交不超过半年为好，

75、风和园物业自定标准，乱收停车费!小区最近改造还没完成，物业就雇佣新的保安公司，主要就是收取停车费，亲戚周末来玩，停一天居然要收30块钱停车费，保安现在基本也不巡逻了，主要就是收停车费。

专家回答：刚才已经说了，物业是企业，利润最大化是其追求目标，没有业委会的制约，很难让其做到平衡。受损的是广大业主权益!

76、我们和一的的单元门禁也是坏的，天天都是大开着，上个礼拜还有业主家被盗了

专家回答：如有证据证明物业没有尽责，其应当承担部分损失。

77、我们家是低层住宅，6楼，是顶楼，楼顶被楼底下几户放了太阳能，经常有上水忘记关的，水溢出来往下泡，楼顶都被泡了，现在楼顶被一些滋生的野生的草和灌木扎穿了防水层，我们家很多房顶刷的涂料怎么刷都没用，因为楼顶防水层不行了，现在必须将楼顶的防水层重新做，楼下几家安装太阳能的有责任承担部分费用吗?

专家回答：楼顶属于单元公共部位，大家都要承担费用!

78、电动车乱停，物业也管不了，居民也不自觉，这该怎么办?

专家回答：物业不管，如果发生事故，其也要承担部分责任!

79、小区大门的保安有义务给我开门吗??我经常忘记带门禁卡

专家回答：这个如果没有合同约定，那就要看物业业主双方素质，偶尔忘带门禁卡物业帮开也很正常，互相尊重即可!

80、新站区生态丽景一期的业主，小区业委会在去年已经聘请了一名专职秘书的情况下，今年又聘请了一名专职维权秘书，每人月薪3000千，业委会还组织人上门投票，投票率不足百分之二十，在这么低的投票率下，依然通过了聘请专职维权秘书的决定，小区事务这么少，聘请两位秘书纯粹浪费业主得到的赔偿款，现在之前的第一位秘书天天没事做，还一个月3000千，加上很多说不清楚的话费，一年支出十几万，这本来应该用在小区绿化建设上，却被这些人花费了，很多业主意见很大!我们该怎么办?

专家回答：聘请专职秘书必须通过业主大会决定!

81、我家楼下卫生间漏水，物业部分青红皂白没有任何证据就说让我家承担楼下维修费用，请问这样合理吗？

专家回答：首先要确认是谁的责任，有相关公正权威部门鉴定为好，物业不是公正机构，但可以协助查清原因。

82、现在小区开业主大会双过半比较困难，上门采集选票常吃闭门羹，有业主说合肥不少小区采用了美居公司电子投票，效率大大提高，请问电子投票有法律依据吗？

专家回答：当然可以，最新《安徽物业管理条例》明确鼓励业主大会表决采用电子信息化方式，传统的上门投票方式不但时间常，还有安全和受人为影响的不利因素。这几年合肥好几个小区采用传统方式选举失败。

83、小区是商住楼形式，物业占用公共部位开小卖部、电信营业厅等谋利，还让业主群签字动用维修资金，不然就停电梯，同时很多监控形同虚设，如何维权？

专家回答：物业在小区没有产权，利用业主公共部位经营首先要征得大多业主同意，所得收益要单独立账，扣除成本后由全体业主分享。

84、小区到底要不要按防盗窗？

专家回答：有全体业主根据当地治安情况共同决定。如大多业主同意可以装。

85、电动车私拉电线在楼道充电，有时还乘电梯回家充电，很危险也让业主走路不畅，物业不作为。

专家回答：有电动车业主经常从家里拉线充电，有几个原因：一、充电桩较远，业主嫌麻烦不去，二、小区充电桩数量不够。三、物业加价收电费，业主觉得不划算。所以必须完善基础设施，对不作为物业加强监督，对私拉电线业主要宣传劝告。

86、小区物业以所谓增值服务为借口，变相提高物业费，这个合理吗？

合肥部分新交盘物业为了躲避物价局对前期物业物业费监管，打着所谓业主自愿增加服务项目的旗号变相加价，这是很不合理行为，关键是业主要明白自己的权利，没有多数业主同意强行涨一分钱都不合法！

87、成立业主组织（业主大会、业主委员会）主要做啥？

专家回答：简单来说十二个字” 摸清家底 监督物业 自律建设”.

