原标题：房地产+互联网的N种玩法

房地产+互联网的N种玩法

余丹

自克强总理在今年两会上提出互联网+后，互联网与传统行业的结合越来越紧密，互联网对于传统行业的作用，也绝非仅仅简单的把产品或者服务搬到互联网上去销售，而是通过线上线下的结合，玩出越来越多的花样，并随着各种政策的出台，比如鼓励多层次资本等政策与之相结合相配套所诞生出来的新玩法，使得原来在红海中竞争的企业看到了新的方向和机遇。

在解读房地产+互联网的N种玩法之前，我想先从言说方式上，先解读一下传统行业+互联网是什么。

我的解读是：传统行业+互联网就是，京剧+摄影机。

中国的第一部电影叫《定军山》，是北京丰泰照相馆在谭鑫培老先生60岁生日的时候，拿着个摄影机，架在京剧舞台前，将老先生最拿手的定军山，从头到尾拍摄了一通。片子随后被拿到前门大观楼中放映，一部无声黑白的片子，最后造就了万人空巷。我们现在就处于一个摄影机刚刚问世的时代，传统的企业更像是一班京剧演员，生旦净末丑，各个显神通。突然有一天，摄影机出来了，然后随着技术的发展，票友们现在都不去剧院了，更喜欢在大屏幕前边吃爆米花边看电影。于是，传统行业的人着急了，以前他们瞧不起搞互联网的人，我在互联网的领域中做了17年，原来的感觉就是：传统行业的人就像是武汉广场专柜的，在他们眼中，我们就是马路上挖地脑壳摆地摊的。但随着时代的发展，他们从原来的开不起，到看不懂，到现在追不上。这种着急在于，对于互联网没有多深的认知。其实互联网就是一个摄影机，摄影机的价值在于给予票友们更好的体验，但京剧+摄影机并不就是电影的全部，而只是初期。在这个初期，谁玩得好，就能够迅速的得到关注，造成万人空巷。比如说雷军，比如说黄太吉，他们不过是摄影师，在由京剧转型到电影的时代，他们更懂得摄影机的技巧，所以博得大量的关注并成功转化。但历史并记不得多少摄影师，只能记住那些演员，而这些演员，就是我们传统企业。

电影也绝不是简单的把京剧拍成片子，后期还会有更多的技巧，比如按流派来分，会有哥特流派、写实流派、欧洲先锋派等，也可以按技术来分，有蒙太奇、快速剪辑等技巧。我们这个时代之所以伟大，就在于我们现在正处于由京剧转型到电影的时代，我们现在能够看到的，只是简单的把京剧搬到电影上，以后会出现什么样的流派、出现什么样的技术，都是等着我们去创造的。

房地产+互联网，也是京剧+摄影机，现在玩出了多少花样，我们和大家一起来分析一下，以后能够玩出什么花样，还靠各位读者，你们一起来创造。

目前我们可以看到的，主要有四大类，分别是房地产+互联网+金融、房地产+互联网+产品、房地产+互联网+营销、房地产+互联网+热点。

其中，房地产+互联网+金融又有三种方式，分别是钱生钱、房生钱和钱生房。

所谓钱生钱，就是将认筹款或者首付款购买金融产品，在周期内获得高于银行收益的同时，还可以获得购房优惠，这里面的代表企业有方兴地产和华远地产。以华远地产为例，华远地产与诺亚财富合作，投资者或者购房人通过诺亚员工宝平台，可购买针对华远西红世项目的互联网金融产品，期限半年，投资者不仅可获得约6%的预期年化收益率，还可获得8.8-9折的购房优惠。说简单，则是购房人的在购买华远项目时，购房款可在一定时期内可以直接享受6%的预期年化收益率，此收益则归购房人所有。

所谓房生钱，则是将项目包装成金融产品，4-5折拿下后，给购房者6点左右收益，自己还会赚1点左右管理费。代表企业有绿地集团，他们专门由香港公司来运营这个项目。比如在今年四月，绿地联手蚂蚁金服和平安陆金所，共同推出互联网房地产金融平台“绿地地产宝”。首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增。基于绿地强大的品牌，这款产品在蚂蚁金服的招财宝网络平台和绿地金融全资子公司贵州省绿地金融资产交易所挂牌发行，半小时即告售罄。绿地先用自己的项目练手，此后，瞄准的是百亿级的市场，将会在全国推动“绿地地产宝”。

所谓钱生房，则是让大众低成本参与，分享后期收益。最典型的代表就是万达广场，万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网金融业务于今年6月8日正式宣告落地,双方共同推出中国首个商业地产项目“稳赚1号”。稳赚1号”以万达广场为基础,起步资金1000募集资金将直接投向各地万达广场建设,投资人则获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报,预期合计年化收益率可达12%以上。武汉本土的绿地武汉事业部，也推出了606的类似项目，拿出未来华中地区地标建筑、高达606米的摩天大楼——武汉绿地中心606项目的整一个楼层作为项目的标的物，将整个楼层分拆成为最小606元的参与投资份额。6份起售，也就是最少3636元就可投资武汉606绿地中心，每个人最高可购买606份，即上限为367236元。整个“中国第一筹”计划分为多期推出，第一期众筹的价值1000万，总金额将达1亿元人民币。筹得资金将由资产公司在招商银行设立的托管账户按照合同约定支付给绿地武汉606项目组，并将第一期的房产所有权确权到资产管理公司的名下，由资产公司为所有参与人代持。在18个月内，资产管理公司会在合适的机会和价格将该房产出手转让，得到的销售房款将按出资比例返还给参与的出资人，包含原始出资与后期产生的溢价部分。

