原标题：别幻想楼市崩盘 各大城市房价下降空间有多大?

六月端午小长假，各地市场依旧清淡，多地多个楼盘推出降价吸引买家。

比如：广州售价16000元至21000元的城山海湾项目突然降价销售，只售9800元至12500元；南京仙林湖罗兰春天5月中旬通过改毛坯的形式，把房价从精装17500元/平方米降至毛坯14000多元/平方米，成为仙林湖“谷底价”等等。事实上，楼盘降价促销，以价换量，让渡部分利润，只是开发商销售的手段，也不能说明越来越多的楼盘降价就会导致房地产市场崩盘。

标普近日表示，随着中国房地产市场降温和开发商担忧销售目标，中国的房价将在今年下跌，且跌幅为5%。楼盘降价的报道源源不断，部分楼盘打折降价就意味着开发商亏损甩卖吗？中国大城市的房价到底还能有多少下降空间？开发商还能撑得下去吗？

土地成本

要计算开发商的成本，土地成本是一大项。土地成本包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。土地成本究竟占房地产开发总成本的比例是多少，目前没有权威机构统计，各地的国土资源部门也没有公布过，精确比例不好确定。

有业内人士表示：土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，但要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

2009年由全联房地产商会（原全国工商联房地产商会），中城联盟投资共同支持建立的REICO 工作室（REICO是“real estate market report”的缩写，中文“中国房地产市场研究报告”）发过的一份报告：该报告在抽样调查北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的81个项目的基础上产生，在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%。处于业内人士认可的数据区域范围内。随着近几年地价不断的上涨和地王的频现，土地成本占开发成本的比例有望进一步提升。

那么，笔者取土地成本占总成本比例最小的40%来替代做计算处理。

其他成本

除了土地成本，还有其他成本，主要包括：前期工程费指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用；建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价；市政公共设施费用，基础设施和公共配套设施建设费；管理费指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用；贷款利息因房地产开发周期长，需要投资数额大，通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息；税费指房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，营业税，城市维护建设税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税等以及其他的行政性费用，销售广告费，各种不可预见费等等。

事实上，房地产领域各项费用成本众多，不同的企业在成本控制上也会不同，不同区域的地方政府政策同样对房地产企业总成本有很大影响，导致房地产企业每项具体的费用情况无法详细清楚统计，也是无法精准计算出行业平均总成本的主要原因。

因此我们做房地产行业利润估算时，尽量最大化放大企业的总成本，减少利润，使得行业中绝大部分企业实现的利润都高于估算利润。通过统计处理后来保守估算地产企业还剩多少利润可供房价下跌。

开发时间

开发时间指开发商拿下土地到楼盘开盘销售的时间。不同的开发商资金实力不同，市场不同时期对商品房的需求程度不同，楼盘建造的面积，高度不同等等都会影响开发商的开发时间，因此开发时间也没有公开的官方统计平均时间。因此通过收集行业内人士表述的数据来做估算。

从国内一些标杆房地产企业颁布的地产项目开发周期基准的公开资料中查到：多层6层+1层地下室最早开盘深圳，上海，北京大致需要265~290天；小高层11层+1层地下室三个城市最早开盘大致需295~335天；高层24层+1层地下室三个城市最早开盘大致需330~375天；高层33层（含2层裙房）+转换层+1层地下室最早开盘需400~435天等。因此估算从拿地到房屋最早开始销售的开发时间为12个月。

全国主要城市成交土地楼面价

表1：主要城市住宅用地成交土地楼面均价当月值（单位：元/平方） 

数据来源：wind资讯 备注：空缺部分为各个地方国土部门统计数据不全或者该月没有土地成交导致

从全国主要大城市的土地成交楼面价格整体表可以看出：不同的月份楼面价格差距很大，主要由于不同的地块和拍卖竞争激烈程度所引起的。其中杭州土地楼面均价以近1万元/平方位列城市之首，其次是北京和南京，宁波。但北京楼面均价超过7千多主要是2012年7月中赫置地竞得万柳地块，楼面价33831元/平方，成为轰动一时的地王，远远高于北京任一时期的住宅成交楼面价。这块地王拉高了北京近2年来的土地楼面均价平均值，如果除去这块地王，北京2011.5~2013.6楼面均价也就在6200元左右/平方。其他城市土地楼面均价较低，上海广州一线城市在3千多元每平方，二线城市在1500~2500元每平方。