88、小区共有物权主要有哪些？

专家回答：主要包括：小区公共道路、小区绿化带花园、小区大堂、电梯厅、信报箱厅、小区底楼架空层、小区建筑楼顶天台、小区水电管网设备层、规划用于小区业主健身活动的会所、游泳池、规划属公共配套建设并未计入小区建筑容计率的地面地下停车场(位)，小区物管用房(小区业主委员会办公用房)、小区业主活动室和配备的小区公共用房、小区公共设施设备用房。以上业内通称为小区业主大共有(业主家门到楼栋单元门公共空间称为单元业主小共有，还有楼栋共有)。

99、小区公共收益主要指的是啥？

专家回答：所有利用小区公共部分(场地)出租所得收益。

90、开发商指定的前期物业何时无效？

专家回答：业主大会成立后选聘出新的物业，并授权业委会与新物业签订物业服务合同后，前期物业自然终止。

91、 什么是业主委员会?

业委会是由业主依照物权法相关规定，通过业主大会选举产生，代表业主利益的小区物权自治组织业主大会常设机构。

92、 为什么要成立业主委员会呢?

小区规划红线内的物权是由专有物权(套内面积)和共有物权(道路、绿地、配套设施等)组成，业委会主要是受业主大会的委托管理共有物权及其产生的公共收益。业主是弱势群体，但业主是小区真正主人，不团结起来成立业主组织无法实现当家作主。如少数业主反映的问题会被当成是小区个案，不予处理或滞后处理。物业服务合同的签订、维修基金的利用、硬件设施的改善等也都需要成立业主大会选出业主委员会后才能比较顺利落实。

93、 选举业主委员会的目的是什么呢?

成立业委会绝不是为了和物业对抗，而是为了更好的配合并监督物业共建小区，提升物业服务质量，改善小区品质。当然，若物业做的实在太差了，经业主大会表决通过，业委会可以牵头更换物业公司。

94、 成立业主大会难吗?

有一点难度,但不是不可逾越. 首先申请就需要小区20%的业主签字才行，后期业主大会选举还需要50%的业主投票，需要广大业主的参与配合。业主委员会从最初宣传到成立法规规定大约需要五个月左右的时间。

95、 我能加入业委会吗?

只要您是小区业主，是房屋所有权人，您就有选举权和被选举权。如果您当时有事不在小区，您可以委托他人进行投票，但是业主委员会筹备组和业委会成员必须是产权人本人。夫妻婚后财产共有双方任何一人都有选举和被选举权。

96、 业主委员会成员有薪资吗?

兼职人员有补贴，专职人员有工资。具体有业主大会决定。前期筹备经费按规定有开发商出，筹备组业主代表可以报销实际发生的费用。

97、 我经常听说业委会存在腐败问题，是真的吗?

任何组织机构都会存在可能的腐败等各类问题，业委会也不例外。只有业主的积极参与和监督才能避免或者减少此类现象发生。业委会收支等情况要受到广大业主、街道社区的共同监督，定期公示。希望有疑问的业主能积极参加业委会选举并监督业委会工作。

98、 业委会成立后能为我们带来什么?

业委会能做的事情可真不少。主要是我的地盘我做主。管理好共有物权和公共收益。配合监督物业搞好服务工作，为广大业主获取更多的收益。公共收益可用于改善小区居住环境、冲抵物业费以及转为专项维修资金的形式返还给大家。没成立业委会前，一些公共区域(全体业主产权)的收益由物业代为管理，只有成立业委会后这部分资源才有可能能回归广大业主手中。

99、业委会到期后没换届还能继续行驶职权吗？

专家回答：不可以，到期后没及时换届要将公章等资料交给街道社区临时保管。待新业委会产生后再移交。

100、小区物权是有那些部分构成？

专家回答：简单来说，小区物权由共有物权和专有物权组成，也就是业内行业术语非专有即共有，以产权证确定专有，但属于业主共有物权的小区配套建筑设施依法规可以不办理产权证。

责任编辑：