房地产+互联网+产品，主要指在房屋本身以及项目（小区）本身上的产品升级，即工业4.0上。工业1.0主要指机械化、工业2.0主要指电气化、工业3.0主要指信息化（自动化）、工业4.0则重点在智能化。房屋要智能化，智能门铃、智能插座、智能净水等等，小区也要智能化，社区O2O、业主社区等等。

智能家居的代表企业有华远地产，360与华远的合作将在智能硬件、移动互联和APP以及云服务等诸多领域展开，推动安全智能家居在社区广泛应用，360将为华远旗下项目设计和提供家庭安全智能产品和管理系统，包括智能摄像机、安全路由器、定位和健康手环、电器安全报警器、燃气烟气智能报警器等产品，帮助华远集团完善、优化现有的公共区域安全监控体系，建立新型的家庭安全智能管理。

智能小区的代表企业除了万科以外，还有正荣集团，正荣在苏州宣布和小米科技在智能社区领域展开合作，推出“正荣＋”品牌计划。“正荣+”系统将探索包括社区医疗、社区O2O、社区教育、社区金融等更多新领域。

互联网+营销，实际上是现在房地产企业最为关注的，但是这点上，如果离开了好的顶层设计，仅仅只是指望代理公司或者自己的团队来硬邦邦的销售，无疑也是事倍功半的，特别是在经济下行的今天，不从金融、产品的角度去设计，而是靠营销包装，线下储客，尤为艰难。而基于如上的设计，会使得营销如虎添翼。

电商模式：万科在淘宝上卖房，叫好不叫座，本质上并非是实实在在的想走电商，因为房地产还是一个非常重的体验式消费，电商更合适标准化的产品，所以这次的活动，更像是一次“互联网实验”，实验的结果，大家也都知道了，只能说，是一次很好的万科品牌的推广。

事件营销：这是这两年来引流、储客最好用、最实用的营销方式，以绿地武汉为例，在2014年通过三件有影响的事件营销，推动了整个事业部的销售额达到100个亿，在整个集团中排名第二，将绿地在世界500强的地位从268提升到了258位。这三个事件分别是“绿地冰雪节”、“绿地蝴蝶节”和“绿地彩色酷跑”，特别是彩色酷跑的活动，不仅直接拉动了绿地饕界商铺的销售，更重要的是成为了武汉房地产营销界的一个样板，后来带动了整个区域的房地产公司都开始了各种跑的营销活动。

众筹：这个玩法就很多了，本人作为武汉第一家众筹咖啡馆“demo coffee”的发起人，见证了众筹在中国的发展，也尝试了很多好玩的玩法，但是到今天，个人觉得众筹的热点已经过去，特别是一些挂羊头卖狗肉的“众筹”，使得消费者由新鲜转化为疲劳甚至是厌恶，个人觉得众筹的模式往后很难再有效的推广了。

微信营销：当讲到微信营销的时候，我们纵观整篇文章，其实微信营销所占的份额是很低的，相比较现在房企把微信看得很重，定出什么粉丝数量、粉丝互动、浏览量这些KPI出来，其实很没有意义，反倒最后助长了一批服务企业，为了满足KPI，而去刷粉刷流量，失去了真实的作用。

2014年的时候，武汉的房企的微信分为两大流派，一派是以顶琇才为代表的内容派，通过精美的版式和极易传播的内容来吸引粉丝和扩大品牌，而另一派则是以阳光100为代表的O2O派，即以线下的活动为主，线上成为报名、互动的入口。今天，我们来看这两种模式，我觉得模式一很难了，一来粉丝主动关注的愿望很低了，二来传统媒体都杀入内容层面了，现在再做模式一很难了，并且给销售带来的转化比率也是越来越低了，企业的目的不是做媒体，而是通过整合媒体来做销售，这才是营销的本质。

房地产+互联网+热点，这是剑走偏锋的玩法，需要背后有整合的力量。

今年的两会上，克强总理除了提出互联网+，再就是众创空间了，围绕着众创空间，有些企业也在其中发力，推出与创业结合的项目，比如阳光100和东湖高新。但是这些背后都是整合了很多资源，东湖高新就是整合了武汉团市委和湖北日报的资源。武汉有一家房企，也想做这个热点，来找我咨询，我就直接评价了：很不靠谱！他们拿出部分尾盘，100平方左右，以支持创业的名义，打折销售。我之所以觉得不靠谱，是因为他们几乎不了解整个创业政策：100个平方的房子，恰好是政府补贴的上限，换而言之，就是创业者如果想要100个平方的房子，他完全可以不花钱并且实现拎包入住。而那些有钱的富二代创业者或者是二次创业者，100个平方又满足不了他们的需求。因此这个产品的设计就有很大的问题。

围绕着这个热点，倒是涌现出来很多二房东的形态，比如北京非常红火的you+公寓，武汉的可遇公寓等项目，但是他的背后一定要有商业模式支撑，就拿拿到雷军1000万投资的可遇公寓来说，雷军对他的要求是：不要着急赚钱，而是要扩大创业公寓的数量。这背后的商业逻辑，应该在于公寓数量越多，未来小米出的小米电视、小米空气净化器等产品的铺货量就会越来越大，如果全国有很多雷军所投的公寓，未来可能都不需要市场销售，光这些公寓，就有可以把货物自然消费光。这背后，就在于将创业公寓变成了小米的一个战略工具，从而体现出来他的价值。

房地产+互联网的时代才刚刚起步，未来怎么玩，还在今天阅读这篇文章的读者的构思中，我们相信，未来的玩法，只会越来越有趣，越来越有效。而那些远离了互联网的企业，就像今天的京剧一样，虽然不一定会死，但是日子肯定不会好过，而商业不同于文化，只会比文化更加残忍，我们在期待着新的玩法的同时，也在大时代中逐步进化。

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