住宅开发总成本

表2： 住宅建设总成本均价当月值（单位：元/平方）

数据来源：Wind资讯 备注：按照上述假设1土地成本占开发总成本的40%计算开发商总成本

从整体来看：房地产开发成本最高的是杭州，均值达到23500元/平方，对当地的房地产开发压力很大，自然杭州的房价也处于全国前列。其次是北京的开发商成本也比较高，但是北京的地产商会比杭州地产商压力小。因为北京作为首都整体房价比杭州高，北京的人口数量大，需求也比杭州大，因此房价高，地产商利润空间就会大很多。如：前面我们提到的中赫33831元/平方的楼面价，折算成开发商总的成本估算在84000元左右/平方，但是我们发现中赫集团是专注于高档地产开发，曾开发过均价达13万/平方的钓鱼台七号院，万柳这块地王中赫置地也曾表示计划将万柳地块打造成中赫高端住宅项目的另一代表作品。我们查阅公开资料中赫万柳书院项目预计2014年下半年开盘，价格预计在12万~15元/平方。相对于84000元/平方的成本来看，开发商该项目上依然有很大的利润空间。

表3：全国主要城市住宅成交均价当月值（单位：元/平方）

数据来源：Wind资讯 备注：其中南京，宁波，沈阳，合肥四个城市成交均价为当月住宅类商品房销售额/当月住宅类商品房销售面积；其他城市成交均价为中原地产公布的商品住宅成交均价。

根据前期的假设，估算房地产开发时间为1年。那么表格1中的拿地时间和表格3中的房屋销售时间可以对应。因此我们用表格1的成本换算后的表格2开发商总成本与表格3部分城市房屋成交均价差值可得下列表格4下表：

表4：开发商利润表 

数据来源：Wind资讯 备注：表格4中数据由表格3中对应的成交均价-表格2中对应的总成本得来

表格中显示：杭州数据为负值的最多，其次是南京和宁波，成都，和表格1中土地楼面成交价过高一致。其他大部分城市出现的负值较少，只有少数个别情况。我们在前文中已经以北京地王举例说明，由于个别地块土地拍卖价格过高，开发商开发高档楼盘等原因，而这些楼盘售价也会远远高于城市住宅均价，因此用均价和成本差值计算数据需要修正，对于这些个别现象我们可以剔除。

表5：开发成本占商品房成交均价比率 

数据来源：Wind资讯

从表格上可以看出：北京2014年1月和4月房价有所下降，房地产成本占比稍微上升，（ 2012年7月中赫的地王情况前文已经详细解析过，因为按照开发周期1年估算，所以对应上表是2013年7月），其他时段房地产总成本只占房价30%~80%；其中上海更均衡，开发总成本占房价的20%~90%，普遍占比在30%~50%较多；广州，天津也是除了个别月份土地成本较高，对应了总成本高于成交均价的情况。（这些特殊情况下，我们根据实际需要去修正，在大量数据统计中可以剔除）其他月份也一样，总成本只占房价的30%~50%是绝大数。对于其他城市二线城市无锡，佛山，郑州，武汉等等总成本占房价30%~70%时候占大多数。

其中比率超过100%普遍的城市主要集中在二线发达城市杭州，南京，宁波，成都这几个城市。这几个城市土地成本高，使得开发总成本太高，即使剔除一些特殊情况，但房价下跌使得开发商出现亏损的压力肯定比其他城市开发商大的多。这些城市开发商利润空间小，降价的空间也很小，如果房价出现下跌，资金不充裕的小开发企业可能会面临较大困难。

其他从一线城市北京，上海，天津，广州到二线中下等城市开发商利润都很高，它们都有大量降价的资本，即使房价下跌10%~20%，甚至30%，开发商亏损的可能性依然不大。另外土地拍卖中出现过地王的特殊月份，表面上看开发成本高于房价，但我们根据具体楼盘售价去修正，开发商的利润空间也和大量数据统计计算的利润空间比率相差不大。

不同的城市，开发商利润空间差距很大，降价的幅度也会相差很大。在房价较高的城市，北京，上海，天津，广州这些一线城市和其他城市像沈阳，郑州，武汉，无锡，佛山等这类二线中下城市，房地产开发商利润空间巨大。但在杭州，南京，宁波这些二线发达城市因土地楼面价高的城市，开发商降价的空间较小。从全国主要城市统计来看：大部分城市开发商利润空间都很大，都可以通过降价来促销换成交量。因此媒体报道的楼盘降价促销，以价换量，让渡部分利润，代表着开发商销售的手段。但并不代表开发商降价就会出现亏损，也不能说明越来越多的楼盘降价就会导致房地产市场崩盘。

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